Používame cookies. Viac informácií tu.
Zavri

Čo znamená 20% z vlastných zdrojov pri kúpe?

Zodpovedané
10. okt 2021

Dobrý deň,

chcela by som sa poradiť ohľadom mojej situácie.

Čo znamená 20% z vlastných zdrojov pri kúpe?

Byt, o ktorý máme záujem stojí +- 150 000 eur. Znalecké posudky v tejto lokalite sú však nižšie +- 125 000 eur. Viem, že banka nám dá maximálnu sumu 80% z ceny nehnuteľnosti. To by teda bolo +-100 000 eur, takže do 150 000 je to cca 33% a nie 20.

Dáva sa 80% z hodnoty nehnuteľnosti ešte 20%zo svojho?

Teda by banka dala na hypotéku 80 000 eur (sme na sume skoro 50% z kúpnej ceny).

Je možné, aby znalec dal na byt posudok 150 000 eur, keď sa za toľko tie byty predávajú?

30 - 35 000 v hotovosti by sme na kúpu mali.

Je nejaká šanca taký byt získať?

Ako sa prípadne financuje ten zvyšok z kúpnej ceny, ktorý banka nedá?

Ďakujem

Dobrý deň,

ospravedlňujem sa za neskoršiu odpoveď, ale staviame dom a zima sa blíži, takže času je teraz menej 🙂

Tých 20% je diskutabilných, resp. každá situácia môže byť iná. Spravidla ten, kto o tomto hovorí chce naznačiť to, že hypotéka nepokryje celé financovanie Vášho zámeru. Bude treba použiť aj vlastné prostriedky, resp. kombináciu s inou formou úverového financovania.

Tých možností je viac v praxi využívame NAJČASTEJŠIE s klientami nasledovné:

  • Špeciálny spotrebný úver schválený spoločne s hypotékou - má spravidla nižší úrok (posledné prípady sme mali 3,9%), nevýhoda je však krátka splatnosť len na 8 rokov, čo pri 25 000 eurách urobí (aj pri pomerne výhodnej sadzbe na pomery spotrebných úverov) splátku 303,57 EUR. Nevýhodou tiež môže byť, že výška je niekedy obmedzená, dávam tu 25 000 eur preto, že vyšší úver sa nie vždy pri tejto ponuke dá využiť. Čo je však výhoda, že to môže byť nakoniec viac výhodný úver z pohľadu preplatenia ako iné možnosti mimo hypotéky, lebo má kratšiu splatnosť a garantovanú sadzbu počas celej doby


  • Úver stavebnej sporiteľne - dnes veľmi často využívaný na dofinancovanie stavby či kúpy nehnuteľnosti. Sadzby sú niekde okolo 4%, výhoda je, že sa dá natiahnuť splatnosť až na 30 rokov, často sa však rieši 20 ročná splatnosť. Ak by ste dofinancovali 25 000 eur s 20 ročnou splatnosťou a sadzbou 3,99% pri úvere stavebnej sporiteľne bez založenia nehnuteľnosti, tak je splátka 128,85 EUR. Z pohľadu preplatenia a vôbec pozadia úverov stavebných sporiteľní to nie je najvýhodnejšia možnosť, avšak dlhšia splatnosť s možnosťou využiť aj keď nemáte ďalšiu nehnuteľnosť na založenie, je to dobrá možnosť.


  • Ak je v rodine nejaká rodičovská nehnuteľnosť, tak mám skúsenosť, že rodičia vedia naozaj často takto vypomôcť. Veď nemusí to byť úver na 30 rokov a tiež sa dá vyplatiť predčasne, ak sa na tom popracuje. V každom prípade, ak by sa dalo využiť na dofinancovanie založenie rodičovskej nehnuteľnosti, tak sa dá zobrať ešte jedna hypotéka na doplatenie/získanie potrebnej čiastky. Ak by to bola napr. hypotéka na 20 rokov (dá sa aj 30) vo výške 25000 EUR povedzme s priemernou sadzbou strelím 1%, tak splátka je cca 115 eur na 20 rokov. Oproti úveru stavebnej sporiteľne je vidieť, že pri rovnakej splatnosti 20r je hypotéke opäť výhodnejšia. Zároveň však sadzba nie je garantovaná počas celej doby splatnosti hypotéky


No a ešte k Vášmu dotazu ohľadom kúpnej ceny vs hodnoty zabezpečenia. V prvom rade banka vždy pozerá aj na výšku kúpnej ceny a tiež na hodnotu zabezpečenia. Obvykle je pre ňu smerodatná tá suma, ktorá je nižšia.

