Daň z predaja bytu, ktorý je v osobnom vlastníctve menej ako 5 rokov
Pekny den, uz parkrat som na forach citala odpovede od jednej sikovnej a hlavne ochotnej pravnicky, ale za svet nemozem najst, ktora mamina to bola 😒 ...
Mam takyto problem - nevedeli by si niektora poradit, mozno uz mate s niecim podobnym skusenosti.
Svatka zije sama a byt v osobnom vlastnictve pred 3 rokmi prepisala na svojho jedineho syna, nasho zata. Situacia sa vsak /ako inak/, necakane zmenila a svatka ide byvat k synovi a neveste a tento byt chcu predat. Hoci tam svatka zila cely svoj zivot /aj so synom, pokial sa neosamostatnil/, teraz je 3 roky vedeny na syna, cize pri predaji nesplna podmienky 5-tich rokov vlastnictva tohto bytu. Nie je v takomto pripade moznost nejakeho odvolania, vynimky, ci nieco podobne, kedze skutocne ten byt obyvali desatrocia a teraz su nuteni ho predat 😔
Velmi pekne dakujem za kazdu radu, hlavne, keby pomohla. Kazde euro teraz potrebne ako sol a veru z predaja bytu v centre okresneho mesta to nebude zanedbatelna ciastka 😢
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu vlastneného menej ako 5 rokov podlieha dani z príjmov z predaja; základ dane sa v diskusii opisuje ako predajná cena mínus cena v čase nadobudnutia (určená znaleckým posudkom) mínus dokladované náklady na rekonštrukciu.
- V diskusii boli uvedené sadzby približne 19 % na daň z rozdielu a 14 % na odvod do zdravotnej poisťovne, pričom používatelia vypočítavali celkovú záťaž okolo 33 % z rozdielu.
- Uvedené možné riešenia sú: počkať do uplynutia 5 rokov od nadobudnutia, získať spätne znalecký posudok k dátumu darovania, doložiť faktúry za rekonštrukciu a konzultovať postup s daňovým poradcom alebo účtovníčkou; alternatívne sa spomínala prax uvedenia časti sumy v kúpnej zmluve ako platby za hnuteľný majetok (závisí od súhlasu kupujúceho a banky).
Najčastejšie otázky
Q: Kedy sa pri predaji bytu platí daň z predaja nehnuteľnosti?
A: V diskusii sa uvádza, že daň sa platí, ak je nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve kratšie ako 5 rokov; pri výpočte základu dane sa má použiť cena pri nadobudnutí (znalecký posudok) a odpočítať dokladované náklady na rekonštrukciu.
Q: Ako sa vypočíta základ dane pri predaji darovaného bytu?
A: V diskusii sa uvádza vzorec: základ = predajná cena − cena v čase darovania (určená znaleckým posudkom) − dokladované náklady na rekonštrukciu; v príklade to bolo 130 000 − 100 000 − 10 000 = 20 000 EUR.
Q: Aké percentá dane a odvodov sa spomínali v diskusii pri predaji?
A: Používatelia uviedli 19 % (niektoré príspevky pôvodne písali 20 %) ako daň z rozdielu a 14 % ako odvod do zdravotnej poisťovne; niektorí diskutujúci uvádzali súhrnnú záťaž približne 33 % z vypočítaného rozdielu.
Q: Môžem rozdeliť cenu v kúpnej zmluve na nehnuteľný a hnuteľný majetok, aby som znížil daň?
A: Diskutovaná prax je uviesť v kúpnej zmluve nižšiu cenu za byt a samostatnú sumu za hnuteľný majetok; realitná rada uviedla, že „právnik povedal, že zmluva na hnuteľné veci sa robí zvlášť a banka berie cenu bytu v zmluve“, pričom táto taktika vyžaduje súhlas kupujúceho a banky.
Q: Aké náklady možno pri predaji uplatniť na zníženie základu dane?
A: V diskusii sa uvádza, že do nákladov sa počítajú rekonštrukčné práce pevne spojené s bytom (napr. elektroinštalácie, sanita, kuchynská linka, podlahy, obklady, okná pri doložení faktúrou), pričom doklady typu bločky a faktúry sú potrebné.
