Ako investovať do nehnuteľnosti pri mori?

Stručné zhrnutie

• Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti pri mori sa odporúča využiť miestnu realitnú kanceláriu a najmä miestneho právnika na vyriešenie právnych a daňových záležitostí.
• Prevádzkové náklady sa výrazne líšia; príklad z Tenerife: mesačné náklady kúsok nad 400 EUR pri objektoch s bazénom a údržbou trávnika, resp. 200–250 EUR pre bežný 2‑izbový apartmán v rezorte.
• Ceny 2‑izbových apartmánov na Tenerife sa podľa lokality pohybujú približne od 80 000 EUR na odľahlejších miestach do približne 120 000 EUR mimo priameho pobrežia a cez 300 000 EUR v dobrej lokalite pri mori; v niektorých prípadoch sú ceny aj nad 1 000 000 EUR.

Najčastejšie otázky

Q: Ako nájsť realitnú kanceláriu a právnika pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí?
A: Hľadajte miestnu realitnú kanceláriu, ktorá ponúka kompletný servis vrátane správy prenájmu (napr. Aston realty spomínaná pri Tenerife), a najmite miestneho právnika na overenie zmlúv a daňových povinností.

Q: Aké daňové povinnosti sú pri kúpe nehnuteľnosti na Tenerife?
A: Príklad z praxe uvádza daň 10% z kúpy nehnuteľnosti, splatnú okamžite pri kúpe.

Q: Koľko stoja mesačné prevádzkové náklady nehnuteľnosti pri mori?
A: Príklady: mesačné náklady kúsok nad 400 EUR pri nehnuteľnosti s bazénom a údržbou trávnika; bežný 2‑izbový apartmán v rezorte zvyčajne 200–250 EUR; jednorazové upratovanie môže byť napr. 85 EUR.

Q: Ako fungujú poplatky za správu a prenájom cez agentúru?
A: Agentúry môžu účtovať províziu napr. 15% z prenájmu a poplatky za upratovanie (príklad 85 EUR za upratovanie); niektorí majitelia prenajímajú aj priamo známym bez zverejnenia na portáloch.

Q: Ktoré destinácie majú celoročnú dovolenkovú sezónu a ktoré sú striktne sezónne?
A: Kanárske ostrovy majú celoročnú turistickú návštevnosť, juh Španielska (Costa Blanca/Costa Adeje) má dlhú mimosezónnu návštevnosť; Chorvátsko, Grécko, Taliansko a Bulharsko sú prevažne sezónne (príklad sezóny pre hotel v Bulharsku: od posledného májového víkendu do prvého októbrového).

Q: Aké je cenové rozpätie pre 2‑izbové apartmány na Tenerife?
A: Cena pre 2‑izbový apartmán sa môže pohybovať od približne 80 000 EUR v odľahlejších lokalitách, cez približne 120 000 EUR ďalej od mora, až po viac ako 300 000 EUR v dobrej lokalite priamo pri mori, s luxusnými jednotkami nad 1 000 000 EUR.

Závery z diskusie

Zhoda

• Pred kúpou je potrebné preveriť daňové a právne nároky v danej krajine a na mieste využiť miestneho právnika.
• Správcovská spoločnosť alebo lokálna správa nehnuteľnosti je pri prenájme na diaľku nevyhnutná.
• Pred konečným rozhodnutím sa odporúča lokalitu viackrát osobne navštíviť (2–3 krát) a prejsť si širšie okolie.

Sporné názory

• Možnosť A: Kupovať pre vlastné využitie a akceptovať vyššie ročné náklady bez zárobku.
• Možnosť B: Kupovať ako investíciu na prenájom s cieľom zarábať, pričom príjmy budú výrazne sezónne v mnohých destináciách.
• Možnosť A: Kanárske ostrovy majú celoročnú sezónu a sú vhodné na investíciu s mimoriadnou obsadenosťou.
• Možnosť B: Väčšina európskych pobrežných oblastí (Chorvátsko, Bulharsko, grécke ostrovy okrem výnimiek) je výrazne sezónna a v zime môže byť obsadenosť nízka alebo nulová.

Otvorené otázky

• Aká je typická ročná obsadenosť a reálny ROI pre investičné nehnuteľnosti v konkrétnych lokalitách ako Costa Blanca alebo Costa Adeje pri rôznych spôsoboch marketingu (priamo vs cez Booking.com)?
• Aké sú presné daňové a odvodové povinnosti z prenájmu pre cudzincom vlastnené nehnuteľnosti v jednotlivých krajinách (detailné sadzby a postupy)?
• Aké sú dlhodobé náklady na údržbu a opravy pri intenzívnom prenajímaní v porovnaní s vlastným využívaním v jednotlivých destináciách?

Spomenuté značky a firmy

Aston realty, Spainlifeandhouses, Booking.com, Ryanair, Wizz, Austrian, Nové Bývanie

Spomenuté produkty a metódy

daň 10% z kúpy nehnuteľnosti, správcovská spoločnosť, správa prenájmu, upratovanie 85 EUR, provízia 15% z prenájmu, prenájom cez Booking.com, hypotéka, čistenie bazéna a údržba trávnika, prenájom známym

Miesta a osoby

Tenerife, Las Galletas, Los Cristianos, Costa Adeje, Costa Blanca, Kanárske ostrovy, Kréta, Cyprus, Bulharsko, Chorvátsko, Grécko, Taliansko, Dubaj, Fuerteventure, Čierna Hora, Bafra, Zanzibar, Egypt, Rhodos, Spiš