Ako najlepšie získať úver na dom, ak má príjem iba 1 z rodiny?
Ahojte, chcem sa informovať, snúbenec je živnostník a ja som v máji skončila výšku, vypočitala nam poradkyna na zaklade danoveho (priatelovho), že nam dajú 95 000 eur, len potrebujeme viac, kedze chceme kúpiť novostavbu, ja som si chcela otvoriť živnosť a podnikať, no potrebujem si najst normalnu prácu, aby sme si vedeli zobrať spoločne úver, kedze nam dajú viac. Chcem sa Vás opýtať, či neviete nejaké možnosti ešte ako by nám dali viac, ak by som si otvorila len živnosť a nenašla prácu na TPP, ocino je živnostník tiež, dalo by sa urobiť aj tak, že by ma on zamestnal? Poprípade, ked si otvorim živnosť ja, žeby som zamestnala samú seba na TPP? lebo mi vraveli, že sa mám o tom informovať, preto sa pýtam, ak máte nejaké skúsenosti, budem vdacna za kazdu radu a pripomienky.
Stručné zhrnutie
- Banky pri schvaľovaní hypotéky hodnotia zdokumentovaný príjem a dĺžku zamestnania; pre zamestnaných na TPP často požadujú v Sociálnej poisťovni odvedené odvody 3–6 mesiacov a priemerný príjem sa väčšinou počíta za posledných 6 mesiacov.
- Príjem zo živnosti (SZČO) banky zvyčajne akceptujú až po podanom daňovom priznaní alebo po minimálne 1 roku podnikania; vzhľadom na oslobodenie od platenia sociálnych odvodov v prvom roku môže byť hypotéka dostupná až približne po 1,5 roku.
- Riešenia na zvýšenie akceptovateľného príjmu zahŕňajú: zapojenie rodiča ako spoludlžníka/ručiteľa (s rizikom pre rodiča a často so skrátením doby splácania na 20 rokov), prechod do inej banky (príklad: UniCredit bola v diskusii uvedená ako banka so štedrejšími podmienkami pre živnostníkov) alebo nastúpenie na TPP (banky preferujú TPP kvôli jednoduchému overeniu príjmu).
Najčastejšie otázky
Q: Aké príjmy banky akceptujú pri žiadosti o hypotéku?
A: Banka akceptuje pravidelne pripisovaný príjem na účet a overiteľné odvody v Sociálnej poisťovni; priemerný príjem sa často počíta za posledných 6 mesiacov, niekde postačia 3 mesiace.
Q: Ako rýchlo banky akceptujú príjem zo živnosti (SZČO)?
A: Väčšina bánk požaduje aspoň 1 rok trvania živnosti alebo podané daňové priznanie; prvý rok môže byť problematický, pretože SZČO môže byť oslobodená od platenia sociálnych odvodov.
Q: Môže ma zamestnať otec a bude to banka akceptovať?
A: Áno, otec vás môže zamestnať, banky to môžu akceptovať, ale často požadujú, aby zamestnanie trvalo aspoň 6 mesiacov a niektoré banky sú podozrievavé, ak ste u živnostníka prvý a jediný zamestnanec.
Q: Čo znamená, ak rodičia idú ako spoludlžníci alebo ručia za úver?
A: Rodičia ako spoludlžníci alebo ručitelia zvyšujú schválenú sumu, ale ide o výrazný záväzok — veritelia môžu v prípade nesplácania uplatniť exekúciu aj voči rodičom; v diskusii bolo uvedené, že pri spoludlžníkoch banky niekedy ponúkajú iba 20‑ročné splácanie s možnosťou neskoršieho refinancovania na 30 rokov a vyňatia rodičov.
Q: Koľko vlastných prostriedkov potrebujem na kúpu nehnuteľnosti?
A: Bežné LTV limitovanie je 80 % (teda treba približne 20 % vlastných zdrojov); výnimočne banky dajú LTV 90 % pre veľmi bonitných klientov.
Q: Ako banky počítajú maximálnu výšku úveru (DTI)?
