Čo sa deje na realitnom trhu v Bratislave?
Krasnu slnečnú sobotu prajem! 😊 chcela by som sa asi len trochu vyrozprávať, pripadne ak by sa tu našiel niekto, kto sa pohybuje v realitnom odvetvi, tak sa môže kľudne zapojiť do debaty.
Zacnem asi tým, že po 4 rokoch v našom bytiku, kde sme boli dlhodobo v podnajme sa s manželom kvôli práci sťahujeme do BA (sme rodáci zo stredného Slovenska). Nemáme deti, ani v tejto blízkej dobe neplánujeme, keďže sa chceme sústrediť na karieru a nemáme ani žiadne zviera. Ja pracujem od skončenia školy, nebola som nikdy na úrade prace a manžel to iste, teraz začína podnikať, čo je ešte v štádiu rozbiehania, no chcel by to rozbehnúť v Bratislave a to je dôvod prečo sa sťahujeme. Samozrejme je stále zamestnaný aj v aktualnej práci ešte (na home office). Nikdy sme nemali problém s platbou nájomného, keďže nájom vychádzal na nezaokrúhlenu čiastku, koľkokrát sme majiteľom nechali aj “tringelt”, byt, si tvrdím povedať je v ešte lepšom stave, ako sme ho preberali, čo potvrdili aj majitelia.
No a dostávam sa k veci. 😀 Od mája sme chodili nonstop po obhliadkach bytov, či už cez maklérov alebo priamo s majiteľmi. Ešte dopíšem, že nechceme žiadny luxus, hľadali sme primárne 2 izbový slušne zariadený byt, kde je dobrá dostupnosť do centra mesta. To boli jediné podmienky. Keď tak zrátam na koľkých bytoch sme sa boli pozrieť, je to asi 15 bytov, z ktorých nám 10 reálne vyhovovalo, no čo má zarazilo, bolo že nikde sa pre nás nerozhodli, všade sme dostali odpoved - najmä cez realitného makléra, že majiteľ sa rozhodol pre niekoho iného. Ostatní majitelia sa nám už ani neozvali, aj keď sme sa snažili po obhliadke nadviazať komunikáciu. Keďže sme chceli byvať už do nejakého konkrétneho dátumu s ktorým sme počítali, že už budeme presťahovaný, dostavalo nás to mierne povedané oboch do úzkych, keďže nás všade odmietali a my sme nechápali prečo. Samozrejme majiteľ má nárok na to si vybrať, ja by som robila to isté, keby vlastním a prenajímam nehnuteľnosť, beriem aj to, že ľudia sú dnes rôzny, nikdy neviete. Ale my sme seriózny ľudia, manželia, obaja pracujúci a sme bezdetní, bez zvierat. Sme slušní, vzdelaní, nefajčíme, nepijeme, žiadne žurky (aj tak všetkých priateľov mame na strednom Slovensku, tu nepoznáme nikoho). Ešte sme aj celkom introvertní a mame radi svoj pokoj. Napíšem vám to narovinu, už sme sa samých seba pýtali doma s manželom, čo je zle, aké typy ľudí teda uprednostňujú, keď nás odmietajú. Našťastie BYT SME UŽ NAŠLI a budúci týždeň fungujeme už v Bratislave. No odpoveď na toto sme nikde nedostali. Situácia na realitnom trhu je naozaj taká zlá, alebo čo je dôvod? Ďakujem za prečítanie a za vaše pripadne postrehy a možno aj dostanem odpoveď na toto celé 😀.
Stručné zhrnutie
- V Bratislave je dopyt po 2-izbových bytoch výrazne vyšší ako ponuka; byty sa často prenajmú počas niekoľkých hodín po obhliadke alebo inzeráte.
- Hlavné príčiny nedostatku nájmov podľa diskusie sú zhoršená dostupnosť hypoték, návrat nájomného dopytu, rekonštrukcie internátov a príchod ukrajinských nájomníkov.
- Praktické riešenia pre záujemcov sú: ponúknuť vyšší nájom alebo dlhodobú zmluvu (napr. 2 roky), mať pripravenú kauciju (obvykle 1 mesačný nájom, v diskusii spomínané cca 600 € ako príklad) a využiť realitnú kanceláriu (príklad WFG), ktorá zabezpečí inzerciu, obhliadky a štatistiku záujemcov.
Najčastejšie otázky
Q: Prečo je v Bratislave ťažké nájsť 2-izbový byt na prenájom?
A: Trh je v situácii, kde dopyt výrazne prevyšuje ponuku; diskusia uvádza, že 2-izbové byty "idú na dračku", internáty prebiehajúce rekonštrukcie zvyšujú dopyt študentov a príchod Ukrajincov a zhoršená dostupnosť hypoték tlačia ľudí do nájmov.
Q: Ako zvýšiť svoje šance pri hľadaní nájmu v Bratislave?
