Čo zvažovať pri založení bytu na hypotéku?
Ahojte. S manželom sme tento rok konečne ukončili rekonštrukciu bytu. Kúpili sme pred 3 rokmi byt v pôvodnom stave za 15 tisíc. Keďže sme si takmer všetko robili sami a materiál sme stihli nakúpiť kým všetko zdraželo, vyšla nás rekonštrukcia na nejakých 20-25 tisíc. Byt je momentálne zariadený, plne obývateľný, má naťahanú novú vodu, elektrinu, odpady, nové okná, dvere.. no skrátka úplne všetko.. nič v ňom nechýba. Je to 3-izbák s veľkým balkónom a 2 pivnicami + sme prikúpili aj pozemok okolo bytovky, takže klasický byt vhodný pre rodinu. My deti ešte nemáme a preto práve riešime dilemu, či bytom nezaložiť hypotéku a nepustiť sa do domu. Byt sme vtedy v podstate kúpili len kvôli tej cene s tým, že ho prerobíme a uvidíme čo ďalej.. Keď sme byt kupovali, bavili sme sa o tom že uvidíme či ho dáme do nájmu, predáme alebo v ňom chvíľku pobudeme kým sa rozhodneme.. Čo by ste robili vy?
Stručné zhrnutie
- 3-izbový byt v malej dedine kúpený za 15 000 € s rekonštrukciou za približne 20–25 000 € možno buď prenajať, predať alebo založiť ako zábezpeku pre hypotéku na financovanie výstavby domu.
- Podľa diskusie sa podobne prerobený byt ocenený znalcom na 65 000 € výrazne mení v dostupnej výške hypotéky a v rozumnosti predaja alebo prenájmu.
- Pri bytoch v periférnych lokalitách treba brať do úvahy nižší dopyt po prenájme, dostupnosť dopravy (autobus cca každé 2 hodiny, cesta do okresného mesta cca 25 minút) a plánované investície do bytovky (oprava strechy, nová fasáda, zateplenie), ktoré zvyšujú fond opráv a prevádzkové náklady.
Q: Ako môžem použiť prerobený byt ako zábezpeku pre hypotéku na stavbu domu?
A: Banka ocení nehnuteľnosť a podľa diskusie bežný limit LTV v praxi je do ~80 % ocenenej hodnoty; pri odhade 65 000 € to predstavuje približne 52 000 € dostupných prostriedkov, pričom reálne podmienky závisia od konkrétnej banky a úrokových sadzieb.
Q: Je rozumné prenajímať 3-izbový byt v malej dedine?
A: Prenájom je v diskusii spochybňovaný pre nižší dopyt v periférnych lokalitách a vyššie prevádzkové náklady, no viacerí diskutujúci uviedli, že v danej lokalite už sú byty a dvojdomy v prenájme a niektorí nájomníci uprednostňujú prostredie a blízkosť prírody.
Q: Ako odhadnúť reálnu predajnú cenu prerobeného bytu?
A: Použite kombináciu znaleckého ocenenia (v diskusii uvedené 65 000 €), porovnania s nedávnym predajom v rovnakej bytovke (v diskusii spomenutý predaj neprerobeného bytu za 49 000 €) a aktuálnej situácie na trhu, kde periférne lokality utrpeli väčší pokles cien vzhľadom na vysoké úroky.
Q: Aké prevádzkové náklady treba zohľadniť pri rozhodovaní medzi prenájmom a predajom?
A: Nutné je zohľadniť fond opráv, ktorý sa zvýši pri opravách strechy a zateplení, náklady na kúrenie a teplú vodu, a energetické náklady; tieto položky môžu znížiť reálny čistý výnos z prenájmu.
Q: Má zmysel čakať s investíciou do domu kvôli úrokovým sadzbám?
A: Viacerí diskutujúci odporúčajú, že ak nie je naliehavá potreba, dá sa počkať na pokles úrokových sadzieb; alternatívne odporúčanie v diskusii bolo kúpiť pozemok teraz a stavať až pri priaznivejších podmienkach.
