Ako vyporiadať dom a hypotéku pri rozvode?

Dobrý deň,

vo Vašom prípade je v prvom rade potrebné oddeliť vlastníctvo domu od hypotekárneho úveru. Ide o dve samostatné právne otázky.

Ak správne rozumiem, každý z Vás vlastní samostatný spoluvlastnícky podiel 1/2 na dome. Vaša polovica, ktorú ste nadobudli darovaním, nepatrí do BSM, keďže majetok získaný darom je podľa § 143 Občianskeho zákonníka z BSM vylúčený.

Ak je aj manželova druhá polovica zapísaná ako jeho podielové spoluvlastníctvo, potom sa pri dome primárne nebavíme o vyporiadaní BSM, ale o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Podľa § 141 OZ sa môžete písomne dohodnúť, že celý dom pripadne Vám a Vy manželovi zaplatíte dohodnutú náhradu za jeho 1/2. Ak by dohoda nebola možná, ktorýkoľvek z Vás môže podľa § 142 OZ požiadať súd o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže dom prikázať jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu druhému.

Výška vyplatenia manžela teda nie je automaticky polovica toho, čo ste do domu spoločne investovali, ani polovica celého domu. Východiskom je hodnota jeho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa dohodnete, môžete si výšku náhrady určiť dohodou. Ak by rozhodoval súd, išlo by o primeranú náhradu za jeho podiel; pri spore o hodnotu nehnuteľnosti sa spravidla vychádza z jej aktuálnej všeobecnej hodnoty. Vaša darovaná 1/2 zostáva Vaša a manžela z nej „vyplácať“ nemusíte.

Samostatnou otázkou je hypotéka. To, že manžel prevedie svoju polovicu domu na Vás, ešte neznamená, že automaticky prestane byť spoludlžníkom banky. Vaša vzájomná dohoda banku nezaväzuje. Na zmenu osoby dlžníka je podľa § 531 OZ potrebný súhlas veriteľa, teda banky.

Preto by som odporúčala najskôr osloviť banku a požiadať o vyviazanie manžela z úverového vzťahu a prevzatie úveru Vami. Banka si preverí Vašu bonitu a rozhodne, či je ochotná ponechať úver iba na Vás. Ak banka súhlasí, následne sa príslušne upraví úverová dokumentácia.

Ak banka jeho vyviazanie neschváli, nemôžete ho svojou vzájomnou dohodou voči banke zbaviť postavenia spoludlžníka. Môžete sa síce medzi sebou dohodnúť, že splátky budete ďalej hradiť výlučne Vy, ale voči banke zostáva manžel dlžníkom podľa existujúcej úverovej zmluvy. Práve preto by som prevod jeho polovice domu a jeho vyplatenie nenastavovala bez toho, aby bol súčasne vyriešený úver.

Najbezpečnejšie je celú transakciu nastaviť ako jeden previazaný proces: najskôr získať stanovisko banky, následne uzatvoriť písomnú dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, presne určiť sumu, ktorú manžel dostane za svoj podiel, spôsob a termín jej úhrady a súčasne vyriešiť zmenu úverovej zmluvy. Dohoda musí byť pri nehnuteľnosti písomná.

Odporúčala by som tiež, aby vyplatenie manžela bolo naviazané na splnenie presne stanovených podmienok, najmä na prevod jeho podielu a podľa možností aj na jeho vyviazanie z úveru. Pri vyššej sume je možné použiť advokátsku alebo notársku úschovu, aby nebola ani jedna strana vystavená riziku, že splní svoju časť dohody a druhá nie.

Ešte by som však pred podpisom dohody preverila list vlastníctva, darovaciu zmluvu, spôsob, akým manžel nadobudol svoju 1/2, úverovú a záložnú zmluvu a prípadné investície zo spoločného majetku do jednotlivých podielov. Až z týchto dokumentov sa dá presne určiť, či popri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nebude potrebné riešiť aj určité nároky v rámci BSM.

Toto je však komplikovaná právna otázka a odporúčam Vám dohodnúť si konzultáciu.