Dieťa u prenajímateľa: Ako riešiť neplánovaného obyvateľa?
Ahojte uz asi tri tyzdne sa riesi neskutočný hluk v bytovke kde mám byt. Dnes mi sused volal že sú si už 100% istý že to ide z môjho bytu a teda mi oznámil že tam ide poprosit mojich najomnikov aby si davali pozor na to ako sa v byte správajú kedze sa tam stahovali z domu tak si to asi neuvedomuju. V byte podla zmluvy byvaju 2 dospelí ludia ale sused tam dnes “nasiel” aj dieta. Nakolko hluk na ktory sa stazuju je hluk akokeby niekto behal od rana do vecera na byte tak mam podozrenie ze to dieta tam bud býva bez toho aby som o tom vedela alebo kedze pani co tam byva je starsia tak mozno strazi vnucku na pravidelnej baze. Pri inzerate som mala striktne napisane ze hladam niekoho bez deti. To ci tam dieta je alebo nie si samozrejme zistim aj ked este neviem ako pretoze sa mi urcite nepriznajú ale skor ma zaujíma ako by ste reagovali keby zistim ze to dieta tam chodi k babke namiesto skolky. Nebýva tam ale je tam celé dni. Ja viem ze zakázat návstevy nikomu nemozem ale mám doma dieta a viem ako vyzerá náš byt aj ked sa snažím dávat mega pozor tak sa bojim toho ako bude vyzerat moj byt ked tam denne chodí (podla suseda dieta 3-5 ) ročné dieta. Druhá možnosť ak by tam to dieta realne byvalo a v zmluve to dieta nemam mozem ich v ramci zakona vyhodit alebo tym ze to dieta tam uz byva tak ich vyhodit nemozem?
Stručné zhrnutie
- Nájomné vzťahy v bytových domoch často riešia denné rušenie poriadku a hluk, pričom právne možnosti prenajímateľa závisia od typu zmluvy (zmluva o krátkodobom nájme vs. zmluva podľa Občianskeho zákonníka) a od presného znenia zmluvy o počte obyvateľov.
- Ak v zmluve nie sú uvedené deti alebo je obmedzený počet obyvateľov, prenajímateľ môže podať výpoveď z nájmu; praktické skúsenosti v diskusii však upozorňujú, že súdne vymáhanie náhrad škody môže trvať roky a depozit často nestačí na pokrytie rozsiahlych škôd.
- Odporúčané kroky sú zdokumentovať rušenie (písomné sťažnosti susedov, nahrávky, meranie dB, policajný záznam), písomne upozorniť nájomníkov a postupovať podľa zmluvy (písomná výzva, následná výpoveď podľa zmluvy alebo uvedených dôvodov, napr. potreba bytu pre seba/rodinu); 48‑hodinová zákonná výpoveď podľa diskusie neexistuje.
Q: Ako zistiť, či v prenajatom byte skutočne býva dieťa?
A: Najčastejšia praktická rada v diskusii je vykonať osobnú kontrolu bytu (najlepšie neočakavaná návšteva alebo dohodnutá kontrola za účasti nájomníka) a overiť sťažnosti susedov; zároveň si zaznamenať svedectvá susedov, fotografie a nahrávky hluku.
Q: Môžem nájomníkov vyhodiť, ak zistím, že v byte býva dieťa, ktoré nie je uvedené v zmluve?
A: Vo viacerých príspevkoch uviedli, že ak je v zmluve explicitne uvedené, že v byte budú žiť len dve dospelé osoby a dieťa tam nie je povolené, prenajímateľ má právny dôvod na vypovedanie zmluvy; prakticky je jednoduchšie ukončiť nájom pri zmluve o krátkodobom nájme.
Q: Aké dôkazy potrebujem pri riešení hluku od nájomníkov, aby som mohol/a konať legálne?
A: Diskutujúci odporúčajú písomné sťažnosti susedov, policajný záznam o rušení poriadku, vlastné nahrávky hluku, prípadne meranie dB v susednom byte a písomné upozornenia voči nájomníkom; takéto dôkazy uľahčia následné kroky a konanie prenajímateľa.
Q: Môže prenajímateľ okamžite dať nájomníkom výpoveď napríklad v priebehu sviatkov kvôli hluku?
A: Diskusia uvádza, že okamžitá zákonná 48‑hodinová výpoveď podľa zákona neexistuje; výpoveď a lehoty treba riešiť podľa zmluvy a zákona, pričom v prípade závažného porušenia zmluvy môže byť postup rýchlejší, ale vždy závisí od typu zmluvy a ustanovení v nej.
Q: Čo robiť, ak depozit nestačí na opravu škôd spôsobených nájomníkmi alebo ich návštevami?
