Môže majiteľ zvýšiť nájom uprostred zmluvy?
Potrebujem sa trochu zorientovať, lebo bývame v prenájme a nechcem hneď robiť dusno. Máme podpísanú nájomnú zmluvu ešte na niekoľko mesiacov, ale majiteľ mi teraz napísal, že od budúceho mesiaca chce zvýšiť nájom. Vraj išli hore náklady a podobné byty sa už prenajímajú drahšie. Ja tomu rozumiem, všetko zdraželo, len som mala za to, že keď máme v zmluve dohodnutú sumu, tak by mala platiť aspoň do konca zmluvy. Nechcem sa s ním pohádať, lebo byt nám vyhovuje a nerada by som riešila sťahovanie. Zároveň mi príde zvláštne len tak prikývnuť na vyšší nájom, keď sme sa na začiatku dohodli inak. Riešili ste niekto niečo podobné v prenájme? Trvali by ste na zmluve, alebo by ste radšej ustúpili, aby bol pokoj?
Stručné zhrnutie
- Ak v nájomnej zmluve chýba inflačná doložka alebo iná dohoda o úprave, prenajímateľ nemôže sumu za nájom počas roka svojvoľne meniť.
- Zvýšenie nájmu sa musí realizovať písomným dodatkom ku zmluve; nájomník nemusí dodatok podpísať a prenajímateľ môže následne uplatniť výpoveď podľa výpovednej doby dohodnutej v zmluve.
- Zálohové platby za energie sa bežne upravujú ku 1.1. a pri ročnom vyúčtovaní môže vzniknúť nedoplatok, za ktorý podľa zmluvy zodpovedá nájomník, ak zmluva nerozlišuje položky.
Najčastejšie otázky
Q: Môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájom počas trvania zmluvy?
A: Nie; zvýšenie nájmu sa štandardne rieši písomným dodatkom ku zmluve a ak v zmluve chýba inflačná doložka alebo iná dohoda o úprave, suma by mala platiť do konca platnosti zmluvy podľa Občianskeho zákonníka.
Q: Čo mám spraviť, keď majiteľ napíše, že chce od budúceho mesiaca zvýšiť nájom?
A: Skontrolujte zmluvu, vyžiadajte písomný dodatok a porovnajte ponuky v lokalite; ak nepristúpite na dodatok a neplatíte navýšenú sumu, prenajímateľ môže dať výpoveď podľa výpovednej doby dohodnutej v zmluve.
Q: Aký je rozdiel medzi zvýšením nájmu a zvýšením záloh na energie?
A: Nájom a zálohové platby sú odlišné položky; zálohy na energie sa podľa diskutujúcich zvyčajne upravujú k 1.1. a pri ročnom vyúčtovaní (vyúčtovanie vody/tepla/elektriny) môže vzniknúť nedoplatok.
Q: Čo ak vznikne nedoplatok na energiách, pretože zálohy neboli upravené?
A: Podľa príspevkov nájomník zodpovedá za nedoplatok pri ročnom vyúčtovaní, preto niektorí prenajímateľia navrhujú zvýšiť mesačné platby, aby sa predišlo veľkému jednorazovému doplatku.
Q: Ako sa mám právne chrániť pred neprimeraným zvýšením nájmu?
A: Odporúčané kroky v diskusii sú trvať na písomnom dodatku, mať nájomnú zmluvu vypracovanú alebo skontrolovanú právnikom a v prípade sporu využiť súdne riešenie, pričom treba rátať s časovými a nákladovými nárokmi.
Q: Čo mi hrozí, ak neprijmem zvýšenie a zostanem platiť len pôvodné nájomné?
A: Diskutujúci uviedli, že prenajímateľ môže vypovedať zmluvu, vyhľadať nového nájomníka a vy prenajímateľskú ponuku prehrať; preto niektorí radia zvážiť presun alebo akceptáciu zmeny podľa lokálnych cien.
Závery z diskusie
Zhoda
- Prenajímateľ pri zmene finančných podmienok musí navrhnúť písomný dodatok ku zmluve.
- Nájom a zálohové platby za energie sú dve odlišné položky.