A: Orientačne sa v diskusii uvádza pravidlo „ročný čistý príjem × 8“ ako strop pre dostupný úver, pri mladších žiadateľoch sa spomínalo až ×9.
Q: Oplatí sa využiť hypotekárneho poradcu alebo obiehať banky sám?
A: Názory sa rôznia: niektorí tvrdia, že poradcovia vedia vyjednať zľavy a ušetriť čas, iní varujú, že poradcovia majú provízie a môžu odporučiť banku podľa vlastných benefitov; odporúčanie v diskusii bolo urobiť nezávislý prieskum viacerých bánk.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky pri schvaľovaní hypoték kladú dôraz na zdokumentovaný príjem a dobu trvania zamestnania; TPP je pre banku zvyčajne výhodnejší než krátkodobá alebo novo založená živnosť.
- Príjem zo živnosti sa zvyčajne zohľadní až po podanom daňovom priznaní alebo po minimálne 1 roku podnikania.
- Potrebné vlastné prostriedky sú bežne 20 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV max. 80 %), výnimočne sa akceptuje 90 %.
Sporné názory
- Použitie hypotekárneho poradcu vs. priame obehanie bánk: niektorí hovoria, že poradcovia zjednajú zľavy a ušetria čas, iní tvrdia, že poradcovia sú viazaní províziami a radšej odporúčajú ísť osobne do bánk.
- Zamestnanie u rodiča: niektoré banky to akceptujú bez problémov, iné považujú za podozrivé, ak je žiadateľ prvým a jediným zamestnancom u živnostníka; riziko posúdenia je bank‑špecifické.
Otvorené otázky
- Interné bankové posudzovanie účelovosti zamestnania u rodiča alebo vplyv nedoplatkov zamestnávateľa v Sociálnej poisťovni na žiadateľa zostáva nepriehľadné a líši sa medzi bankami.
- Konkrétna suma, ktorú banka schváli (napr. 95 000 € vs. 85 000 €), závisí od individuálneho posúdenia a treba ju overiť priamo v konkrétnej banke.
Spomenuté značky a firmy
unicredit, VÚB, Sociálna poisťovňa, Zdravotná poisťovňa, Daňový úrad, Katastrálny úrad
Spomenuté produkty a metódy
živnosť (SZČO), pracovný pomer na TPP, daňové priznanie, potvrdenie z daňového úradu, odvody v Sociálnej poisťovni, priemer príjmov za posledných 6 mesiacov, DTI (ročný čistý príjem × 8/9), LTV 80%/90%, spoludlžník/ručiteľ, dofinancovanie spotrebným úverom, refinancovanie hypotéky, životné poistenie/poistenie úveru
Miesta a osoby
žiadne
@evittam myslíte, že to bude brať banka normálne a nie ako špekuláciu?
bude dom pisany aj na teba? v tom pripade by som riesila dalej..ono nie je problem nabrat uvery...len co dalej
@jonnie dom bude pisany aj na mna aj na priatela na polovicu, len neviem ako to je lepšie
@evittam len sa potrebujem informovať, aj ked viem, ze sa pýtam možno blbé otazky 🙂
banke ide aj o iné veci. teraz sme vybavovali hypotéku. riešili aj ako dlho sme zamestnaní, aj či je to pomer na dobu neurčitú/určitú. príjem vypočítavajú priemer za posledného pol roka, takže ak sa aj zamestnáš teraz, tak ti to nejako extra nepomôže. výhodou dokonca je aj ak ste už zobratí. živnosť inak nie je žiadna výhra, určite je lepšie (z pohľadu banky) byť zamestnaný. môj manžel má aj tpp aj popri tom živnosť a príjem zo živnosti mu nakoniec ani neposudzovali, lebo ten príjem nemá pravidelný..
@ro_manka dakujem pekne za info, nam to vypočítala finanč. poradkyna, zeby mu dali hned tých 95 .... eur, a rozprávala som sa s nou, lebo som mala jednu robotu, ale boli tam problemy tak som musela odísť a tiez to vypocitala, ze po 4 mesiacoch ak by som tam ostala by mi dali vyse 80 000 uver cize by sme vedeli dokopy zobrat sumu, ktorá by nam stačila.
