Dom a hypotéka
Ahoj pisem anonymne nakolko su tu aj z rodiny a nechcem aby vedeli ze nieco planujeme 🙂
Máme v plane kupit dom cca do 500 000 ( zapadne slovensko) avšak vôbec nemám predstavu ako to funguje s hypotékou . Máme v pláne predaj byt a zvyšok si požičať avšak môžeme ptm ručiť domom , ktorý kupime ? Ide mi o to že pred časom sme boli v banke a pytali sa na prijem ja mam rodičák a muž cca do 1000€ spolu nejakých 1600€ prijem oficialny povedali nám že nám dajú maximalne 150 000 čo je málo pre nás.
Existuje nejaká hypoteka, ktorú nám dajú v rámci sumy domu ? ked si chceme kupiť za 500 tak nám dajú 500 , či je to nerealne ? muz má po 43 , finančnú rezervu máme a ja prenajímam ,,svoj byt,, nie je pisaní na mňa ale peniaze idú mne čo nie je oficialny prijem
Som naivná alebo sa dá niečo vymyslieť ?
Stručné zhrnutie
- Banky posudzujú hypotéku hlavne podľa oficiálneho príjmu žiadateľov; nelegálne ("čierne") príjmy banka vo všeobecnosti nezohľadní, ak nie sú doložené daňovým priznaním.
- Súčasné pravidlá bánk a NBS zvyčajne limitujú LTV na približne 80 %, takže pri nehnuteľnosti za 500 000 € banka môže poskytnúť maximálne približne 400 000 € za predpokladu dostatočného príjmu.
- Pri oficiálnom spoločnom mesačnom príjme 1 600 € odhady v diskusii ukazovali reálne dostupné hypotéky výrazne pod potrebnou sumou (približne 92 800 € podľa SLSP kalkulačky; alternatívny odhad finančného poradcu 110–120 000 €), pričom mesačné splátky hypotéky 300–400 tis. € na 30 rokov by boli rádovo 1 200–2 000 € mesačne alebo viac.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem založiť dom, ktorý práve kupujem, ako ručenie za hypotekárny úver?
A: Áno, banka môže akceptovať ako zábezpeku nehnuteľnosť, ktorú kúpite; maximálne možná výška úveru však závisí na LTV (bežne max. 80 %) a hlavne na oficiálnom príjme žiadateľov.
Q: Dostanem od banky hypotekárny úver v hodnote celej ceny domu (napr. 500 000 €)?
A: Nie; bežné pravidlo LTV v diskusii bolo 80 %, takže pri hodnote domu 500 000 € by banka pri dostatočnom príjme poskytla maximálne približne 400 000 € a zvyšok 100 000 € musíte mať v hotovosti.
Q: Ako banky posudzujú príjem z prenájmu nehnuteľnosti?
A: Banka akceptuje príjem z prenájmu len ak je doložený (napríklad daňovým priznaním); nezdokumentovaný alebo nepriznaný príjem banka zvyčajne nezohľadní.
Q: Ako ovplyvňuje vek žiadateľa dobu splácania hypotéky?
A: Banky obmedzujú maximálnu dobu splácania podľa veku žiadateľa; 43‑ročný žiadateľ často nemá nárok na plných 30 rokov splácania v niektorých bankách, čo znižuje možnú výšku úveru.
Q: Koľko hypotéky môžem získať pri oficiálnom mesačnom príjme 1 600 €?
A: Odhady v diskusii sa líšili: výpočet cez SLSP kalkulačku uvádzal približne 92 800 €; finančný poradca spomínal skôr 110–120 000 €; všetky odhady sú výrazne pod sumou potrebnou na kúpu 500 000 € domu.
Q: Aké sú orientačné mesačné splátky pre vysoké hypotéky?
A: V diskusii boli uvedené príklady: hypotéka ~400 000 € na 30 rokov ≈ 2 000 € mesačne, hypotéka 500 000 € na 30 rokov ≈ 2 541 € mesačne (bez poistenia nehnuteľnosti), pri menších úveroch napr. 92 800 € splátka ≈ 469 € mesačne podľa SLSP kalkulačky.
