Môže majiteľ zvýšiť nájom uprostred zmluvy?

Stručné zhrnutie

• Ak v nájomnej zmluve chýba inflačná doložka alebo iná dohoda o úprave, prenajímateľ nemôže sumu za nájom počas roka svojvoľne meniť.
• Zvýšenie nájmu sa musí realizovať písomným dodatkom ku zmluve; nájomník nemusí dodatok podpísať a prenajímateľ môže následne uplatniť výpoveď podľa výpovednej doby dohodnutej v zmluve.
• Zálohové platby za energie sa bežne upravujú ku 1.1. a pri ročnom vyúčtovaní môže vzniknúť nedoplatok, za ktorý podľa zmluvy zodpovedá nájomník, ak zmluva nerozlišuje položky.

Najčastejšie otázky

Q: Môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájom počas trvania zmluvy?
A: Nie; zvýšenie nájmu sa štandardne rieši písomným dodatkom ku zmluve a ak v zmluve chýba inflačná doložka alebo iná dohoda o úprave, suma by mala platiť do konca platnosti zmluvy podľa Občianskeho zákonníka.

Q: Čo mám spraviť, keď majiteľ napíše, že chce od budúceho mesiaca zvýšiť nájom?
A: Skontrolujte zmluvu, vyžiadajte písomný dodatok a porovnajte ponuky v lokalite; ak nepristúpite na dodatok a neplatíte navýšenú sumu, prenajímateľ môže dať výpoveď podľa výpovednej doby dohodnutej v zmluve.

Q: Aký je rozdiel medzi zvýšením nájmu a zvýšením záloh na energie?
A: Nájom a zálohové platby sú odlišné položky; zálohy na energie sa podľa diskutujúcich zvyčajne upravujú k 1.1. a pri ročnom vyúčtovaní (vyúčtovanie vody/tepla/elektriny) môže vzniknúť nedoplatok.

Q: Čo ak vznikne nedoplatok na energiách, pretože zálohy neboli upravené?
A: Podľa príspevkov nájomník zodpovedá za nedoplatok pri ročnom vyúčtovaní, preto niektorí prenajímateľia navrhujú zvýšiť mesačné platby, aby sa predišlo veľkému jednorazovému doplatku.

Q: Ako sa mám právne chrániť pred neprimeraným zvýšením nájmu?
A: Odporúčané kroky v diskusii sú trvať na písomnom dodatku, mať nájomnú zmluvu vypracovanú alebo skontrolovanú právnikom a v prípade sporu využiť súdne riešenie, pričom treba rátať s časovými a nákladovými nárokmi.

Q: Čo mi hrozí, ak neprijmem zvýšenie a zostanem platiť len pôvodné nájomné?
A: Diskutujúci uviedli, že prenajímateľ môže vypovedať zmluvu, vyhľadať nového nájomníka a vy prenajímateľskú ponuku prehrať; preto niektorí radia zvážiť presun alebo akceptáciu zmeny podľa lokálnych cien.

Závery z diskusie

Zhoda

• Prenajímateľ pri zmene finančných podmienok musí navrhnúť písomný dodatok ku zmluve.
• Nájom a zálohové platby za energie sú dve odlišné položky.
• Ak v zmluve chýba inflačná doložka alebo dohoda o úprave, platí podľa diskutujúcich stará cena do konca zmluvy.

Sporné názory

• Niektorí tvrdia, že väčšina nájomných zmlúv podlieha Občianskemu zákonníku a bráni jednostrannému zvýšeniu, zatiaľ čo iní tvrdia, že mnoho prenájmov spadá pod zákon o krátkodobom prenájme alebo iný režim a pravidlá sa líšia.
• Jeden názor je, že ak neprijmete zvýšenie, prenajímateľ to v konečnom dôsledku presadí (vyprataním a novým nájomníkom), zatiaľ čo opačný názor tvrdí, že právna ochrana zmluvy môže držať pôvodnú cenu do konca zmluvy.

Otvorené otázky

• Ako konkrétne preukázať a vymáhať zákaz jednostranného zvýšenia nájmu pred súdom v konkrétnom prípade?
• Ktoré konkrétne typy nájomných zmlúv na Slovensku podliehajú Občianskemu zákonníku a ktoré inému právnemu režimu?
• Aké presné formulácie inflačnej doložky alebo klauzuly o úprave by zabezpečili právnu istotu pre nájomcu aj prenajímateľa?

Spomenuté značky a firmy

Uniqa, SPP, bytové družstvo

Spomenuté produkty a metódy

inflačná doložka, písomný dodatok ku zmluve, výpovedná doba dohodnutá v zmluve, zálohové platby, ročné vyúčtovanie, rozdelenie nájmu a energií, Občiansky zákonník, zákon o krátkodobom prenájme

Miesta a osoby

Slovensko, Rakúsko, Nemecko