Možnosti darovania nehnuteľnosti s kontrolou vlastníctva
Chcel by som darovať byt deťom, jedno z nich maloleté, aké sú možnosti aby som si zachoval nejakú mieru kontroly nad tým ako sa s tým bytom bude ďalej narábať? Ide mi hlavne o to aby byt nebol darovaný alebo predaný za nevýhodných podmienok.
1. Je možné zriadiť ťarchu že vlastníctvo bytu sa nesmie zmeniť počas nejakého obdobia?
2. Môžem si ponechať 1% podiel aby som bol súčasťou rozhodnutí o darovaní / predaji bytu?
Stručné zhrnutie
- Ak je adresátom daru maloleté dieťa, sú zasahovanie súdu a katastrálny zápis kľúčové: súd posudzuje, či je darovanie v prospech maloletého, a kataster prevod nezapíše bez príslušného rozhodnutia súdu v prípadoch týkajúcich sa nakladania s majetkom maloletého.
- Vecné bremeno „doživotné užívanie“ sa zapisuje do katastra, ale nezabraňuje vlastníkovi predať alebo darovať nehnuteľnosť; vecné bremeno prechádza na nového vlastníka a banka môže takéto zaťaženie zohľadniť pri úvere.
- Praktické právne možnosti sú darovanie konkrétneho podielu (napr. 1% = 1/100 alebo 1/20), zriadenie vecného bremena doživotného užívania alebo spísanie závetu ako poistky pre prípad smrti darcu.
Najčastejšie otázky
Q: Ako zriadiť právnu ochranu pri darovaní bytu deťom, aby sa zabránilo jeho následnému predaju?
A: Možnosti zahŕňajú zriadenie vecného bremena doživotného užívania, darovanie len konkrétneho podielu (napr. 1/100 alebo 1/20) alebo ponechanie závetu; treba však počítať s tým, že vecné bremeno nebráni prevodu a súd posúdi darovanie maloletému.
Q: Môžem si ponechať 1% podiel, aby som mal právo rozhodovať o predaji darovaného bytu?
A: Ponechanie malého podielu (napr. 1% alebo 1/100) nezaručuje možnosť blokovať prevod, pretože rozhoduje väčšina podľa výšky podielov; menšinový spoluvlastník má spravidla nárok len na odplatu za užívanie.
Q: Zabraňuje vecné bremeno doživotného užívania prevodu nehnuteľnosti?
A: Nie, vecné bremeno doživotného užívania nebráni vlastníkovu predať alebo darovať nehnuteľnosť; vecné bremeno iba prejde na nového vlastníka a môže znižovať atraktivitu pre banky pri úvere.
Q: Ako súd posudzuje darovanie nehnuteľnosti maloletému?
A: Súd posudzuje, či je zamýšľaný prevod v prospech maloletého, a v prípade pochybností môže súhlas s prevodom odmietnuť; bez súhlasu súdu kataster prevod pri majetku maloletého nezapíše.
Q: Môžem darovať len časť podielu, napríklad 2×49% deťom a 1% ex-partnerke?
A: Áno, darovať sa dá konkrétny podiel (napr. 49% + 49% + 1% alebo 1/20 atď.), pričom darovanie je bezodplatné; pri maloletom však bude súd takéto darovanie posudzovať z hľadiska prospechu dieťaťa.
Q: Je lepšie spísať závet alebo darovať teraz?
A: Závet zabezpečí, že pri smrti darcu pripadne nehnuteľnosť dedičom podľa závetu, a dáva možnosť zrušenia neskôr; darovanie teraz odovzdáva vlastnícke právo okamžite a môže obmedziť kontrolu darcu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Odporúčané je konzultovať konkrétne riešenie s právnikom alebo odborným právnym poradenstvom pred vykonaním darovania alebo zmeny práv k nehnuteľnosti.
- Pri nakladaní s majetkom maloletého vstupuje do procesu súd a katastrálny úrad neprihlási prevod bez príslušného súhlasu súdu.
Sporné názory
- Účinnosť vecného bremena doživotného užívania: možnosť A — vecné bremeno môže zmysluplne chrániť darcu, ak v ňom naďalej bude bývať; možnosť B — vecné bremeno nebráni prevodu nehnuteľnosti a iba prechádza na nového vlastníka.
- Ponechanie malého podielu ako kontrolný mechanizmus: možnosť A — ponechať si napr. 1% alebo 1/20 môže poskytnúť istú právnu väzbu medzi darcom a nehnuteľnosťou; možnosť B — menšinový podiel nezaručuje blokovanie prevodu a väčšina spoluvlastníkov môže rozhodovať proti nemu.
Otvorené otázky
- Ako by konkrétne súd posúdil rozdelenie podielov napr. každý 1/4, keď je jedným z obdarovaných maloleté dieťa?
- Ako by súd postupoval pri návrhu na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, ak by spoluvlastníci mali rozdielne záujmy a kto by podal návrh?
