Sused si nárokuje na spoločný balkón. Ako reagovať?

Stručné zhrnutie

• Balkóny umiestnené na medziposchodiach sa v diskusii považovali za spoločné časti bytového domu, ktoré môžu užívať vlastníci bytov na danom poschodí.
• V diskusii sa uviedlo, že právna otázka vlastníctva balkónov nie je jednoznačná; spomínali sa právne odkazy Zákon č. 182/1993 Z. z. (§ 2 ods. 1), § 19 ods. 4 BytZ a § 5 ods. 1 písm. c) BytZ ako relevantné pre výklad.
• Odporučené praktické riešenia sú: overiť zápisy v listoch vlastníctva (LV) a kúpnej zmluve, kontaktovať správcu alebo domovníka, zvolať domovú schôdzu a nestrácať kľúče spoločných priestorov (neodovzdávať všetky kľúče jednému susedovi).

Q: Kedy je balkón na medziposchodí považovaný za spoločný priestor?
A: Balkón prístupný zo spoločných priestorov sa v diskusii označil za spoločnú časť domu; v diskusii bolo pripomenuté, že Zákon č. 182/1993 Z. z. (§ 2 ods. 1) vymedzuje podlahovú plochu bytu bez balkóna, pričom existujú dva právne prístupy k vyloženiu vlastníctva balkónov.

Q: Má nový majiteľ právo požadovať výlučné užívanie spoločného balkóna, ak ho predávajúci oklamal?
A: Diskusia uviedla, že výlučné užívanie musí byť písomne uvedené v nadobúdacej zmluve alebo LV; ak takýto zápis nie je, balkón sa považuje za spoločný a odporúčané kroky sú preukázať LV, kontaktovať správcu a prípadne reklamovať predaj u predajcu.

Q: Kto by mal mať kľúče od spoločného balkóna?
A: V diskusii sa odporúčalo, aby mali kľúče všetci vlastníci bytov na danom poschodí; viaceré príspevky varovali pred odovzdaním všetkých kľúčov jednému susedovi.

Q: Ako postupovať, ak sused tvrdí, že balkón „patrí“ jemu na základe „nepísaného pravidla“?
A: Odporúčané kroky sú požiadať ho o písomné doklady, preukázať LV a kúpnu zmluvu, kontaktovať domovníka alebo správcu, zvolať domovú schôdzu a v prípade omylu predávajúceho riešiť reklamáciu u predajcu.

Q: Môže sa na spoločnom balkóne fajčiť?
A: Diskusia uviedla, že domový poriadok môže zakazovať fajčenie; jeden príspevok citoval formuláciu „ZÁKAZ FAJČENIA V SPOLOČNÝCH PRIESTOROCH BYTOVKY“ a odporúčal riešiť zákaz domovou schôdzou alebo dohodou vlastníkov.

Q: Kto platí opravy spoločných balkónov a dlažbu?
A: V diskusii bolo uvedené, že opravy balkónov sa financujú z fondu prevádzky, údržby a opráv spoločenstva vlastníkov a že vlastníci bytov prispievajú podľa rozlohy bytu, pričom aj vlastníci bez balkóna prispievajú.

Závery z diskusie

Zhoda

• Balkóny na medziposchodiach sú v diskusii považované za spoločné časti domu a majú ich právo užívať všetci vlastníci bytov na danom poschodí.
• Odporúčané administratívne kroky sú: overiť zápisy v liste vlastníctva (LV) a kúpnej zmluve, kontaktovať správcu/domovníka a zvolať domovú schôdzu.
• Opravy a údržba balkónov sa majú financovať z fondu prevádzky, údržby a opráv spoločenstva vlastníkov.

Sporné názory

• Niektorí odporúčali z ľudskosti prenechať častejšie využívanie spoločného balkóna susedovi bez balkóna; iní trvali, že sused si nemôže nárokovať výlučné užívanie spoločného priestoru bez písomného základu a že si majú všetci brániť svoje práva.

Otvorené otázky

• Dá sa právne premeniť spoločný balkón na výlučné vlastníctvo jedného bytu a za akých podmienok by to schválili ostatní vlastníci?
• Ako postupovať právne, ak predávajúci alebo realitný maklér zaviedol kupujúceho v omyl ohľadom „prislúchajúceho“ balkóna a kupujúci požaduje výlučné užívanie?

Spomenuté značky a firmy

žiadne

Spomenuté produkty a metódy

list vlastníctva (LV), kúpna zmluva, reklamácia u predajcu, domová schôdza, správca domu/domovník, domový poriadok, fond prevádzky, údržby a opráv, Zákon č. 182/1993 Z. z., BytZ, Občiansky zákonník § 121 ods. 2

Miesta a osoby

Viedeň, Spojené kráľovstvo (UK)