Má mama nárok na kompenzáciu za pozemok, ktorý už využíva NDS?

Dobrý deň,

z Vami opísanej situácie by som Vašej mame v prvom rade neodporúčala predloženú dohodu o urovnaní bez ďalšieho podpisovať. Dohoda o urovnaní podľa § 585 Občianskeho zákonníka je zmluvou, ktorou si strany upravujú medzi sebou sporné alebo pochybné práva. Jej uzatvorenie preto vyžaduje súhlas oboch strán; samotná 15-dňová lehota uvedená NDS vo výzve nezakladá Vašej mame povinnosť dohodu podpísať. Navyše, urovnaním sa pôvodný záväzok nahrádza záväzkom vyplývajúcim z dohody, preto je potrebné presne vedieť, čo sa jej podpisom právne vyrieši a akých nárokov sa prípadne vzdáva.

Z Vašich informácií vyplýva pomerne neštandardná situácia. Starý otec uzavrel kúpnu zmluvu a bola mu vyplatená určitá suma, avšak vlastnícke právo k pozemku podľa všetkého nebolo prevedené. Pozemok následne zdedila Vaša mama a podľa súčasného stavu katastra je jeho vlastníčkou. Preto treba najskôr zistiť, prečo pred približne 20 rokmi nedošlo k povoleniu vkladu a ako bolo vkladové konanie ukončené. Rovnako je potrebné preskúmať pôvodnú kúpnu zmluvu, doklad o zaplatení kúpnej ceny, dedičské rozhodnutie a najmä obsah dohody, ktorú dnes predkladá NDS.

Samotná skutočnosť, že starému otcovi bola v minulosti zaplatená určitá suma, ešte neznamená, že Vaša mama je dnes povinná bez ďalšieho podpísať bezodplatný prevod. Na druhej strane ani nemožno bez preskúmania pôvodnej zmluvy uzavrieť, že má automaticky nárok na druhé zaplatenie celej hodnoty pozemku. Ide o dve odlišné otázky – nároky vyplývajúce z pôvodnej kúpnej zmluvy a prípadné dnešné vyvlastnenie pozemku.

Ak by NDS vlastníctvo nedokázala usporiadať dohodou a pristúpilo by sa k vyvlastneniu, situácia je odlišná. Podľa zákona č. 282/2015 Z. z. možno vyvlastnenie uskutočniť iba vo verejnom záujme, v nevyhnutnej miere, ak jeho účel nemožno dosiahnuť dohodou alebo iným spôsobom, a za primeranú náhradu. Vyvlastnenému patrí peňažná náhrada a jej základom je všeobecná hodnota nehnuteľnosti určená znaleckým posudkom; náhrada nesmie byť nižšia ako takto určená všeobecná hodnota.

O vyvlastnení pritom nerozhoduje súd na návrh NDS, ale príslušný vyvlastňovací orgán, ktorým je podľa všeobecnej úpravy regionálny úrad Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR. Ten rozhoduje tak o samotnom vyvlastnení, ako aj o náhrade. Ak sa vyvlastniteľ a vlastník na náhrade nedohodnú, vyvlastňovací orgán určí náhradu zodpovedajúcu všeobecnej hodnote podľa znaleckého posudku; s požiadavkou na vyššiu náhradu môže byť vlastník odkázaný na súd.

Preto by som na mieste Vašej mamy teraz dohodu nepodpisovala len z dôvodu, že NDS stanovila 15-dňovú lehotu. Najskôr by som si vyžiadala pôvodnú kúpnu zmluvu, doklad o zaplatení kúpnej ceny, celý spis pôvodného katastrálneho konania vrátane rozhodnutia o jeho skončení, dedičské rozhodnutie a následne porovnala tieto dokumenty s aktuálne predloženou dohodou o urovnaní.

Až z týchto listín bude možné spoľahlivo určiť, aké práva z pôvodnej kúpnej zmluvy ešte existujú, čo presne NDS urovnaním sleduje a či je pre Vašu mamu výhodnejšie pristúpiť na dohodu alebo trvať na inom majetkovom usporiadaní. Vzhľadom na hodnotu nehnuteľnosti a následky podpisu by som predloženú dohodu určite odporúčala nechať individuálne posúdiť advokátom ešte pred jej podpisom.