A nemozete zatial byvat inde? Resp kde byvate teraz? Ledva si skoncila skolu, nemas nic odrobene, nevies este ani co bude tvoje prve zamestnnie a uz riesis uver. Nemyslim to v zlom ale je lahke sa zadlzit ale tezsie splacat 30 rokov. Jasne ze Vam poradkyna radi takto lebo zo sprostredkovania ma provizu. Ale mate zabezpecene prijmy? To by mala riesit prv, teda malo by to byt vo vasom zaujme...je jedno ci poistis zivot ci uver samotny ale riesit aj neschopnost splacat. A bude tu sumu vediet priatel splacat sam? Napriklad ked budes na materskej? A v neposlednom rade treba ma 20% svojich nasetrenych, lebo 100% hypo uz nedavaju...
Odporucam najst pracu na tpp. Pockat kym ti daju zmluvu na dobu neurcitu, co byva zvycajne po roku. Ak nemate nasetrene setrit, ak mate robit za ten cas co najvacsie financne rezervy, lebo to nie je len hypo a ze byvate. Kopec poplatkov okolo plus zariadenie (kedze pises novostavba ratam ze nezariadena ak nie nahodou aj holobyt/holodom).
@milujem_modu to, co vam vypocita fin.poradkyna , nemusi byt suma, ktoru vam banka poskytne. Treba sa spytat priamo v banke.
@milujem_modu este mate moznost, ze rodicia (tvoji alebo jeho) pojdu ako solidarni spoludlznici. Ale vtedy vam hypo daju na 20 rokov. Po case, ked uz vykazete vyssie prijmy, budete moct refinancovat na 30 rokov a rodicov z toho vynechat. Alebo chodte do inej banky. My s muzom sme zivnostnici obaja a v unicredite sme dostali na stavbu domu suverenne najlepsiu hypo.
@littleslovak jasné, rátam so všetkým našetrené mame, ja som podnikala predtým na ocina,ten si rozšíril živnosť, takze mam aj ja našetrené, len som si chcela zobrať živnosť už na seba
@tanuuulka ano to som sa tiez chcela informovať ohladom toho, len čo je k tomu potrebné, aby išli ako spoludlžníci rodičia? Treba tam založiť niečo ? ak mi viete poradiť ohladom toho
@milujem_modu joooj to neviem... viem len ze vo vubke nam to ponukli, aby sa navysil prijem. Ale skusili sme inu banku a dobre sme urobili, v unicredite nam dali tolko, kolko sme chceli (dali by aj viac). Predpokladam, ze v danej banke vam povedia, co vsetko treba.
1, nespravil by som nikomu, aby mi isiel rucit. To je brutal zavazok. Ak napriklad priatel prestane platit a ty nebudes moct, kludne mozu rovno poslat exekuciu aj na rodicov. Celkovo je rucenie ale ze uuuuplne posledna moznost
2, ano, banky nie su zivnostou zrovna nadsene, spravne poznamenala ro_manka, ze najidealnejsie je ist do nejakeho zamestnania na trvaly pracovny pomer (nie dobu urcitu)...
3, to, kolko ti teoreticky banka pozicia je lahke vyratat... Rocny cisty prijem * 8 (osem rokov, pre mladych tusim 9 rokov) minus ine dlzoby (uvery, kreditka, leasing atd)... To samozrejme neznamena, ze tolko aj dostanes a je to vlastne 100% strop.