- Ak v zmluve chýba inflačná doložka alebo dohoda o úprave, platí podľa diskutujúcich stará cena do konca zmluvy.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že väčšina nájomných zmlúv podlieha Občianskemu zákonníku a bráni jednostrannému zvýšeniu, zatiaľ čo iní tvrdia, že mnoho prenájmov spadá pod zákon o krátkodobom prenájme alebo iný režim a pravidlá sa líšia.
- Jeden názor je, že ak neprijmete zvýšenie, prenajímateľ to v konečnom dôsledku presadí (vyprataním a novým nájomníkom), zatiaľ čo opačný názor tvrdí, že právna ochrana zmluvy môže držať pôvodnú cenu do konca zmluvy.
Otvorené otázky
- Ako konkrétne preukázať a vymáhať zákaz jednostranného zvýšenia nájmu pred súdom v konkrétnom prípade?
- Ktoré konkrétne typy nájomných zmlúv na Slovensku podliehajú Občianskemu zákonníku a ktoré inému právnemu režimu?
- Aké presné formulácie inflačnej doložky alebo klauzuly o úprave by zabezpečili právnu istotu pre nájomcu aj prenajímateľa?
Spomenuté značky a firmy
Uniqa, SPP, bytové družstvo
Spomenuté produkty a metódy
inflačná doložka, písomný dodatok ku zmluve, výpovedná doba dohodnutá v zmluve, zálohové platby, ročné vyúčtovanie, rozdelenie nájmu a energií, Občiansky zákonník, zákon o krátkodobom prenájme
Miesta a osoby
Slovensko, Rakúsko, Nemecko
@anonym_autor Ak si nájomné teraz nezvýšite, budete mať veľký nedoplatok. Takže, áno, radšej teraz platiť viac, po malých sumách ako potom doplácať veľku sumu
Nie je to ústupok pre pokoj, ale vo vašom vlastnom záujme
Teraz bol datum, ked chodili rocne vyuctovania a zalohove predpisy na dalsi rok pre majitelov. Vsetko ide samozrejme hore a on sa to snazi hodit na vas, aby mal rovnaky zisk. tu zalezi na zmluve, co je tam napisane o uprave platby za najom, ak idu hore energie a spravcovske poplatky. Ak nic, tak plati stara cena do konca jej platnosti.
@anonym_autor Ak si nájomné teraz nezvýšite, budete mať veľký nedoplatok. Takže, áno, radšej teraz platiť viac, po malých sumách ako potom doplácať veľku sumu
Nie je to ústupok pre pokoj, ale vo vašom vlastnom záujme
@anonym_c452f8 Preco by mala mat nedoplatok ? To si pleties so samotnym majitelom, ten ma vztah so spravcom a v rocnom vyuctovani mu moze vzniknut nedoplatok.
@anonym_c452f8 Preco by mala mat nedoplatok ? To si pleties so samotnym majitelom, ten ma vztah so spravcom a v rocnom vyuctovani mu moze vzniknut nedoplatok.
@patrike Majiteľ ho platiť nebude, zaplatí ho nájomník, ktorý v byte býva.
Ceny energií išli hore, tým aj zálohové platby. Logicky majiteľ zvyšuje aj nájomné.
Chce navysit najom alebo preddavky na energie? Dost podstatne
@anonym_autor Ak si nájomné teraz nezvýšite, budete mať veľký nedoplatok. Takže, áno, radšej teraz platiť viac, po malých sumách ako potom doplácať veľku sumu
Nie je to ústupok pre pokoj, ale vo vašom vlastnom záujme
@anonym_c452f8 nájomné a zálohové platby sú dve odlišné veci 😉
@anonym_c452f8 nájomné a zálohové platby sú dve odlišné veci 😉
@patrike Samozrejme, písomným dodatkom k zmluve.
@yellowunicorn Nechytajme sa za slovíčka, všeobecne celú sumu volajú ľudia nájomné, v nej sú zahrnuté zálohové platby
Predpokladam, ze nezvysuje najomne, ale platby za energie. To totiz musite mat v zmluve rozdelene. No a ak sa zvysili preddavky za sluzby, urcite mate v zmluve ze vam ich moze zvysit tiez. A ak nemate, tak by ste mali mat aj vo vlastnom zaujme, pretoze ak nasledne vzniknu nedoplatky na energiach, budete mat velku platbu naraz,
@patrike Samozrejme, písomným dodatkom k zmluve.