A: Riešenie podľa diskusie je podať žalobu alebo platobný rozkaz na vymáhanie škody, pričom praktické skúsenosti varujú, že súdne vymoženie môže byť zdĺhavé (v diskusii spomínané prípady s niekoľkoročným súdnym sporom) a náklady na právne konanie môžu prevýšiť vymoženú sumu; exekútor môže zasiahnuť mzdové príjmy, ak súd rozhodne v prospech prenajímateľa.
Q: Ktoré typy zmlúv sú z diskusie výhodnejšie pre prenajímateľa pri riziku „tajného“ obyvateľa?
A: Viacerí diskutujúci uvádzali, že zmluva o krátkodobom nájme poskytuje prenajímateľovi jednoduchšie možnosti na skončenie nájmu než dlhodobá zmluva podľa Občianskeho zákonníka; vždy odporúčajú mať zmluvu prepracovanú notárom alebo advokátom.
Q: Môžem zákonne zakázať návštevy alebo dlhodobé zdržovanie hostí v byte, ktorý prenajímam?
A: Diskusia pripomína, že návštevy ako také nie sú automaticky protiprávne, ale zmluva môže stanovovať maximálny počet obyvateľov a pravidlá; ak návštevy prechádzajú do faktického bývania (de facto obyvateľ), ide o porušenie zmluvy a prenajímateľ môže konať.
Závery z diskusie
Zhoda
- Prenajímateľ má väčšiu právnu voľnosť, ak je zmluva explicitne špecifikovaná (počet obyvateľov, povinnosť hradiť škody, spôsob vyúčtovania energií).
- Dokumentovanie rušenia (sťažnosti susedov, nahrávky, policajné hlásenia) je kľúčové pre následné právne kroky.
- Depozit často nestačí na krytie väčších škôd a súdne vymáhanie môže byť časovo a finančne náročné.
Sporné názory
- Niektorí diskutujúci tvrdia, že prítomnosť dieťaťa výrazne komplikuje vystahovanie a dieťa je „chránená osoba“ (veronikaszabova), zatiaľ čo iní právnici a prenajímatelia uvádzajú, že dieťa samo o sebe nie je prekážkou vypovedania, ak zmluva obsahuje obmedzenia; obidve tvrdenia boli v diskusii prezentované protichodne.
- Časť respondentov považuje za bežnú prax, že prenajímateľ pravidelne kontroluje byt, iní upozorňujú, že v zahraničí sú také kontroly vzácne a môžu byť vnímané ako nadmerné.
Otvorené otázky
- Ako presne sú slovenské súdy naklonené v sporoch o údajné „skryté“ obyvateľstvo, keď nájomníci tvrdia, že ide len o návštevy?
- Do akej miery postačuje policajný záznam alebo nahrávka bez odborného merania dB na presvedčenie súdu o neprimeranom hluku?
- Aké konkrétne znenie v zmluve najlepšie chráni prenajímateľa pred dlhodobými návštevami transformujúcimi sa na skutočné bývanie?
Spomenuté značky a firmy
polícia, ombudsmana, správa bytov, notár, advokátka, sprostredkovateľská agentúra
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o krátkodobom nájme, Občiansky zákonník (O. Z.), vypovedná lehota, okamžitá výpoveď, písomná výzva, policajný záznam, nahrávky hluku, meranie dB, kaucia (depozit), platobný rozkaz, exekútor, vyúčtovanie energií, zapisovanie počtu obyvateľov do zmluvy, vypoved z dôvodu potreby bytu pre seba/rodinu
Miesta a osoby
právnik, advokátka, notár, policajti
@earlgrey Striedavka predsa nemusi byt tyzden/tyzden. Ak tam dieta je na vikendy, tak tam problem nevidim. Ani frajera na zaciatku vztahu, ked bude u teba prespavat hoc aj kazdu noc, nebudes hned nahlasovat. Az ked sa k tebe prestahuje. Ja som napriklad deti v zmluve nemala a dohodli smw sa len slovne, ze v byte budem mat deti kazdy druhy tyzden, deti mali trvale bydlisko inde. Potom uz boli 2 roky v mojej starostlivosti a nic som nehlasila. Nahlasila som osobomesiace dovernicke a energie navyse som si zaplatila. Sa tvarite, ako keby deti boli potkany 😅😂
AK je to navsteva, vnuk, alebo ktokolvek, nic protipravne nerobi. aj keby tam chodil kazdy den = miesto skolky. Je to navsteva, byt si prenajala, su doma cez den, navsetvu mozu mat akukolvek v akychkolvek intervaloch. Robite tu zase vsetci strasiaka z nejakeho dietata...
nahlaste sa na kontrolu castejsie, pozriete realne ci je nieco poskodene, nie je, a rieste potom priamo to, nech to opravia, nahradia. Takto je to.. JPP. nevies, ci sa ti nieco s bytom deje a robis si nervu.. a planujes vypoved z najmu a pod. Pritom nic sa nedeje, len nikto uziva byt, za ktory si plati. Chodenie, behanie po byte, nie je nic co pocas dna je zakazane.