Spomenuté značky a firmy
kataster, súd, bytové družstvo
Spomenuté produkty a metódy
darovanie podielu, darovacia zmluva, vecné bremeno doživotného užívania, doživotné užívanie, závet, záložné právo, vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, katastrálny zápis, súhlas súdu pri nakladaní s majetkom maloletého, ponechanie 1% (1/100), ponechanie 1/20, návrh 2×49% + 1%
Miesta a osoby
žiadne
To, že si ponecháte 1/20, Vám extra nepomôže. Jednak to vôbec nezaručuje možnosť užívania nehnuteľnosti (rozhoduje väčšina podľa podielov), jednak možno časom podať návrh na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva tak, že o podiel prídete.
Pokým je dieťa maloleté, tak je prakticky vylúčené, aby súd dal súhlas na to, že majetok daruje.
Veľa závisí od toho, čo presne a súčasne v akom čase chcete dosiahnuť.
Tomu nerozumiem. Znamena to ze ak sa nadpolovicna vacsina vlastnikov dohodne tak mozu zakazat uzivanie nehnutelnosti mensinovemu vlastnikovi?
@lienka.7 Nemusíš darovať celý podiel. V darovacej zmluve darca vymedzí, aký podiel daruje. Môže to byť kľudne aj 1/2 vlastníctva alebo 1/10. Alebo môže darovať viacerým osobám a veľkosť podielov si stanoví darca.
A bremeno je vecné, nie večné. Vecné bremeno nezabraňuje predaju či prevodu nehnuteľnosti.
Samozrejme. Ten menšinový spoluvlastník má síce právo na odplatu za to, že iný užíva jeho podiel, ale pri 1/20 to bude nízka suma.
Čo sa týka práva menšinového spoluvlastníka: nejde mi o odplatu za užívanie jeho podielu ale o to aby mal možnosť užívať tu nehnuteľnosť ( v súlade s výškou podielu)
Čo as týka tej možnosti že by sud darovanie zamietol: Bola by situácia iná keby výsledkom darovania bolo že každý člen rodiny (dvaja rodičia a dve deti) bude mat 1/4 ?
Rovnako ku tej možnosti o súdnom vypriadaní podielu, ako by sud postupoval v prípade že každý ma 1/4?
Na prvú otázku ti neviem presne odpovedať, ale vlastníctvo neznamená automaticky aj právo užívania nehnuteľnosti. Navyše - to fakt by si bol taký, že na základe nejakého malého spoluvlastníckeho podiely by si si uzurpoval právo kedykoľvek prísť do bytu?
K druhej otázke - už vyššie som písal, že na to, aby maloletý nadobúdal alebo sa v jeho mene nakladalo s nehnuteľnosťou, je potrebné rozhodnutie súdu. Súd rozhoduje o tom, či zamýšľaný právny úkon v súvislosti s nehnuteľnosťou je alebo nie je v prospech maloletého. Nie každé darovanie musí byť pre maloletého výhodné - ako tu niekto vyššie uviedol, keby napr. nehnuteľnosť bola zaťažená záložným právom, tak to nie je v jeho prospech. A je jedno, či ide o podiel 1/1, 1/2, 1/4 alebo 1/10.
Na tretiu otázku ti nikto nedá odpoveď. To môže rozhodnúť iba súd a nikto dopredu nevie, ako by rozhodol. Sudca by sa rozhodoval na základe predložených dôkazov a svedeckých výpovedí, prípadne znaleckých posudkov.
V tomto prípade to bolo len ako príklad. Súd posudzuje všetky okolnosti darovania - prečo sa nehnuteľnosť daruje, kto je darcom a pod. Netvrdím, že by darovanie zamietol, ale posudzoval by to. Rovnako by posudzoval, keby matka chcela nehnuteľnosť v mene maloletého predať. Tiež by súd posudzoval, čo je účelom predaja, či je to v prospech maloletého a pod.
Ahoj autor, samozrejme, že môžeš darovať aj podiel a to aký chceš. Čiže úplne v pohode si môžeš nechať 1% (podiel 1/100) a zvyšok darovať deťom. Ale ja by som to na tvojom mieste nerobila. Ex nemá žiadne právo žiadať to od teba. Byt si nechaj, tvoje deti ho po tebe aj tak zdedia. (A nemusel si písať, ako anonym, nejde o nič chúlostivé a aj tak všetci vieme, kto si. 😉)
Súd za bežných okolností nedá súhlas na to, aby maloletý svoj podiel daroval. Nie je totiž v záujme maloletého, aby prišiel oajetok bez odplaty.
Čo sa týka vyporiadania - závisí od toho, kto by ho navrhoval a akým spôsobom. Vo všeobecnosti by nehnuteľnosť mohla pripadnúť tomu zo spoluvlastníkov, ktorý ju užíva. Dokonca by matka dieťaťa mohla navrhovať, že poskytne maloletému prostriedky, aby sa ten stál výlučným spoluvlastníkom. Naopak, maloletého, hlavne ak nemá iné bydlisko, spravidla nemožno zo spoluvlastníctva vyšachovat.
@nika523
Vlastníctvo možno previesť, záložné právo prevodom bežne nezaniká.
Ešte doplním, že vôbec sa netreba obávať, že ak dáš deťom nehnuteľnosť, tak s ňou ich matka bude nejako nakladať. Na to bude potrebovať súhlas súdu a ten jej ho nedá, pokiaľ daný krok nebude v záujme detí. Čiže keby chcela byt predať, kúpiť menší a finančný rozdiel si nechať, tak jej to súd neschváli.