@yellowunicorn Nechytajme sa za slovíčka, všeobecne celú sumu volajú ľudia nájomné, v nej sú zahrnuté zálohové platby
@anonym_c452f8 to nie je chytanie za slovicka, to je dost podstatny rozdiel, ktory si sice vacsina najomnikov neuvedomi, lebo je im jedno co podpisu a potom vznikaju taketo a podobne otazky..,🤷♀️
Nám to takto zvýšili dva krát súhlasili sme .Nemáme inú možnosť ale zase nieje to horibilna suma .Záleží o koľko vám vlastne zvýšil
A máji chodí vyúčtovanie za elektrinu, zvýšenie zalohovej platby a aj platby za vodu a kúrenie vo vyúčtovaní z bytového družstva.
Za mna je to v poriadku, ale mal by ti napísať či vlastne zvyšuje. Či svoj zisk alebo platby inkasa, lebo teraz brat tiež zvyšoval nájomcom po vzájomnej dohode lebo mali nedoplatok na energiách a to vlastne navysovali.
Pomohlo by nafotit zmluvu a zaciernit osobne udaje, lebo :
Podľa nových pravidiel Občianskeho zákonníka platí, že ak v zmluve chýba inflačná doložka alebo iná dohoda o úprave, prenajímateľ nemôže sumu za nájom počas roka svojvoľne meniť
Pamatam si nemeckeho kolegu, prenajal si dom, tusim na 3 roky. Majitel dosiel, ze zvysime najom. Nemec zavolal svojmu SK pravnikovi, ten majitela vysmial, ze taku moznost v zmluve nema a Nemec byval dalej za rovnaku sumu.
Nedajte so sebou orat a poznajte svoje prava.
Pomohlo by nafotit zmluvu a zaciernit osobne udaje, lebo :
Podľa nových pravidiel Občianskeho zákonníka platí, že ak v zmluve chýba inflačná doložka alebo iná dohoda o úprave, prenajímateľ nemôže sumu za nájom počas roka svojvoľne meniť
@patrike drvivá väčšina prenájmov nie je podľa občianskeho zákonníka ale podľa zákona o krátkodobom prenajme. Včul buď múdry
Pomohlo by nafotit zmluvu a zaciernit osobne udaje, lebo :
Podľa nových pravidiel Občianskeho zákonníka platí, že ak v zmluve chýba inflačná doložka alebo iná dohoda o úprave, prenajímateľ nemôže sumu za nájom počas roka svojvoľne meniť
@patrike Len šialenec prenajme podľa Občianskeho zákonníka.
V Nemecku máš zvlášť nájomné, zvlášť energie. Zálohové platby za energie sa zvýšiť dajú, úmerne k zvýšeniu ich cien od dodávateľa.
@anonym_c452f8 Preco by mala mat nedoplatok ? To si pleties so samotnym majitelom, ten ma vztah so spravcom a v rocnom vyuctovani mu moze vzniknut nedoplatok.
@patrike Si este nevidel dobre naoisanu najomnu zmluvu? Vzdy mam napisanu sumu za najom a rozpisane platby za energie. Takze ak teraz zvysuju platby za teplo a teplu vodu, tak bude mat logicky nedoplatok, ak nezacne platit viac, moj zlaty...
Pomohlo by nafotit zmluvu a zaciernit osobne udaje, lebo :
Podľa nových pravidiel Občianskeho zákonníka platí, že ak v zmluve chýba inflačná doložka alebo iná dohoda o úprave, prenajímateľ nemôže sumu za nájom počas roka svojvoľne meniť
@patrike Hovno o tom vies a mudrujes.. kto uz prenajima na SK podla obcianskehho zakonnika? Ked si raz nasetris na investicny byt, tak si daj zmluvu napisat pravnikovi, lebo sa v tom stracas... ale teda mudry si ako salamunova rit... ci ficovolici investicne byty nekupuju??