Keďže hodnoty nehnuteľnosti sú aktuálne z pohľadu bánk drahé, dopyt je príliš vysoký a ponuka je nízka, dávajú si veľký pozor pri posudzovaní výšky úveru vo vzťahu k nehnuteľnosti, ktorá sa zakladá.

Ako príklad uvediem jednu moju aktuálnu skúsenosť. Malé mestečko 30 km vzdialené od okresného mesta. Klient mal záujem financovať v tomto pomerne malom meste nadštandardný byt. Cena bytu sa pohybovala o 30% vyššie ako ostatné nehnuteľnosti, nakoľko v zástavbe mesta boli najmä staré bytové domy a toto bola novostavba. Byt bol ohodnotený na 137000 eur, kúpna cena bola stanovená na 145 000 eur. Hypotéku sme schvaľovali v 3 bankách - nebudem menovať lebo KAŽDÝ PRÍPAD BANKY VYHODNOCUJÚ INDIVIDUÁLNE:

  • Jedna banka schválila len 70% financovanie hypotékou, pričom vychádzala zo 70% hodnoty nehnuteľnosti - schválili 95 900 eur - potrebovali sme dofinancovať z vlastných zdrojov alebo inak 49 100 eur.
  • Druhá banka vďaka skvelej bonite klienta schválila na výnimku 90% financovanie, avšak znížila po internej supervízii hodnotu nehnuteľnosti na 120 000 eur, schválili nám 108 000 eur. Avšak keďže išlo o 90% financovanie, tak bola vyššia úroková sadzba než pri ostatných 2 ponukách.
  • Tretia banka schválila 80% z hodnoty nehnuteľnosti, čo by sa dalo považovať za taký štandard, čo sa schvaľuje bežne, schválili 109 600 eur.


Z uvedeného reálne príkladu vyplývam, že banka spravidla prihliada na nižšiu hodnotu, resp. ak je kúpna cena vyššia, tak hodnota je pre banku naozaj podstatná. Zároveň si banka robí ešte interne vždy supervíziu a môže stanoviť aj vlastnú hodnotu danej nehnuteľnosti (ako je vidieť na príklade vyššie, jedna banka dokonca znížila hodnotu avizovanú znalcom, takže aj keby ju "zarovnal" s kúpnou cenou, tak oni by dali hodnotu 120 000 eur). Vždy sa vychádza aj zo znaleckého posudku, ale aj z interných cenových máp a dostupných podkladov na internete (pozerajú dokonca aj inzeráty na nehnuteľnosti v danej oblasti). Stanoví sa teda hodnota akceptovaná bankou a z nej sa prefinancováva určité % - napr. 80% - to je dnes taký štandard.

Ostatnú časť si musí klient riešiť inak ako cez schválenú hypotéku. Môžete využiť napr. vyššie uvedené možnosti.

Záverom by som chcel ukončiť pozitívne. Nám sa tento rok podarilo získať pre klienta vždy potrebné financovanie nehnuteľnosti. Dúfam, že tento rok túto bilanciu podržíme (minulý rok bol náročnejší kvôli prvým vlnám pandémie). Je rozumné sa poradiť, ak by ste chceli detailnejšie prejsť možnosti a doplniť údaje k Vášmu prípadu, napíšte prípadne mail.

Držím palce


Ing. Michal Ducký
www.finporadna.sk
email: posta@finporadna.sk
tel: 0901 923 111