Aj vy sa už neviete dočkať realitnej bublinky?
Ja neviem ti predavajuci to s realitnou kancelariou tie cenovky take strielaju aby bolo z coho spustit alebo si fakt myslia ze ich pozliepany stary dom je na trhu drahsi ako novostavba? Ked pozeram tie realitne portaly az niekedy neveriacky zizam kolko si ludia predstavuju ze ich nehnutelnost ma hodnotu.
Myslim teraz domy po rekonstrukcii (ci uz ciastocnej alebo uplnej) s pozemkom velkostou rovnaky, aj vymerou samotneho domu ma cenovku cez 200 000, niekedy aj cez 300 000, ked v tych istych lokalitach NOVOSTAVBA novucicka, nikym este neobyvana, tepelne cerpadlo, chladiace stropy, rekuperacia tam za taky pytaju cca 150 000 - 180 000.
Ci je to skor o chamtivosti?
Kto si vezme taku hypoteku na stary prerobeny dom?
Stručné zhrnutie
- Na realitnom trhu sa v praxi vyskytujú inzeráty, kde zrekonštruované staré domy majú cenovky 200 000–300 000 € a novostavby v rovnakých lokalitách bývajú inzerované za približne 150 000–180 000 € (príklad okres Nitra).
- Hlavné faktory ovplyvňujúce cenu sú lokalita a veľkosť pozemku (príklady pozemkov 800–1000 m2 vs. väčšie parcely 3000–3500 m2), pričom novostavby často stoja viac v miestach s infraštruktúrou a menej na okrajoch dedín.
- Diskutované riziká pri novostavbách zahŕňajú rýchlu stavbu a zhoršenú kvalitu (praskliny, vlhnutie, zatekanie), a pri holodomoch treba rátať s dodatočnými nákladmi v desiatkach tisíc eur na dokončenie.
Najčastejšie otázky
Q: Prečo môže byť starší prerobený dom drahší než novostavba v tej istej lokalite?
A: Cena nehnuteľnosti závisí najmä od lokality a hodnoty pozemku; v diskusii boli uvádzané príklady starších domov za 200 000–300 000 € oproti novostavbám za 150 000–180 000 € v rovnakých lokalitách.
Q: Aké dodatočné náklady treba počítať pri kúpe holodomu?
A: V diskusii sa opakovane poznamenáva, že k cene holodomu je potrebné pripočítať „pár desiatok tisíc eur“ na dokončenie interiéru a podláh.
Q: Kde sú novostavby zvyčajne lacnejšie a prečo?
A: Novostavby sa často stavajú na okraji dedín a v „uliciach natiahnutých v poli“ bez vodovodu, kanalizácie a obchodov, čo znižuje cenu pozemku a výslednú cenu domu.
Q: Aké provízie a poplatky môžu realitné kancelárie účtovať?
A: V diskusii bol uverejnený konkrétny príklad: provízia 5 000 € a údajne 2 000 € „platí kupujúci“ v cene bytu; ide o príklad z príspevku, nie o univerzálne pravidlo.
Q: Ako vplývajú rastúce úrokové sadzby na dostupnosť hypoték?
A: V diskusii bolo uvedené, že hypotekárne sadzby sú už nad 4,5 % a očakáva sa ďalší rast, pričom niektorý účastníci predpovedajú bankové sadzby cez 5 % v dôsledku zvýšenia sadzieb ECB.
Q: Existujú regionálne rozdiely v tom, či ceny nehnuteľností klesnú alebo zostanú stabilné?
A: Áno; v diskusii viacerí uvádzali, že dopad cyklu bude regiónálny — silné lokality (mestá) budú odolnejšie, zatiaľ čo periférne oblasti a „lazy“ môžu byť zasiahnuté viac.
Q: Ako porovnať inzerovanú cenu „holodomu“ s finálnou obstarávacou cenou?
A: Treba porovnať stupeň dokončenia; niektoré inzeráty uvádzajú „holodom“ a v texte sa odporúča pripočítať náklady na podlahy a dokončenie, ktoré môžu byť niekoľko desiatok tisíc eur.
Závery z diskusie
Zhoda
- Ceny nehnuteľností sú v diskusii všeobecne vnímané ako vysoké a ovplyvnené nerovnováhou medzi dopytom a ponukou.
Sporné názory
- Možnosť A: Ceny budú ďalej rásť v dlhodobom horizonte kvôli nedostatku ponuky a rastúcim nákladom na stavebný materiál.
- Možnosť B: Ceny pôjdu postupne dole; v diskusii boli citované údaje NBS o poklese cien a argumenty, že rast úrokov zníži dopyt a spôsobí korekciu.
Otvorené otázky
- Ako hlboký a dlhodobý bude očakávaný pokles cien nehnuteľností v závislosti od regionálnych rozdielov?
- Koľko presne stojí dokončenie typického holodomu na Slovensku v roku 2023 (konkrétny odhad finance/rozsah prác)?
Spomenuté značky a firmy
realitné kancelárie, realitné portály, developer, NBS, ECB
Spomenuté produkty a metódy
tepelné čerpadlo, chladiace stropy, rekuperácia, holodom, provízia, hypotéka, úrokové sadzby, lexan, podlahy, drevodom
Miesta a osoby
Bratislava, okres Nitra, Nemecko, SR
@gemerka17
@mamaselu
Nehnuteľnosti za Q1 2023 klesli podľa NBS o 3.9% a budú klesať ďalej... Hypotéku už neviete vybaviť pod 4.5% a ECB zvýši tento rok sadzby ešte o 0.50%, takže v auguste budú sadzby v bankách cez 5%. Štatistiky NBS sú oneskorené, reálny pokles cien z vrcholu v Q2 2022 je už asi 10 - 15% a klesajú ďalej. Osobne si myslím, že budú klesať až do roku 2025, dovtedy ECB neplánuje znižovať sadzby alebo iba kozmeticky.
Snáď už aj večná optimistka @mamaselu to pochopila, že realitný cyklus neoklameš a trh sa dostal do fázy poklesu. V roku 2009 bola kríza v USA, u nás sa v podstate nič nedialo a ajtak klesli nehnuteľnosti v priemerne o 21%. Teraz je kríza hlavne v EÚ, pokles podľa mňa bude ešte väčší.
Ako som pisala HOLODOMY, si priprav este par desiatok tisic k cene