Ako obísť realitku?
Ahojte, paci sa mi jedna nehnutelbost a viem ze na realitnych portaloch a vsade mozne ju inzeruje aj realitna kancelaria, problem je v tom ze mne sa nechce davat zbytocne o 8000e viac ako poplatok RK,
tak myslite ze mozem zazvonit na ten dom a takto obist tu realitku a vyhnut sa zbytocnym, vysokym poplatkom?
Aj uroky na hypotekach idu hore, a este platit taketo sumy RK... nechcem.
Nemoze ma RK zazalovat? Moze si majitelpredavat nehnutelnost aj sam aj popri tom ako mu to predava aj realitna kancelaria?
Moze mat z toho nejake neprijemnosti?
Stručné zhrnutie
- Kontaktovať majiteľa a kúpiť nehnuteľnosť mimo realitnej kancelárie je možné, ak majiteľ súhlasí alebo nemá podpísanú exkluzívnu zmluvu s realitkou.
- Exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou často zakazuje predaj počas doby jej trvania a môže obsahovať zmluvnú pokutu alebo povinnosť zaplatiť províziu; v diskusii boli spomenuté príklady provízií 5 000 €, 8 000 € a 13 000 €.
- Právne služby na vypracovanie rezervačnej a kúpno‑predajnej zmluvy podľa diskusie stoja približne 150–300 €, realitka za vyhotovenie dokumentácie uvádzala okolo 250 €, a pri kúpe mimo RK sa odporúča zabezpečiť znalecký posudok, návrh na vklad a vinkuláciu v banke.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem kontaktovať majiteľa a kúpiť nehnuteľnosť mimo realitnej kancelárie?
A: Áno, ak majiteľ s tým súhlasí alebo nemá exkluzívnu zmluvu; ak však záujemca už bol na obhliadke cez realitku, v diskusii uviedli, že realitka môže mať nárok na províziu podľa zmluvných podmienok.
Q: Čo znamená exkluzívna zmluva s realitkou?
A: Exkluzívna zmluva obvykle dáva realitke výhradné právo predaja na dohodnuté obdobie, môže obsahovať zákaz priameho predaja a zmluvnú pokutu, a často je v nej uvedené, že realitka má nárok na províziu aj ak predaj zorganizuje priamo majiteľ.
Q: Môže realitka požadovať províziu, keď kúpim priamo od majiteľa?
A: Podľa diskusie môže realitka požadovať províziu ak to zmluva s predávajúcim stanovuje; konkrétne nároky závisia od znenia zmluvy a od toho, či bol kupujúci na obhliadke sprostredkovanej realitkou.
Q: Koľko stojí vypracovanie zmlúv právnikom alebo realitkou?
A: V diskusii uvádzali, že právnik si za vypracovanie zmlúv pýta približne 150–300 € (niekto uviedol aj ~300 €), a realitka za vypracovanie dokumentácie spomínala poplatok okolo 250 €.
Q: Aké kroky treba podniknúť pri kúpe mimo realitky?
A: Dohodnúť sa priamo s majiteľom, dať si spraviť znalecký posudok, nechať právnika pripraviť rezervačnú a kúpno‑predajnú zmluvu, zabezpečiť prevod cez banku s vinkuláciou a podať návrh na vklad na kataster vrátane kolku.
Q: Aké príklady provízií a poplatkov sa v diskusii spomínali?
A: V diskusii boli uvedené príklady provízií 1 000 €, 3 000 €, 5 000 €, 7 000 €, 8 000 € a 13 000 €, rezervácia/minimálna záloha spomínaná okolo 2 000 €, a poplatky za zmluvy 150–300 € alebo ~250 €.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pred predajom mimo realitky treba skontrolovať, či má predávajúci exkluzívnu zmluvu s realitkou, pretože z nej môžu vyplývať povinnosti platiť províziu alebo zmluvné pokuty.
- Papierova, právna a administratívna časť predaja sa dá zabezpečiť právnikom alebo hypošpecialistom za poplatok (v diskusii uvádzané 150–300 €), čo môže byť lacnejšie než plná provízia realitky.
- Priame oslovenie majiteľa je bežná možnosť, ale výsledok závisí od ochoty majiteľa a od zmluvných ujednaní s realitkou.
Sporné názory
- Možnosť a etika obísť realitku sú v diskusii sporné: časť diskutujúcich považuje obchádzanie RK za legitímny spôsob úspory, iní to označujú za spôsobenie škody realitke a neetické konanie.
- Povinnosť mať písomnú zmluvu medzi realitkou a majiteľom a výška pokút za jej chýbanie bola diskutovaná; niektorí tvrdili, že SOI a legislatíva umožňujú pokuty do 16 500 € (pri opakovanom 33 000 €), zatiaľ čo iní spochybňovali presnosť tohto tvrdenia.
Otvorené otázky
- V akej konkrétnej situácii by realitka dokázala úspešne vymáhať províziu súdnou cestou voči kupujúcemu, ak bol predaj zrealizovaný priamo s majiteľom?
- Aké presné ustanovenia a dĺžky trvania exkluzívnych zmlúv sú bežné a aké zmluvné pokuty sa typicky používajú?
- Ako sa prakticky rieši rozdelenie zodpovednosti za právne riziká a overenie stavu LV pri predaji bez realitky?