Druha vec, je, ak je dieta v striedavke a tak.. ale ako hovorim, to zistis kontorlami. Jedna vec je ak tam prespi vikend, to moze aj hocijaky kamos. A teba do toho nic. Alebo tam realne ma zariadene miesto a byvat tam dva tyzdne v mesiaci.
HLAVNE si uvedom, ze tym ze davas byt do prenajmu, tak ma aj najmca prava a to = uzivat ten byt ako len chce, nemusi tam chodit len spavat. A ty to proste strpiet musis = ak ti neposkodzuje majetok, ak su dodrzane zmluvne veci. Nemozes riesit, ci chodia po byte, kto im chodi na navstevu... ani to ci sa im vyleje dzus na gauci. To si bud odstrania alebo zaplatia.
A ked prenajimatelia nemaju na zariadenie bytov, tak daju sa prenajat aj nezariadene, alebo take "polozariadene" a netreba sa potom o tie gauciky a nabytky triast. Kazdy si donesie svoje.
@dadis Vôbec nie, ja nerobím nič. Ty si sa dohodla s prenajímateľom, ktorý to akceptoval, nemal problém. Autorka zjavne problém s deťmi má a nechce ich v byte, preto ak by som si ja prenajala byt a následne tam mala dieťa, upovedomím prenajímateľa, že sa v byte bude zdržiavať víkendy atď. aj dieťa, veď tu o nič nejde, len o kominikáciu...vy to zase hrotíte a písete scenáre ako neviem čo...ja som len napísala, že ak tam dieťa je, stačí to oznámiť...to je všetko...a to si urobila aj ty...takže vlastne píseme to isté...len inými slovami
@earlgrey Preco s tym ale niektori maju problem? Keby boli deti take destrukcne, tak si ich nikto nezaobstara. Zrovna v najma zrazu problem su. Moje deti su uz teraz takmer dospele, ale nikdy nam v byte nic neznicili. Ziadne pomalovane steny a prestane sedacky. Podla mna, ked mas "stastie", tak byt ti vybyva aj naoko slusny clovek. Ja som raz kratkodobo prenajala na par mesiaoc byt jednemu roaditelovi v banke. Iba kym sa im zrekonstruuje ich vlastny byt. Bolo to este v case marie terezie a v byte som mala koberec. Nakoniec z 2 mesiacov, bolo tychh mesiacov, co byvali tusim 7. A predtym uplne novy koberec mohol ist do zberneho dvora - oni za ten cas ani raz nepovysavái a spina bola vslapanando toho koberca tak, ze ani profesionala tepovacia sluzba to nevedela napravit. Nastastie mi vtedy preplatil cely koberec aj tepovanie. Ale to nebol len koberec, v tom byte bola nahrubo spina na sanite v zachode, vani, umyvadlach, ani raz neumyli sporak - okna som brala ako standard, ze najomnici neumyvaju 🤢. Takze toto bola moja skusenost so vzdelanym parom na urovni.
@dadis su problem, lebo vacsina (teraz nepisem priamo o autorke), na ten byt a udrzbu nema, byty su na hypo, prenajimaju to aby sa z najmu splatil a teda maju to ako poistku keby daco, investiciu = ktora sa im viac menej splaca z najmu a idu sa potentovat z kazdeho tukanca, skrabanca.. Pritom ako pises, skodu urobi aj dospely clovek.
@earlgrey nie nemusi, vsak energie si naviac tak ci tak zaplati, dieta tam nema trvaly pobyt🤷♀️ako uz bolo spomenute, najomca ma pravo aj ten byt vyuzivat,vsak si za prave za to plati. V zahranici to vobec nemusis nahlasit-mozes, mala by si, ale vypoved za pristahovanie sa zeny/muza/deti nemozes dostat. Ako prenajimatel ani nemas co do toho kecat. Akurat tak zvysenie energii mozes dat najomnikovi. A tu prepadove kontroly ,dobre ze nie milimetrova fotodokumentacia kazdeho skrabanca, idealne aj itinerar navstev by prenajimatelia chceli mat...🤦♀️🤦♀️🤦♀️🤦♀️🤦♀️
@vevesh no ako prenajimatel mas praveze co do toho kecat kolko ludi byva v byte 🤦♀️ ved od toho je zmluva. Keby ja prenajmem byt jednemu cloveku, ktory mi povie ze tam bude sam a nasledne bez mojho vedomia si tam nastahuje dieta a zenu, okamzite mu davam vypoved.