A: Diskutujúci odporúčajú byť prvý/nabídnúť okamžité rozhodnutie pri obhliadke, ponúknuť vyšší nájom, súhlasiť s dlhodobou zmluvou (2 roky), predložiť odporúčanie od predchádzajúceho prenajímateľa a doložiť potvrdenie o príjme; realitná kancelária môže poskytnúť prehľady záujemcov a preverenie.
Q: Koľko sa teraz v diskusii uvádza ako príklady mesačných nájmov v BA?
A: V príklade sa spomínali sumy: 3-izbový 1 000 €, 2-izbový cca 1 000 € v širšom centre (MHD 10–15 min) a 2-izbový 1 300 € v centre; zároveň bol uvedený rozpočet hľadajúcich do 900 € vrátane energií ako ilustračný prípad.
Q: Aká je bežná výška kaucie a aké má zmysel?
A: V diskusii sa uvádza bežná kaucia vo výške jedného mesačného nájmu (príkladne spomínané ~600 €) ako štandardné zabezpečenie pre prenajímateľa.
Q: Aké typy zmlúv sa spomínali a čo znamenajú pre prenajímateľa a nájomcu?
A: Spomínané sú "zmluva o krátkodobom nájme" (novší typ zmluvy, uvádzaný ako prínosný pre prenajímateľov, údajne zavedený pred cca 8–10 rokmi) a nájom podľa "občianskeho zákonníka"; diskutujúci tiež uvádzali, že pri niektorých prípadoch sú tehotné ženy a deti právne chránené a pri skoršom ukončení nájmu môže platiť trojmesačná výpovedná lehota (údaj z diskusie).
Q: Pomôže realitná kancelária pri prenajímaní alebo hľadaní bytu?
A: Áno; konkrétne sa v diskusii uvádza realitka WFG ako príklad služby, ktorá zabezpečila fotenie, inzerciu, obhliadky, databázu záujemcov a zaslala majiteľovi štatistiku a popisy uchádzačov.
Závery z diskusie
Zhoda
- Dopyt po nájmoch v Bratislave je v súčasnosti vyšší ako ponuka; byty sa často prenajmú rýchlo a prenajímateľ si môže vyberať.
- Odporúčané praktiky pre záujemcov sú: mať doklady o príjme, pripravenú kauciu (1 mesačný nájom), referenciu od predchádzajúceho prenajímateľa a zvážiť použitie realitnej kancelárie.
Sporné názory
- Niektorí prenajímatelia tvrdia, že rodiny s deťmi sú vyššie riziko a radšej uprednostňujú bezdetné páry; opačný názor tvrdí, že stabilita rodiny môže byť výhodou a rodiny nie sú všeobecne "ničitelia".
- Niektorí diskutéri pripisujú silný nárast dopytu príchodu ukrajinských nájomníkov a rekonštrukciám internátov; iní vnímajú tieto faktory len ako čiastočné vysvetlenie a hovoria o všeobecnom posune trhu kvôli hypotékam.
Otvorené otázky
- Do akej miery a ako rýchlo sa zmení hypotekárny trh a či to uvoľní tlak na nájomný trh v Bratislave.
- Aké presné právne postupy a časové rámce (sudné konania, výpovede) v praxi ovplyvňujú schopnosť prenajímateľa dostať späť neplatičov alebo problematických nájomníkov; diskusia uviedla rozdiely medzi typmi zmlúv, ale bez jednotného právneho záveru.
Spomenuté značky a firmy
WFG, Finančná správa (FS), kataster
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o krátkodobom nájme, občiansky zákonník, depozit/kaucia (1 mesačný nájom), odporúčanie od predchádzajúceho prenajímateľa, overenie na katastri, právne poradenstvo, realitná kancelária (fotenie, inzerát, databáza záujemcov, štatistika), preverenie dlžníkov/blacklist, dlhodobá zmluva (2 roky), trojmesačná výpovedná lehota
Miesta a osoby
Bratislava, Viedeň, Žilinský kraj, Rakúsko, Česko, Nemecko, Anglicko, Ukrajina
@tamky123 drzim palce s predajom, my sme chceli ist pozriet byt, volali sme na druhy den ako bol zverajneny inzerat-predany 🤷
Ja by som skusila asi nie realitky, ale priamo cez majitela. Je to otrava ist cez nejakeho sprostredkovatela. Ci boli aj majitelia pritomni na obhliadke? Ako vedia, ci si padnete do oka? Na zaklade coho realiták zhrnul majitelovi, koho na obhliadkach mal a koho odporuca? Vacsinou my ako prenajimatelia riesime, ci dotycni maju pracu, nemaju exekucie a dlzoby, domace zvierata moc nemusime, ale vieme tolerovat a detom sa nebranime, aj tak rodina s dietatom ide neskor do vacsieho.
@pohodacka03 to musela byť ale super cena, lebo teraz v lete to išlo strašne slabo.