Q: Dá sa získať znalecký posudok spätne k dátumu darovania?
A: Diskutujúci odporúčali zisťovať, či znalec vyhotoví posudok k dátumu darovania, pretože takáto historická trhová cena by slúžila ako cena pri nadobudnutí pri výpočte dane.
Q: Kedy je odporúčané počkať s predajom, aby sa predišlo dani?
A: V diskusii odporúčali počkať do uplynutia 5 rokov od nadobudnutia (v konkrétnom prípade ešte dva roky), ak to situácia dovolí, aby sa vyhol povinnosti platiť daň z rozdielu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Predaj bytu vlastneného kratšie ako 5 rokov môže viesť k povinnosti zaplatiť daň z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou pri nadobudnutí.
- Náklady na rekonštrukciu pevne viazané na byt je možné odpočítavať, ak sú doložené bločkami alebo faktúrami.
- Odporúčalo sa konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom alebo účtovníčkou.
Sporné názory
- Niektorí diskutujúci tvrdia, že príspevky do fondu oprav (okná, zateplenie, stupáky v bytovom dome) možno započítať do nákladov na rekonštrukciu, zatiaľ čo iní argumentujú, že ide o spoločné priestory a tieto náklady sa zo spoločného fondu nepočítajú ako osobné výdavky majiteľa.
- Praktika rozdelenia ceny v kúpnej zmluve na byt a hnuteľný majetok je diskutovaná ako bežná, ale zároveň závislá od súhlasu kupujúceho a banky a považovaná niektorými za spornú či rizikovú.
Otvorené otázky
- Počíta sa do základu dane podiel investícií zaplatených prostredníctvom fondu oprav pre bytový dom, ak na ne platil majiteľ nepriame splátky?
- Aký presný právny a daňový status má spätne vyhotovený znalecký posudok z hľadiska určenia ceny pri nadobudnutí?
- Ako banky prakticky posudzujú kúpne zmluvy s vyčlenenou položkou za hnuteľný majetok pri poskytovaní hypotéky?
Spomenuté značky a firmy
ficek.sk
Spomenuté produkty a metódy
darovacia zmluva, znalecký posudok, kupná zmluva, zmluva na hnuteľné veci, príjmový lístok, fond oprav, hypotéka, daň z predaja nehnuteľnosti, 19% daň (spomenuté), 20% daň (spomenuté), 14% odvod do zdravotnej poisťovne, odpočet nákladov na rekonštrukciu, dokladovanie bločkami/faktúrami, rozdelenie ceny na hnuteľný a nehnuteľný majetok v zmluve
Miesta a osoby
žiadne
tak hladam, zistujem a znovu poprosim o radu, ak by tu bola nejaka sikovna a skusena uctovnicka. Vdacne sa za relevantnu radu odvdacim, ci nejako dohodnem. Toto zaťovi odpisala realitacka:
"Dobrý deň, tak právnik povedal, že zmluva na hnuteľné veci sa robí zvlášť a banka berie cenu bytu v zmluve. Napadlo ma, skúste sa účtovníčky opýtať, či by do daňového vedela akceptovať zmluvu s príjmovým lístkom, že ste kúpili od maminy hnuteľné veci v byte + potom veci z prerábky"
Osobne nerozumiem, ako to pomoze pri dani z nehnutelnosti, snad akoze navysit naklady k ohodnoteniu pri darovani? Ale ved sa v uvode hovorilo, ze len suma hnutelnosti sa berie do uvahy, tak som z toho puk! Vie nejaka sikulka poradit, co uz podobny pripad pre niekoho riesila. Alebo poslat link na nastudovanie...
Zatial velmi pekne dakujem 🙏❤
podotkla by som, ze terasa, stupacky, zateplenie.... nie je byt, su to spolocne priestory a to patri do bytoveho domu, to sa tam podla mna zaratat neda.... preto to slo z fondu oprav a nie z vasich penazi. fond oprav plati kazdy kto tam byva.
a ako pise @engynka , takto by sa to dalo, ale to kupujuci musi na to pristat. a ked si berie hypo, tak na to asi nepristane. ja by som do toho napriklad nesla.... ani keby som si brala hypo mensiu a nesla na "doraz" co sa tyka sumy hypo.