Kde kúpim investičný byt v Bratislave?
1izbový.
ake su rozdiely panelák vs novostavba, aké su ceny a ktoré lokality su vhodné na prenájom..Ďakujem za radu.
a ešte kolko sa platí bytovému správcovi za teplo, výtah atd..
Stručné zhrnutie
- Lokalita je pri investičnom prenájme v Bratislave dôležitejšia než to, či je byt v paneláku alebo v novostavbe; preferované lokality sú Ružinov, Petržalka, Nové Mesto, Karlovka a Kramáre.
- Panelové domy sú vo väčšine prípadov približne 50 rokov staré, môžu mať vyššie poplatky kvôli splácaniu generálnych rekonštrukcií a horšie možnosti parkovania, zatiaľ čo novostavby majú lepšiu dlhodobú perspektívu a ľahšie sa predávajú.
- Parkovacie miesto alebo garáž je pri bytoch v Bratislave často nevyhnutnosťou vzhľadom na parkovaciu politiku (PAAS) a garážové státie možno prenajať samostatne ako dodatočný príjem.
Najčastejšie otázky
Q: Ktoré časti Bratislavy sa najlepšie prenajímajú?
A: Najčastejšie spomínané časti sú Ružinov (okolie business centier), Petržalka (okolie univerzít), Nové Mesto, Karlovka a Kramáre; Slnečnice sú uvádzané ako rastúca lokalita s novou električkovou dostupnosťou.
Q: Aký rozpočet potrebujem na 1-izbový investičný byt v Bratislave?
A: V diskusii boli uvádzané konkrétne orientačné sumy: 200 000 € pre 1-izbový v niektorých lokalitách, 170 000–185 000 € za neprerobené petržalské byty, 125 000–140 000 € za prerobené garzonky či 1-izbáky, cca 100 000 € za neprerobenú garzonku a v Devínskej pri VW aj ponuky okolo 85 000 €.
Q: Oplatí sa kupovať novostavbu alebo panelák na dlhodobú investíciu?
A: Novostavba má podľa diskusie lepšiu perspektívu a jednoduchší predaj, zatiaľ čo paneláky (okolo 50 rokov) môžu mať vyššie poplatky kvôli rekonštrukciám a horšie parkovanie; pri horizonte do ~10 rokov môže byť panelák prijateľný.
Q: Ako dôležité je kúpiť parkovacie miesto k bytu?
A: Vzhľadom na zavádzanie PAAS parkovacej politiky a bežné požiadavky nájomníkov je odporúčané kúpiť k bytu garáž alebo parkovacie miesto, ktoré sa dá prenajať samostatne.
Q: Sú študenti problematickí nájomcovia?
A: Z diskusie vyplýva, že prenajímanie študentom nesie riziko väčšieho opotrebovania alebo poškodenia vybavenia; niekoľko príspevkov uvádza príklady výrazného poškodenia bytu po študentoch.
Q: Má zmysel použiť realitnú kanceláriu pri kúpe investičného bytu v BA?
A: Ak kupujúci nepozná Bratislavu, odporúčali sa maklérske služby; makléri si účtujú buď percento z ceny alebo fixný poplatok a za 200 000 € si väčšina diskutujúcich myslí, že makléra zaplatiť môžete.
Q: Aký vplyv má garážové státie na zhodnotenie investície?
A: Garážové státie sa v diskusii uvádza ako často najviac zhodnocujúci prvok a ľahko prenajímateľný, čím zvyšuje návratnosť investície.
Q: Kde nájdem konkrétne inzeráty alebo cenové príklady?
A: V diskusii boli zdieľané inzeráty z nehnutelnosti.sk vrátane príkladu s odhadovanými nákladmi cca 150 € a možnosťou prenájmu za 700 €.
Závery z diskusie
Zhoda
- Lokalita je dôležitejšia pre úspešný prenájom než samotný typ budovy (panelák vs novostavba).
- Parkovacie miesto alebo garáž výrazne zvyšuje atraktivitu bytu a je odporúčané pri kúpe v Bratislave.
- Novostavby majú lepšiu dlhodobú perspektívu a ľahší predaj.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že 200 000 € stačí na 1-izbový byt v prijateľnej lokalite (napr. Slnečnice), iní tvrdia, že za túto sumu novostavbu v lepších častiach nezohnáš.
- Niektorí odporúčajú kupovať v Bratislave aj bez hlbokej známosti mesta, iní preferujú kúpu mimo Bratislavy, kde za rovnakú cenu možno získať viac bytov.