Spomenuté značky a firmy
SOI, Občiansky zákonník, Zákon o ochrane spotrebiteľa, kataster, notár, banka (vinkulácia), nehnutelnosti.sk, Bazos, modrý koník, Národná banka
Spomenuté produkty a metódy
exkluzívna zmluva, rezervačná zmluva, kúpno‑predajná zmluva, znalecký posudok, návrh na vklad, kolok, vinkulácia, homestaging, 3D obhliadka, vypracovanie zmlúv právnikom, inzerát na realitných portáloch
Miesta a osoby
Bratislava
Predávajúci nemá dôvod ísť mimo realitky. Má starosti s papiermi a nemá istotu, že kupujúci zaplatia. Neviem, ci suma okolo 4000 +/- navyše by mu to vynahradila (ak by ste mu ponúkli viac mimo realitku)
Čiže ak to chápem správne, ty chces aby realitka vypracovala zmluvy aj všetko, na kataster zbehnúť je najmenej, ale zároveň ju chces obísť? To sa ako dá preboha
a teraz čítam tvoje komentáre. Odporúčam radšej nič nekupovať. Takejto kupujúcej ako ty, by som nič nepredala.
@martinka13 áno s tým súhlasím. Pre majiteľa nehnuteľnosti je to určitá záruka.
realitka má s majiteľom určite dané v zmluve, že ak majiteľ nájde sám kupujúceho, musí realitke aj napriek tomu zaplatiť províziu. Aspoň my sme to tak mali
Realitka mala cenu 50,nasla som si majitela, nemal nic s nimi podpisane kupila som priamo za 45
Zmluy,kataater aj banku som si vyriesila sama
@nelka93 cez druhu realitku, alebo rovno pravnik nech to vypracuje co tu citam to by bolo asi aj lepsie
Áno môžeš, ak tam nepôjdeš cez realitnú tak nebudú žiadať. Ale otázka je či majiteľ n to pristúpi,ak má s realitokou zmluvu čo aj napriek tomu bude platiť tu províziu tak ti neznížil cenu. Lebo oni ho budú potom naháňať že má on zaplatiť províziu
@sasa1310 ty miesas jablka s hruskami,
Realitka moze aj vypracovat zmluvy vtedy tam je poplatok okolo 250e - samozrejme druha nie ta ist cez ktoru sa to predava, narozdiel ked sa cez realitku predava nehnutelnost vtedy je tam provizia z predaja 8000e niekedy aj viac,
A kupnu zmluvu moze spravit za poplatok aj pravnik,
Ja tu pisem ze chcem ist priamo za majitelom aby som nemusela cvakat tu proviziu
Nevies ako to chodi asi si este nehnutelnost nekupovala
Odkiaľ si zobrala tých 8000? Lebo robí sa to tak, že majiteľ si povie sumu, realitka si ju navýši o svoju províziu a nehnuteľnosť sa už ponúka za tú zvýšenú sumu. Tebe niekto povedal, že to je 8000?
To musí byť luxusná vila, keď je provízia 8 000-- Tá sa zvyčajne odvíja od predajnej ceny - najmä pri domoch
@patka06 "Písomná zmluva je povinná, inak realitke hrozí vysoká pokuta" a akože kto im tú pokutu udelí? to čo je za blbosť? 😀
@zuzanka.zuzu Realitné kancelárie kontroluje SOI, Pozri si Občiansky zákonník a Zákon o ochrane spotrebiteľa
Pokuta je do výšky 16 500 Eur, pri opakovanom zistení až do 33 000.-
si vtipná a veľmi. Nehnuteľností som kupovala vcelku dosť aj predávala. Len ty sa vyjadruješ, že ti nik nerozumie, že čo vlastne chceš.
Majiteľa si vieš nájsť do pár minút na internete, už si ho mohla dávno kontaktovať. Stačí otvoriť inú stránku na google ako modrý koník
@sasa1310 nie ty si najprv precitaj teda ked uz pises komentare a tagujes ma aka je tema, ja viem kde byva majitel a nemusis mi hovorit aku stranku si mam otvarat chod si komandovat muza a este raz ma tagnes tak ta bloknem
Tak ja neviem, o čom tu potom toľko diskutujeme. Veď choď za majiteľom a uvidíš, čo ti povie. My nevieme, akú má zmluvu s realitkou, ani či bude vôbec ochotný jednať bez nej. Dala som ti tip, ako by sa dalo kúpiť za menej aj cez realitku. No ale zjavne sa jej chceš z nejakých dôvodov vyhnúť za každú cenu. 🤷🏻♀️
My sme tak v roku 2018 kupili. Nasla som si nehnutelnost, boli sme za majitelmi priamo. Aj obhliadku sme si robili mimo realitky. Moj ex svagor robil s nehnutelnostami a tak nam vsetko za cca 500€ zastresil. Od zmluv (vratane rezervacnej), cez hypo poradcu po konecny finis 🤷♀️ Usetrili sme okolo 3tis eur
@h2 nie za kazdu cenu len ta provizia sa mi zda zbytocne vysoka,
@anonymous87 hej presne takto to vhcem aj ja spravit tak super ze vidim ze niekomu sa to podarilo
Inak autor,nechápem tá , ty chces riešiť cez realitnú zmluvy a všetko, ale na kataster si to zanesies sám a keďže to zanesies sám tak akože už im nemusíš platiť províziu ? To tak nefunguje. My sme robili cez realitku a teda že na kataster sme to niesli sami,ale ak by bolo niečo že neprejde na katastri, už by to riešil realitak a nie my. Ak checs obísť realitku,tak zmluvy ti urobí právnik, stojí to cca 300 eur alebo nejaké percento z nehnuteľností (ako kde)
@tosomja od zmluvy sa sa samozrejme da odstúpiť, dôležité je ale, na akú dobu bola exkluzivita podpísaná . Ak by chcel majiteľ odstúpiť skôr bude to pre neho znamenať zmluvnú pokutu….