Pokial viem tak vo vacsine najomnych zmluv je osetrene, ze preplatok a nedoplatok na energiach a na rocnom vyuctovani ( voda/teplo) je zodpovednostou najomcu - cize ak najomca, po obrdzani rocneho vyuctovania vidi, ze budu nedoplatky a rozprava o zvyseni “najomneho” z tohto dovodu, prakticky zabranuje tomu aby si najomnik na buduci rok musel doplacat velky nedoplatok. Btw. V eu je uplne bezne, ze kazdy si plati svoju elektriku, vodu, plyn a neplati sa zalohovo - ze nevies co konzumujes co vlastne platis cely jeden rok. Platis poplatok na mesiac dopredu a elelktriku/vodu/plyn co si spotreboval kazdy mesiac alebo dva. Cize odpadavaju prekvapenia po roku spotreby
Všetkým vám chcem napísať - náklady na energie sa zvyšujú spravidla ku 01/01 daného roka. Tu majiteľ napísal toto: Máme podpísanú nájomnú zmluvu ešte na niekoľko mesiacov, ale majiteľ mi teraz napísal, že od budúceho mesiaca chce zvýšiť nájom. Čiže je to jednostranné zvýšenie zo strany prenajímateľa. Platí čo som napísala vo svojom komentári.
Všetkým vám chcem napísať - náklady na energie sa zvyšujú spravidla ku 01/01 daného roka. Tu majiteľ napísal toto: Máme podpísanú nájomnú zmluvu ešte na niekoľko mesiacov, ale majiteľ mi teraz napísal, že od budúceho mesiaca chce zvýšiť nájom. Čiže je to jednostranné zvýšenie zo strany prenajímateľa. Platí čo som napísala vo svojom komentári.
@anonym_9eca1d je to úplne jedno, lebo keď nebudeš platiť zvýšené nájomné, dá ti výpoveď z nájmu, a hľadáš si ďalší podnájom a on prenájme za vyššie nájomné a ty keď chceš bývať, tak si prenajmeš a iný byt, tiež s vyšším nájomným. Nemáš k tomu bytu žiadne práva, nič, buď budeš akceptovať jeho pravidlá alebo ideš preč. Skrátka dá ti dodatok k zmluve, keď nepodpíšeš a neplatíš nový zvýšený nájom, tak ideš z bytu von.
@anonym_9eca1d je to úplne jedno, lebo keď nebudeš platiť zvýšené nájomné, dá ti výpoveď z nájmu, a hľadáš si ďalší podnájom a on prenájme za vyššie nájomné a ty keď chceš bývať, tak si prenajmeš a iný byt, tiež s vyšším nájomným. Nemáš k tomu bytu žiadne práva, nič, buď budeš akceptovať jeho pravidlá alebo ideš preč. Skrátka dá ti dodatok k zmluve, keď nepodpíšeš a neplatíš nový zvýšený nájom, tak ideš z bytu von.
@anonym_063228 všetko potrebné k predmetnej otázke som bez konfabulácií zhrnula vo svojom komentári pre autora otázky.
ak chce prenajimatel zvysit najom tak ho jednoducho zvysi.. nic s tym neurobis, mozes to sice natahovat a diskutovat ale vo finale to tak bude. Neviem o aku sumu ide a ake mas vazby na aktualne miesto, ako dlho si v byte a ako vychadzas s majitelom. Pozrela by som si podobne ponuky na internete v rovnakej lokalite, ak platite teraz nizsi najom .. vobec by som sa ani nesnazila disktutovat.. aksu vyrazne lacnejsie byty argumentovala by som hlavne tym… no musis byt ok s tym, ze pravdepodobne sa nedohodnete a ty budes musiet odist. Si s tym ok? Co sa tyka zmluvy..vypoved sa da dat okamzite aj so zmluvou, len treba vediet ako.. a kto sa s tym bude tahat na sud.. mas na to cas? peniaze na pravnika? nervy?