Ako trosku nejakej slusnosti a moralky ludia 🙏
@joannita zijem dlhe roky v zahranici-chapem ten princip, ze ak niekto chce ticheho jedneho najomnika, ale tu v zahranici je to jednoducho normalne- voci zene/muzovi a dietatu nemozes dat vypoved, kedze za uzivanie najomca riadne plati a uzivat byt moze sam a s najblizsiou rodinou (druh/druzka, manzel/manzelka, dieta/deti pod 18r.). Tu by napriklad bol problem, zeby do bytu isli 3 generacie (babka, dcera a dieta), ako na sk velmi casto vidavam- toto naopak tu by u prenajimatela tak jednoducho nepreslo a na toto su paky v zakonoch.
@joannita Ved ale energie nie su sucastou najmu. Takze tak.
@simca06022011 Ja som mala prenajaty byt priamo od developera, oni mali ako rodina v jednom bytovom dome x bytov, ktore prenajimali, najma zahranicnym rodinam s detmi. Ja som sa len s nim dohodla na datume a case, prisli chlapi, zo spalne vystahovali manzelsku postel (ja som tam zariadovala detsku), vystahovali sedacku a dali to niekam do skladu.. fakt som vdacna, ze som nasla cloveka, ktory nerobil z komara somara a deti bral normalne..
@joannita ano, je to o inom, lebo u nas je gro bytov v osobnom vlastnictve, kdezto v zahranici si gro ludi nemoze dovolit vlastny byt, tak ide do najmu (a teda najom je lacnejsi ako splatka hypo, kdezto na sk najomca plati hypo+zisk prenajimatelovi, lebo sam hypo mat nemoze a tak coby neplatil viac🤷♀️🤷♀️🤷♀️...)
@dadis jak ze nie. Kazdy ma zmluvu inak postavenu. Niekto ma napriklad 500e mesacne vratane energii a a niekto napr. 350 najom a 150e rozdelene a vyuctuje sa to na konci vyuctovacieho obdobia, kedy uz tam nemusia byvat a tym padom mozes zabudnut na nedopatky ze ti zaplatia.
Vy si to predstavujete jak hurvinek valku, ze to je nejaka roztopaš prenajimatela zistovat pocet obyvatelov bytu a pritom mu ide len o peniaze, ved kvoli peniazom to robi, je to jeho zarobok, prenajimatel nieje dobrocinna organizacia, ale chce zarobit, podotykam zarobit nasvojom majetku, ktory oravdepodobne bude do dochodku splacat.
@dadis Tak toto nie...to je blbosť...ale komunikácia by mala byť na oboch stranách...a ako bolo spomenuté, ak babka stráži dieťa, lebo je napr. choré...a rodičia sú v práci, tak fajn, veď to je normálne...len autorka mohla zdvihnúť telefón, povedať, že sú sťažnosti a určite by vysvetlenie dostala...
@dadis ale ved to je jedna z tych moznosti, ktoru som napisala 🤦♀️ energie su oddelene.
Mne robila zmluvu advokatka btw.
Ty si asi nepochopila co pisem. V teorerickej rovine mas pravo na vymahanie vzdy, ale v praktickej je ti to niekedy prd platne ked dotycny nic nevlastni atd. V tom pripade sudit sa cojaviem o 500e je celkom kontraproduktivne, nakolko este ty na tom prerobis na susnyxh trovoch. Tiez nemas za co.
@joannita Nie je to jedna z moznosti, ako si pisala, ale je to jedina spravna moznost, ak chces predist problemom s vymahanim nedoplatku. V tom sa mylis a to sa ti snazim cely cas vysvetlit. Je to ako by si tvrdila ze 2+2 moze byt aj 4 aj 5. Ak aj mas zmluvu spravne napisanu a nechces riesit nedoplatok, tak kto ti ma pomoct? O akych sudnych trovach? Ved to su minimalne poplatky a budu ti nahradene. Spises si platobny rozkaz sama a podas na sud. A exekutor predsa siaha na mzdu. Ci ty prenajimas byt bezdomovcom bez prace? Z coho to platia najom?
@lesiaoldi A ked uz pises jeden blud za druhym tak si za tym aspon stoj a nemaz komenty. A vobec rovno ta idem aj nahlasit taka osoba tu nema co robit.
@dadis Ja som napísala k tomu, že otec nemusí nahlásit prenajimateľovi ak má dieťa v striedavke...