Otvorené otázky
- Presná výška mesačných poplatkov správcovi (za teplo, výťah, správu) sa veľmi líši dom od domu a nie je stanovená všeobecne.
- Reálny dlhodobý výnos z prenájmu pre konkrétny byt závisí na lokalite, stave bytu a súčasnom trhu a nie je v diskusii jednoznačne kvantifikovaný.
- Ktorá konkrétna ulica alebo mikrolokalita v rámci širších štvrtí (Ružinov, Petržalka, Nové Mesto) poskytne najlepší pomer cena/výnos ostáva na podrobnom lokálnom prieskume.
Spomenuté značky a firmy
nehnutelnosti.sk, Tesco, VW, Ekonomická univerzita, Pentagon, Nesto
Spomenuté produkty a metódy
novostavba, panelák, garážové státie, parkovacie miesto, PAAS parkovacia politika, generálna rekonštrukcia, prerobený byt, neprerobená garzonka, prenájom študentom, maklérske služby, hypotéka, bazos
Miesta a osoby
Bratislava, Ružinov, Petržalka, Nové Mesto, Staré Mesto, Karlovka, Kramáre, Dúbravka, Vrakuňa, Podunajské Biskupice, Devínska Nová Ves, Rača, Jarovce, Zlaté Piesky, Slnečnice, Ovocné Sady, Zuckermandl, Mlynská, stredné Slovensko
Napr. https://www.nehnutelnosti.sk/detail/JuPBk_UAql6... naklady odhadujem na cca 150 eur, prenajmes tak za 700 eur.
@anjelok super, dakujem.
určite kúp novostavbu. To je najlepšia investícia, keď to chceš investične. Taký 1izbak je dobrá klasika. Budeš tam mať jedného max. dvoch a najmenej starostí. Žiadnu rodinu s deťmi a pod.
@sasa1310 dakujem pekne
Ked prenajmes studentom, nikdy nevies, ze ako ten byt bude potom vyzerat. Velmi vela ludi co poznam uz studentom prenajimat nic nechce z dovodu totalneho vybyvania bytu a spiny ,co po sebe nechali. Kamaratke znicil kolega, co u nich pracoval brigadne a bol student novy 1-izbovy byt a to bol clovek, s ktorym bola skoro denne v kontakte a povazovala ho za seriozneho chalana. Preto mu to aj prenajala. Po roku vyhadzovala komplet vsetko, lebo tam nebolo vlastne pouzitelne nic, od kupelne cez kuchynu az po gauc a postel.
Ak by boli financie, co na novostavbu viac ako 1-izbovy nevyjde, tak by som pozerala 2-izbove, to prenajmes lepsie, lebo ich nie je az take mnozstvo v ponuke.
@muchotrafka298 ano je to pravda a vždy riziko.
Paneláky majú teraz poväčšinou okolo 50r, takže ak je investičný horizont dlhší, nejakých 20+ rokov, tak už sa za ten čas zhodnotia pravdepodobne menej ako novostavby. Sú tam väčšinou aj vyššie poplatky lebo už treba splácať generálne rekonštrukcie a pod. A tiež je problém s parkovaním. Ak chces len na krátku dobu napr do 10r tak kľudne aj panelák, ak na dlhšie tak by som radšej pozerala novostavby alebo do 10-15r staré domy a aby bolo k bytu aj parkovacie miesto. Lokalita - najlepšie sa prenajíma Ružinov, Petržalka, Karlovka, Kramáre, alebo čokoľvek čo nie je príliš ďaleko od centra. Nebrala by som Vrakuňu, Podunajské Biskupice, Záhorskú, Devínsku, Trnavku , okolie Zlatých Pieskov, koniec Rače, Jarovce a pod. Poplatky sa líšia od domu k domu, to je veľmi individuálne. Pri parkovaní pozor na podiel na pozemku na príjazdovej ploche - za tieto plochy je veľmi vysoká miestna daň a keď je napr dlhá prístupová cesta už vo vašom podielovom vlastníctve a rozpočítava sa na málo bytov tak ti môže vyjsť aj poriadne cez 500€ ročne daň.
