Vlastník domu môj manžel - zápis v katastri
Ahojte, mam na vás otázku a potrebovala by som podiskutovat na tému majiteľ spoločného domu a zápis v katastri.
V roku 2017 sme teraz už s manželom vtedy partnerom vzali spoločne hypotéku, svokrovci nám dali pozemok išli sme do toho spolu.
Mame dom v tváre L, fungujeme ako dve samostatné domácnosti každá vo svojom režime. Jeho rodicia prepisali v darovacej zmluve pozemok na svojho syna a tým pádom sa stavebníkom stal on.
Manželovi verím, roky fungujeme bez problémom neriešime vlastníctvo ale začala som sa zamýšľať nad tým, že platím hypotéku za ten dom ale nie som ani jeho polovičným majiteľom. Druhá vec je ta, ze tu druhu časť majú rodicia a oni sa boja že by o ňu prišli. Nemám v najmenšom úmysle im sahat na ich časť ale bojím sa že ak by som o tomto začala debatu tak si nadobro rozhodime vzťahy. Dom má 1 popisné číslo a aj na liste vlastníctva je iba môj manzel. Ďakujem za vaše postrehy
Stručné zhrnutie
- Nehnuteľnosť zapísaná len na jedného z manželov môže spadať do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), ak bola nadobudnutá alebo financovaná počas manželstva zo spoločných prostriedkov.
- Zmenu vlastníckych podielov je možné právne riešiť zápisom v Katastri nehnuteľností po dohode medzi zúčastnenými, darovacou zmluvou alebo rozdelením nehnuteľnosti, pričom je potrebný súhlas banky pri existujúcej hypotéke.
- Praktickým momentom na riešenie zmeny vlastníctva je termín refixácie úrokovej sadzby hypotéky, keď banky bežne riešia zmluvné úpravy; banka však môže mať výhrady a súhlas treba získať vopred.
Najčastejšie otázky
Q: Ako postupovať pri zmene vlastníckych podielov, ak je na nehnuteľnosti hypotéka?
A: Treba požiadať banku o súhlas so zmenou vlastníckych podielov, pripraviť zmluvu (napr. darovacia zmluva alebo dohoda o rozdelení podielov) a urobiť zápis do Katastra nehnuteľností; v diskusii viacerí uviedli, že banka zväčša súhlas vydá, s možnými výnimkami.
Q: Môžem žiadať podiel alebo finančnú náhradu pri rozvode, ak som splácala hypotéku, ale nie som zapísaná na LV?
A: Áno; v diskusii bolo uvedené, že možno žiadať vrátenie investícií, preukázateľné platby a podiely podľa pravidiel BSM, vrátane nároku na čiastku za investície urobené pred alebo počas manželstva, ak sa to dokáže preukázať.
Q: Môžem zmeniť vlastníctvo bez toho, aby som bola pridaná na zmluvu o hypotéke?
A: Áno, vlastnícky zápis do Katastra môže byť prevedený bez priameho zapojenia do hypotekárnej zmluvy, ale vyžaduje sa súhlas banky; z diskusie vyplynulo, že banky takýto súhlas obyčajne dávajú, niekedy s podmienkami.
Q: Ako technicky rozdeliť dom na dve bytové jednotky, aby mali rôzni vlastníci svoje časti?
A: Môže sa využiť znalecké posúdenie a technické zameranie; v diskusii bolo spomenuté, že súdny znalec môže dom rozdeliť na dve bytové jednotky a následne sa zažiada o samostatné zápisy v Katastri.
Q: Čo je vecné bremeno s právom dožitia a dá sa použiť pre rodičov bývajúcich v časti domu?
A: Vecné bremeno s právom dožitia sa odporúča zapísať písomne do zmluvy a do Katastra; v diskusii sa uvádzalo, že ústne dohody sú rizikové a súd môže v konkrétnych prípadoch právo dožitia priznať.
Q: Kedy je najvhodnejší čas riešiť zmenu vlastníctva v súvislosti s hypotékou?
A: Viaceré príspevky odporúčali riešiť zmenu vlastníctva pri refixácii úrokovej sadzby hypotéky, pretože banka vtedy často prejednáva zmluvné zmeny; treba si overiť dátum konca fixácie a pripraviť dokumenty vopred.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pri existencii hypotéky je nevyhnutný súhlas banky na zmenu vlastníckych podielov alebo zápis darovacej zmluvy do Katastra nehnuteľností.
- Ak sa niekto finančne podieľa na dome, odporúča sa právne upraviť vlastnícke podiely (zápis do LV, darovanie podielu, dohoda), aby bol majetok ošetrený pri možnom rozvode alebo úmrtí.
- Refiksačný termín hypotéky je praktický moment na riešenie zmien vlastníctva alebo zmluvných úprav s bankou.
Sporné názory
- Možnosť konfrontovať partnera a trvať na zápise spoluvlastníctva verzus ponechať súčasný stav a neriskovať rodinné vzťahy; diskusia ponúkala obidve varianty ako legitímne stratégie.
- Niektorí odporúčali okamžité rozhodné riešenie (právne zápisy alebo odchod pri odmietnutí), iní považovali takéto kroky za prehnané a preferovali dohodu a komunikáciu.
Otvorené otázky
- V akých konkrétnych prípadoch banka odmietne súhlas so zmenou vlastníckych podielov pri hypotéke?
- Ako presne bude súd postupovať pri vymáhaní náhrad investícií z BSM, ak bola nehnuteľnosť skolaudovaná pred alebo počas manželstva?
- Aké formy dohody (darovacia zmluva vs. prevod podielu) sú pre konkrétnu banku a katastrálne konanie najvýhodnejšie?
Spomenuté značky a firmy
Katastr nehnuteľností, banka, súd, súdny znalec
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, "hypotéka pre mladých", bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), darovacia zmluva, vecné bremeno s právom dožitia, refixácia úrokovej sadzby, rozdelenie vlastníctva, zápis do listu vlastníctva, súhlas banky, rozdelenie domu na bytové jednotky, súdne vymáhanie náhrad investícií
Miesta a osoby
žiadne
@ivkazba dá sa požiadať v banke, v ktorej je hypotéka, o možnosť rozdelenia vlastnickeho podielu nehnutelnosti na 1/2 a 1/2 bez toho, aby manzelku pripisali na hypoteku, či vzdy uz tam (na hypoteke) musia figurovať obaja?
Byvaju v praxi aj iné podiely, napr. 3/4 a 1/4?
Aký to ma dopad na bsm a pripadne vysporiadanie, ze kto bol napisany v katastri a kto na hypoteke?
V akom pripade “nemusi” banka suhlasit s rozdelenim podielov vlastnictva danej nehnutelnosti?
Diky diky diky
@kamoska_z_konika treba tuto debatu urcite otvorit a dom dat pravne do poriadku, aby kazdy mal na LV "svoju" cast.
Na zacatie rozhovoru by som kludne pouzila argument, ze keby manzel zomrel, tak dedis dom (a to by hadam jeho rodicia nechceli :D ) ...
@kamoska_z_konika skús sa s ním o tom porozprávať a povedať mu v akej si pozícii a že by si bola rada mala istotu v manželstve. Nedaj sa odbiť tým že on taký nie je a toto by neurobil , tieto slová som ja už počula vo svojej kancelárii nie jeden raz a si predstav urobil