Ja prenajímam 2 izbový a tiež som dala páriku šancu že nechcú deti a do 8 mesiacov som hľadala nového nájomníka. Už si potom človek rozmyslí a neverí už. Problém sú aj deti a zvieratá. Keď ma niekto dieťa jnked neplatí nemôžeš ho vyhodiť zviera zničí všetko. Ideál je jedna osoba do dvoizbaku a aj nízka spotreba. Ja som radšej nechala 3 mesiace prázdny byt kým som si vybrala a som rada. Veľmi som opatrná lebo potom človek ja prerobí na byte keď ma hypoteku. Takže žiadna sranda.
@annm81 Ale mozno si musela predkladať daňové priznanie za posledný rok alebo potvrdenie o príjme alebo doporučenie od posledného prenajímateĺa... v kazdom štáte sú iné podmienky.
Ta kontrola to neznamená prepadovka keď sa prave sprchuješ. To je ohlásená kontrola či je vsetko na mieste a byt je celkovo v poriadku. 😉
@annm81 Ja by som nasej rodine neprenajala byt. Mladsi je likvidator. Ja by som len bola na prasky, ze nici cudzie. Ale napr. my sme raz mali rodinu so skolkarom a boli to najlepsi najomnici. Byt bol v tip top stave, starali sa on ako o vlastny. Normalne mi bolo luto, ked odchadzali. Ale to clovek dopredu nevie. V zavere kazdy najomnik je risk.
Je obrovský dopyt všade po bytoch, minulý mesiac som dávala do prenájmu byt a to nie v BA, realitka ho mala okamžite prenajatý a poslala mi zoznam záujemcov, aby som si vybrala koho chcem. Väčšina ľudí poskytla aj názvy zamestnávateľov a všetky náležitosti. Takže už to bolo len o mojom pocite, kto sa mi najviac pozdáva. Bez toho, aby som ich ja videla naživo som vybrala. Môže byť, že niekto prišiel na obhliadku a okamžite to vzal. Nemuseli na vas čakať. Kamarátka bola s frajerom na obhliadke jedného bytu na prenájom vecer, ráno mi ho chcela ukázať a inzerát zmizol. Niekto kto bol vecer na obhliadke po nich ho okamžite vzal. Žiaľ je vyšší dopyt ako ponuka.
@fido69 Áno, doklad o príjme a referencie z predchádzajúcich nájmov boli úplný štandard. Nie, nikdy sme nemali nielenže prepadovú kontrolu, ale ani žiadnu ohlásenú - až pri odchode, kedy sa štandardne, tak ako pri nasťahovaní, podpisoval protokol o stave bytu/domu. Jediná výnimka bol majiteľ, u ktorého sme bývali priamo v jeho dome (dvojdom) a osobne riešil mnohé opravy - ten bol jediný, ktorý videl, ako bývame. Ostatní, a nebolo ich málo, nie.
Trošku mi to pripomína nafukovanie realitnej bubliny v roku 2010. Keď som nešiel večer na obhliadku nehnuteľnosti s vreckom plným peňazí, tak to bola zbytočná obhliadka. Ráno to bolo už fuč. 🤔
Ahoj, píšem z pohľadu prenajímateľa - vôbec to s vami ako osobami nemuselo mať (a podľa mňa ani nemalo) nič spoločné. My osobne vždy uprednostňujeme pár z viacerých dôvodov, ktorý sa nám aj rokmi prenájmu potvrdil. Skôr ste si hľadali byt v kritickom období, kedy v Bratislave je vyšší dopyt po bytoch aj z dôvodu rekonštrukcie internátov a decká hľadajú čo sa dá, pretože niekde bývať musia.
Takisto zrejme boli viacerí záujemci o byt a proste kto prv prišiel, ten dostal. Alebo doba prenájmu bola 2 roky u niekoho, tak jasné že uprednostnia takých nájomníkov.
Alebo vzájomné (ne)sympatie. Trh s realitami v Bratislave je džungľa, treba to len tak brať a nič si z toho nerobiť, našťastie ste byt už našli 😊
Nezalezi kolki v poradi ste prisli na prehliadku, ale kolki v poradi ste povedali, ze beriete. Niekto za rozhodne hned na prehliadke, ze berie a ked majitel suhlasi, maju to vybavene. Niekto vola o 10min po prehliadke.
Budes vediet do buducna.
@annm81 aj nájomcovia na Slovensku by otvárali oči, keby museli dokladať referencie od bývalých prenajímateľov a platiť niekoľko mesiacov vopred ako zábezpeku 🤷 ochrana majiteľov bytov je takisto v porovnaní so Slovenskom v iných krajinách niekde inde, preto je vhodné povedať aj B a nie iba A.
Je to vec náhody a sympatií. Ja keď som bola tehotná sme hľadali podnájom....dlho nič čo by nám vyhovovalo a keď už áno tak zase majiteľ nechcel do prenájmu tehotnú. Až jedného dňa sme dostali ponuku na super prenájom pekného bytu za naozaj smiešnu sumu v úžasnej lokalite (proste osud).
@tilly vies co, nebola ani super cena. Bola som prekvapena, ze sa tak rychlo predal, podla mna zavazila dispozicia bytu.
@tilly možno majitelia sú leniví a nechodia pozrieť na byť niekedy?