Chce zvysit o vela? Uplne chapem tcoje rozhorcenie. Mne prislo z Uniqa zvysenie havarijnej o 30€. Pred pol rokom o 50€! Nasrali ma, tak som zrusila. Clovek pochopi 5,10€. Ale zvysuju rovno po 30,50, nenazranci.
ak chce prenajimatel zvysit najom tak ho jednoducho zvysi.. nic s tym neurobis, mozes to sice natahovat a diskutovat ale vo finale to tak bude. Neviem o aku sumu ide a ake mas vazby na aktualne miesto, ako dlho si v byte a ako vychadzas s majitelom. Pozrela by som si podobne ponuky na internete v rovnakej lokalite, ak platite teraz nizsi najom .. vobec by som sa ani nesnazila disktutovat.. aksu vyrazne lacnejsie byty argumentovala by som hlavne tym… no musis byt ok s tym, ze pravdepodobne sa nedohodnete a ty budes musiet odist. Si s tym ok? Co sa tyka zmluvy..vypoved sa da dat okamzite aj so zmluvou, len treba vediet ako.. a kto sa s tym bude tahat na sud.. mas na to cas? peniaze na pravnika? nervy?
@anonym_874994 presne tak, prenajímateľ určuje podmienky, a keď sú byty na prenájom v okolí za vyššie ceny, tak ako čo tým získaš, že nebudeš platiť, alebo sa budeš hádať? Tak, či tak,buď budeš platiť viac v terajšom byte, alebo odídeš a budeš platiť viac v novom byte,na výber nemáš. Keď nesúhlasíš, on nemá problém si ihneď nájsť nového nájomníka. Zo spoločenstva sa tiež nepytaju, ani z elektrární, ani tepelného hospodárstva,skrátka zvýšia ceny a hotovo. To je skrátka biznis. 🤷
Všetkým vám chcem napísať - náklady na energie sa zvyšujú spravidla ku 01/01 daného roka. Tu majiteľ napísal toto: Máme podpísanú nájomnú zmluvu ešte na niekoľko mesiacov, ale majiteľ mi teraz napísal, že od budúceho mesiaca chce zvýšiť nájom. Čiže je to jednostranné zvýšenie zo strany prenajímateľa. Platí čo som napísala vo svojom komentári.
@anonym_9eca1d energie sú jedna vec a nájom je vec druhá. Energie zvýši ku 1.1, ale nájomné zvýšil teraz.
@anonym_9eca1d energie sú jedna vec a nájom je vec druhá. Energie zvýši ku 1.1, ale nájomné zvýšil teraz.
@anonym_063228 ja píšem, niečo iné vo svojom príspevku? Ide o jednostranné zvýšenie ceny nájmu uprostred roka. Prosím čítaj predtým než komentuješ.
@anonym_autor takych vagabundov co prenajimaju byty z mesiac na mesiac drahsie poznam desiatky a ludia su hlupy ze vobec do tych chorych dokonca oproti Rakusku vyrazne drahsich podnajmov idu, lebo vsak hned ked mam 18 musim ukazat za na to mam, hoc budem zrat len kôrku sucheho chleba denne a nic z toho prenajmu nemam, teda okrem samotneho majitela bytu ktory na mne za-ryzuje ako prasa, kedy uz konecne pochopite ze na Slovensku nie je Rakusky model kde stat vlastni väcsinu najomnych bytov, drzi tak cenu najmov a dalej zakony tam aj chrania najomcu, tu na Slovensku si mozete s tou najomnou zmluvou s majitelom bytu vytriet maximalne tak svoju ryt, neznamena absolutne nic, vsetko je na Slovensku umelo viacnasobne predrazene, pocnuc nehnutelnostami, majstrami, zmrzlinou, vyhorovorka je ta ista vzdy, lebo vraj stupli mi naklady(v realite na dalsiu nehnutelnost/na dalsie luxusne auto)...
Obávam sa, že toto bude teraz robiť pravidelne. Jednostranne zvýšiť cenu nemôže. Musí vám dať podpísať dodatok ku zmluve. Vy nemusíte súhlasiť. Samozrejme, ukončiť zmluvu následne môže aj jednostranne, s výp. dobou dohodnutou v zmluve. Ako máte upravený bod cena v zmluve? Je tam niečo o prehodnocovaní a zvyšovaní o infláciu apd?