Určite novostavbu, má to lepšiu perspektívu a aj keď budeš chcieť predať, ľahko predáš. Parkovacie miesto je už nevyhnutnosť, kvôli parkovacej politike v BA. Ak by aj tvoj nájomník parkovanie nechcel (nie každý požíva auto keď ma v meste všetko dostupné MHD), ten parking prenajmes aj osobitne inému človeku. Keď ti ostanú peniaze, dokúp aj viac garáži alebo parkovacích miest, to pri novostavbe prenajmes. Zariadenie môžeš kúpiť aj na bazosi, bola som prekvapená, aké nové a zachovalé veci tam ľudia predávajú. Aspoň ti nebude až tak ľúto keď sa niečo opotrebuje.
Určite novostavbu, má to lepšiu perspektívu a aj keď budeš chcieť predať, ľahko predáš. Parkovacie miesto je už nevyhnutnosť, kvôli parkovacej politike v BA. Ak by aj tvoj nájomník parkovanie nechcel (nie každý požíva auto keď ma v meste všetko dostupné MHD), ten parking prenajmes aj osobitne inému človeku. Keď ti ostanú peniaze, dokúp aj viac garáži alebo parkovacích miest, to pri novostavbe prenajmes. Zariadenie môžeš kúpiť aj na bazosi, bola som prekvapená, aké nové a zachovalé veci tam ľudia predávajú. Aspoň ti nebude až tak ľúto keď sa niečo opotrebuje.
@namornicka dakujem pekne.
Paneláky majú teraz poväčšinou okolo 50r, takže ak je investičný horizont dlhší, nejakých 20+ rokov, tak už sa za ten čas zhodnotia pravdepodobne menej ako novostavby. Sú tam väčšinou aj vyššie poplatky lebo už treba splácať generálne rekonštrukcie a pod. A tiež je problém s parkovaním. Ak chces len na krátku dobu napr do 10r tak kľudne aj panelák, ak na dlhšie tak by som radšej pozerala novostavby alebo do 10-15r staré domy a aby bolo k bytu aj parkovacie miesto. Lokalita - najlepšie sa prenajíma Ružinov, Petržalka, Karlovka, Kramáre, alebo čokoľvek čo nie je príliš ďaleko od centra. Nebrala by som Vrakuňu, Podunajské Biskupice, Záhorskú, Devínsku, Trnavku , okolie Zlatých Pieskov, koniec Rače, Jarovce a pod. Poplatky sa líšia od domu k domu, to je veľmi individuálne. Pri parkovaní pozor na podiel na pozemku na príjazdovej ploche - za tieto plochy je veľmi vysoká miestna daň a keď je napr dlhá prístupová cesta už vo vašom podielovom vlastníctve a rozpočítava sa na málo bytov tak ti môže vyjsť aj poriadne cez 500€ ročne daň.
@quaxi super informácie, dakujem.
Vzhladom na to, ze pomaly v celej BA uz bude PAAS parkovacia politika, tak jednoducho nerezident nezaparkuje. Preto je dobre brat k bytu aj garaz alebo parkovacie miesto, ak je v ponuke. Lebo dnes uz ma auto kazdy a pre vela ludi, co si prenajimaju byty je dolezita moznost parkovania.
Autorka a najblissie vacsie mesto od miesta kde teraz byvas je BA? Rada je teoreticky dobra ale prakticky ak to vacsie mesto nepoznas, nevies aka je kde infrastruktura, ake su casti toho mesta atd tak pre teba totalne mimo
Kedze tu chces na investiciu a podla toho co pises mas€,odporucam sluzby maklerskych spolocnosti. Ja som prave kupila takto byt, ale bez maklera by som to nedala. Presne Ti bude vediet zodpovedat otazky na kazdu lokalitu,kde sa Ti to oplati,kde nie, z akeho bytu budes mat aky vynos( teda podla toho aku sluzbu si od maklera zakupis). Noektori si beru nrjake % z ceny bytu, niektori maju fixnu cenu. Ano je to vysoky poplatok,ale v Tvojom pripade by som nevahala, kedze vela vedomosti o BA nemas. Ale ak mas 200t mas aj na maklera aj na 1izbak😉
Za 200 000 kúpiš v pohode aj 3-izbák v Dúbravke. Síce staršia rekonštrukcia, ale stále použiteľný.
Ja len že o nájomný byt sa treba aj starať- nieco sa pokazí, treba rýchlo riešiť. Budeš to vedieť vybavovat? To nie je len brat nájomné a viac sa nezaujímam
určite kúp novostavbu. To je najlepšia investícia, keď to chceš investične. Taký 1izbak je dobrá klasika. Budeš tam mať jedného max. dvoch a najmenej starostí. Žiadnu rodinu s deťmi a pod.