@milujem_modu kazda banka ma ine pravidla, ale vacsina z nich naozaj vyzaduje aby si bola 6 mesiacov zamestnana u aktualneho zamestnavatela. Lepsie povedane, aby si mala v socialnej poistovni uz odvedenych 6 platieb. Niektorym bankam este staci za posledne 3 mesiace. To, ze banka preferuje tpp pred zivnostou je blbosť, hovori sa tak iba kvoli spekulantom ktorí robia nacierno a neodvádzajú dane, tým padom im vychadza aj nizky oficialny príjem a nie je im poskytnuty dostatocne vysoky úver. V pripade zivnosti prvy rok si oslobodena od platenia socialky, cize ak si ju teraz aj otvoris, najskor by ti hypo dali o rok a pol. Jedine riesenie ak chcete hypo hned vidim v nevyhodnom dofinancovani spotrebakom alebo niečim podobným. Este rada na zaver, vzdy je lepsie ísť osobne do kazdej banky ako vyuzit sluzby poradcov, ktorych zaujima iba provizia... Preto ti neponúknu objektivne sluzby, ale len subjektivne, co je výhodnejšie pre nich
@milujem_modu banka bude v prvom rade brat do uvahy financie, ktore ti chodia na ucet, cize iba zamestnant sa nestaci, ale musis mat uz aj prijem (3-6 mesiacov pytali, ako kde). SZCO tiez nezdokumentujes prijem, az o rok, ked podas danove priznanie. Spoludlznik by som nikdy nikomu neostala a po mojich skusenostiach by som s "priatelom" nikdy v zivote viac ziadnu nehnutelnost na polovicu nekupovala, jedien ze uz mame svadbu na spadnutie, alebo az po tom.. aspon si usetrite papierovacky :D nam schvalili na zaklade zivnosti uver uplne v pohode, ale mali sme historiu. Danove som ani nemusela nosit, hned mali v pc prijem, socialku, ostatne uvery... a jasne, treba skusit viac bank...
@sivana09 nevravim, ze preferuje banka, skor zivot to preferuje (je to jednoduchsie)... lebo ked pri zivnosti optimalizujes (co robi vela ludi, tak samozrejme nemas taky prijem...)...
A teda rozhodne by som neobehaval banky sam, ale riesil cez poradcu. Za prve uspora casu a tak isto mozu vybavit vacsie zlavy... si myslis, ze pani za okienkom nedostava proviziu? Provizia "je rovnaka", zalezi, kto ju dostane...
Dakujem Vám pekne, priatelovi vypocitala poradkyna na zaklade obratov, pretoze danove mal dost nízke a mne tvrdila, že mi po 3 mesac. skusobn dobe + 1 mesiac ked budem mat uz riadnu zmluvu daju vyse 85 000 eur, preto rozmyslam nad tým, že otec je živnostník a ci by ma vedel zasmetnat na prácu administratívy na TPP, pretože si chcem aj ja založiť živnosť este popritom. Len musím zistiť ako to všetko prebieha či ma vlastne môze otec zamestnať.
@zic
@simca06022011
@sivana09
@veronikaszabova zaujimaju ju aj obraty, aj prijmy a vydavky, nie len DP. Moze mat milionovy obrat a danove bude nizke napr. kvoli odpisom atd... atd. To uz treba nechat na nich.
@veronikaszabova na základe danových obratov Vám tiež môžu dať kludne úver.
@simca06022011 len neviem, čo je tam potrebné a ako treba postupovať, lebo ocino je živnostník - zvárač a potrubár a rozmyslala som, či by ma mohol zamestnať ako administratívnu pracovnícku
@milujem_modu moze si ta zamestnat na co chce, postupuje sa ako pri kazdom inom zamestnancovi... ak by potreboval varica kavy, zamestna si varica kavy... ak potrebuje administrativnu pracovnicku, tak si ju zamestna.. je to jeho vec.
@simca06022011 a čo sa týka zmluvy tu si sami zhotovíme ano? blbé otazky viem len sa v tom naozaj nevyznám :/ a dosť ste mi poradili dakujem
@milujem_modu samozrejme, pracovnu zmluvu si formular viete stiahnut aj na nete niekde - vzor. Dohodnte podpisete, prihalsit treba zamestnavatela v SP, ZP, zda sa mi ze aj na danovy urad ako platcu preddavkov a potom aj zamestnanca... ale to uz uctovnicka riesi, cize otec si to musi vybavit
@milujem_modu Ako SZCO nemôžeš zamestnat samu seba. Nech ta zamestna otec, snubenec.