Q: Čo môžem urobiť, aby som zvýšil šancu na väčšiu hypotéku?
A: Možné riešenia spomínané v diskusii: zvýšiť oficiálny príjem (zamestnaním alebo legalizáciou príjmov z prenájmu cez daňové priznanie), mať spoludlžníka alebo ručiteľa s dostatočnou bonitou, alebo zvýšiť vlastné vlastné zdroje (t. j. hotovosť na pokrytie požadovaného vlastného vkladu).
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky požadujú oficiálny, doložený príjem a neoficiálny („čierny“) príjem bez daňového priznania nezohľadnia.
- Bežné LTV obmedzenie v praxi je okolo 80 %, preto na 500 000 € nehnuteľnosť banka pri plnom LTV poskytne maximálne ~400 000 €.
- Pri oficiálnom príjme 1 600 € mesačne sú reálne dostupné sumy hypoték podľa viacerých výpočtov výrazne nižšie než 300–400 tis. €.
Sporné názory
- Možnosť ručenia inou nehnuteľnosťou alebo ručiteľom: niektoré komentáre považovali ručenie/spoludlžníka za reálnu cestu k vyššiemu úveru; iné varovali, že bez dostatočného oficiálneho príjmu ide o vysoké riziko a ručiteľ môže prísť o bývanie.
- Presná maximálna suma dostupná pri konkrétnom oficiálnom príjme (napr. 1 600 €): v diskusii sa objavili odhady 92 800 € aj 110–120 000 €, tieto čísla sa líšili podľa použitej kalkulačky a predpokladov poradcu.
Otvorené otázky
- Presné limity doby splácania pre konkrétny vek (napr. 43 rokov) sa môžu líšiť medzi bankami a nie je v diskusii jednoznačne definované, ktorá banka aké maximum poskytne.
- Ako konkrétne dokladovať a zohľadniť príjem z prenájmu v rôznych bankách (rozdiely v akceptácii dokladov a vplyv na bonitu) zostali v diskusii bez jednotnej odpovede.
Spomenuté značky a firmy
SLSP, ČSOB, Národná banka Slovenska
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, LTV (max. 80 %), DTI, DSTI, poistenie nehnuteľnosti, poistenie domácnosti, daňové priznanie, ručiteľ, spoludlžník, SLSP kalkulačka úveru na bývanie, oficiálny príjem, neoficiálny/„čierny“ príjem, mesačná splátka (príklady: 469 €, 1 200 €, 2 000 €, 2 541 €), vlastné zdroje / vlastný vklad
Miesta a osoby
Západné Slovensko, Bratislava, Poprad, Dóm sv. Alžbety
Uplné ale že úplne nereálne. Dom za toľko zakry sa takou perinou na akú mate a nie kraviny dom za 500 tisíc eur to ma kto. Splátky vysoké a prijem mate nič moc. A splátky výsoke a nie obmedzenie na roky to by musel žiť aspoň 100 rokov aby to dokázal splácať.
@alickapusinka a to este nerata s inkasom. Dom bude rozlohou asi vacsi, a toto kurit, svietit...tiez nebude zanedbatelne..
@palicka presne tak máš pravdu. Energie drahé a hypotéka to najmenej pri takej sume 2 tísicové splátky. A prijem majú 1600 eur .Niektorý ľudia už od dobroty nevedia čo by robili.
Jeden byt si chcete nechať a chcete aj dom za 500 000€. A ešte čo chcete? Buggati Veyron by sa manželovi nepáčilo v garaži? Manžel keď ma 43 tak už má znížené DTI a dostane hypotéku max na 25 rokov, mesačnú splátku by ste mali cez 2000€, to by ste museli mať príjem aspoň 4000€ aby vám toto vyšlo.
A autorke odporúčam naštudovať si výrazy ako DTI a DSTI. To si myslíš, že keď prídem do banky a poviem, že chcem kúpiť Dóm sv. Alžbety za 3000 000€ tak mi banka na neho požičia, lebo ním ručím? Nič to že zarábam 600€? Sa spamätaj.
@autorka a z čoho chcete všetko platit?