Q: Ako ovplyvňuje lokalita rozhodnutie banky pri poskytnutí hypotéky?
A: Banky podľa diskusie pri oceňovaní berú do úvahy lokalitu (periférnosť vs satelitné mestá), stav bytu po rekonštrukcii, vybavenie a plánované investície v bytovke; lokalita výrazne mení hodnotu akú banka akceptuje ako zábezpeku.
Závery z diskusie
Zhoda
- Možnosti sú jasné: prenajať, predať alebo založiť byt na hypotéku a každá možnosť má konkrétne finančné a trhové dôsledky.
- Lokalita a ocenenie bytu výrazne ovplyvňujú dostupnú výšku hypotéky a reálny predajný alebo prenajímací potenciál.
- Plánované opravy bytovky (strecha, fasáda, zateplenie) zvyšujú fond opráv a môžu zvýšiť nájomné alebo prevádzkové náklady.
Sporné názory
- Prenajímateľnosť bytu: niektorí považujú prenájom za rizikový v periférnej lokalite, iní tvrdia, že lokálne prostredie a existujúci dopyt (najmä mladé rodiny) zabezpečia obsadenosť.
- Predaj teraz vs. čakať: niektorí odporúčajú predať pri lepšom ocenení, iní radia počkať na lepšie úroky a nehnuteľnosť si ponechať ako investíciu alebo zábezpeku.
- Hypotéka teraz vs. neskôr: časť diskutujúcich radí hypoteku riešiť hneď ak sú financie, iní radia čakať na pokles úrokov.
Otvorené otázky
- Koľko presne by konkrétna banka reálne poskytla ako hypotéku pri znaleckom ocenení 65 000 €?
- Aká by bola reálna predajná cena prerobeného 3-izbového bytu v danej periférnej lokalite na súčasnom trhu?
- Nájde sa udržateľný dopyt po dlhodobom prenájme v malej dedine s dopravou autobusom každé ~2 hodiny?
- Ako výrazne ovplyvní plánovaná oprava strechy a zateplenie mesačné poplatky vo fonde opráv?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, založenie bytu ako zábezpeky, LTV ~80 %, prenájom, predaj nehnuteľnosti, znalecké ocenenie (65 000 €), fond opráv, oprava strechy, nová fasáda, zateplenie
Miesta a osoby
okres Sabinov, KE
Keď to máte takto, tak tam môžete bývať a všímať si, či sú tam dobrí susedia, či nerobia hluk, lebo aj to veľa zaváži, niekedy na takých dedinách sa ľudia správajú k sebe priateľskejšie ako v meste.
@petronelag áno, na to sa práve aj zameriavame 🙂 Ale susedia sú naozaj veľmi tolerantní.. stretávali sme sa s nimi počas celej rekonštrukcie, ktorá sa nám bohužiaľ pretiahla keďže nie všetko išlo vždy podľa plánov a robili sme si to sami, tak boli veľmi chápaví. Stále sa pýtali ako to ide, či nám nemajú nejako pomôcť a podobne.. Uvidíme však ako to zhodnotíme po nejakej dobe 🙂 predsa je len rozdiel keď tu človek chodil pracovať a neriešil veľmi veci naokolo a rozdiel keď tu človek býva a všetko viac vníma.
Len treba rátať s tým že keď sa bude robiť strecha a zatepľovať zvýši sa aj nájom. Suma za fond opráv.
Otázka je koľko máte peňazí na dom. Momentálne je všetko drahé čo sa materiálu týka.
Otvorim znova túto tému. 🙂 už ste sa rozhodli čo s ním? Poprípade ak by mi autorka vedela napísať správu 🙂 ďakujem
@nicol_k Ahoj, bytík stále máme, momentálne v ňom zatiaľ bývame 🙂 Nerozhodli sme sa ešte, keďže nás čas nesúri..
@deti95060810 zatiaľ sme v tom byte 🙂 kým sa rozhodneme čo ďalej. Dobre je to že nás nič netlačí do rozhodnutia, preto máme času koľko chceme.. ale nech sa rozhodneme hocijako, stále budeme mať kde byť 🙂 to nie je problém.