Ako zvýšiť bonitu pre hypotéku po rozvode?
Ahojte, potrebovala by som radu, lebo už som z toho naozaj zúfalá.
Som po rozvode, zatiaľ ešte bývam s exmanželom, ktorý ma má vyplatiť z domu. Chcem si kúpiť byt, ale narážam na problém s hypotékou.
Môj čistý príjem je približne 1 100 € (mínus stravné okolo 100 €). Popri tom mám ešte asi 250 € mesačne bokom, ale tie nie sú oficiálne. Banka mi preto vie dať hypotéku len približne 65 000 €, pričom by som potrebovala aspoň 80 000 €.
Ďalší problém je, že byt bude dokončený až v máji 2027. Dovtedy budem musieť ísť do podnájmu, kde nájom vychádza okolo 500 € mesačne.
Máte niekto skúsenosť, ako sa dá legálne zvýšiť bonita? Pomohla vám živnosť popri zamestnaní, druhý oficiálny príjem alebo niečo iné? Alebo existuje nejaké riešenie, na ktoré som nemyslela?
Prosím len o rady od ľudí, ktorí si niečím podobným prešli. Ďakujem.
Stručné zhrnutie
- Banky posudzujú schopnosť splácať hypotéku primárne podľa oficiálne deklarovaného príjmu na zmluve; v príklade s čistým príjmom 1 100 € (mínus stravné 100 €) banka ponúkla približne 65 000 €, pričom požadovaná suma bola aspoň 80 000 €.
- Legálne spôsoby na zvýšenie hodnotiteľného príjmu uvedené v diskusii sú zvýšenie mzdy na zmluve, druhý oficiálny príjem (druhý pracovný pomer), alebo živnosť (SZČO); ďalšie možnosti zahŕňajú dofinancovanie spotrebným úverom alebo ručenie ďalšou nehnuteľnosťou.
- Developerský odhad mesačných prevádzkových nákladov 100 € (elektrina a voda) bol v diskusii označený za nereálny, pričom viacerí diskutujúci uviedli príklady mesačných nákladov okolo 240–300 € a varovali pred jednorazovými výdavkami (fond opráv, revízie, kamery ~8 000 €) a vyššími nákladmi pri elektrickom podlahovom kúrení.
Najčastejšie otázky
Q: Ako legálne zvýšiť hodnotiteľný (bankami akceptovaný) príjem pred žiadosťou o hypotéku?
A: Ako legálne spôsoby sa v diskusii uviedli zvýšenie mzdy v pracovnej zmluve, prijatie druhého pracovného pomeru alebo založenie živnosti (SZČO); banky často posudzujú oficiálny príjem podľa priemeru za posledných približne 6 mesiacov.
Q: Pomôže živnosť (SZČO) získať vyššiu hypotéku?
A: Diskutujúci uviedli, že živnosť môže zvýšiť oficiálne dokladovaný príjem, ale varovali pred vysokými odvodmi a tým, že banky zvyčajne požadujú dlhšie obdobie dokladovania príjmov zo SZČO.
Q: Berú banky do úvahy hotovostné alebo neoficiálne príjmy (napr. 250 € "na ruku") alebo stravné pri posudzovaní bonity?
A: Viacerí diskutujúci jednoznačne uviedli, že banky zvyčajne berú do úvahy len príjem uvedený v pracovnej zmluve a neprijímajú neoficiálne platby ani stravné ako hodnotiteľný príjem.
Q: Môžem použiť inú nehnuteľnosť ako dodatočné ručenie, aby som získala vyššiu schválenú sumu?
A: Áno, v diskusii bol príklad, kde za pôžičku 33 000 € ručili domom a pozemkami v hodnote 160 000 €; ručenie ďalšou nehnuteľnosťou môže zvýšiť dostupnú sumu, ale závisí od hodnotenia banky.
Q: Čo robiť, ak je byt dokončený až v máji 2027 a dovtedy musím platiť nájom?
A: V diskusii sa spomínal odhad podnájmu cca 500 € mesačne a odporúčalo sa plánovať túto položku do rozpočtu, zvážiť dočasné bývanie u rodičov na zníženie nákladov a poradiť sa s finančným sprostredkovateľom ohľadom načasovania hypotéky.
Q: Sú developerské odhady mesačných nákladov 100 € (elektrina a voda) dôveryhodné?
A: Diskutujúci uviedli, že developer uviedol 100 € ako odhad len na elektrinu a vodu, ale iní poukázali na reálne príklady mesačných nákladov 240 € a viac a na potrebu fondu opráv, revízií a jednorazových výdavkov (napr. kamery ~8 000 €).
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky pri posudzovaní úverovej schopnosti počítajú predovšetkým oficiálny príjem zo zmluvy.
- Ak žiadateľ potrebuje vyššiu schválenú hypotéku, praktické riešenia sú zvýšenie oficiálneho príjmu, druhý oficiálny príjem, živnosť alebo dofinancovanie spotrebným úverom.
- Odporúča sa konzultovať viaceré banky cez finančného sprostredkovateľa, aby sa porovnali podmienky a možnosti.
Sporné názory
- Živnosť (SZČO) ako cesta k vyššej bonite: jedna skupina tvrdí, že živnosť dokladovaním príjmov pomôže, druhá skupina upozorňuje na vysoké odvody a neisté posudzovanie krátkodobých príjmov.
- Výška mesačných prevádzkových nákladov novostavby: niektorí akceptujú developermi uvádzaných 100 € (elektrina + voda), iní považujú 100 € za výrazne podhodnotenú sumu a uvádzajú reálne náklady 240–300 € a jednorazové investície.
Otvorené otázky
- Zaplatí druhá strana (exmanžel) vyplatenie podielu z domu v dohodnutom čase a ako to ovplyvní schopnosť riešiacej osoby financovať nový byt?
- Ako banky konkrétne zohľadnia krátkodobé zvýšenie mzdy alebo prijatie druhej zmluvy pri posudzovaní žiadosti, ak sú tieto zmeny kratšie ako hodnotené obdobie ~6 mesiacov?
- Ako sa budú riešiť dlhodobé prevádzkové náklady a fond opráv v dome rozdelenom na len štyri jednotky bez profesionálneho správcu?
Spomenuté značky a firmy
reality.bazos.sk
Spomenuté produkty a metódy
živnosť (SZČO), druhý pracovný pomer, zvýšenie mzdy na zmluve, spotrebný úver, ručenie nehnuteľnosťou, fond opráv, elektrické podlahové kúrenie, tepelné čerpadlo, bojler, poistenie nehnuteľnosti, poistenie domácnosti, stravné, revízie, správca
Miesta a osoby
Nitra, Nový Cabaj
@anonym_autor Pomáha, keď je hodnota nehnuteľnosti oveľa väčšia než poskytnutý úver. Napr. v mojom prípade sme brali 33k € pôžičku a ručíme za to domom a pozemkami v hodnote 160k.
@anonym_autor Pomáha, keď je hodnota nehnuteľnosti oveľa väčšia než poskytnutý úver. Napr. v mojom prípade sme brali 33k € pôžičku a ručíme za to domom a pozemkami v hodnote 160k.
@thirstymonk tak byt bude stat 195 tisic, vlastne zdroje 115. Lenze mne nevychadza ten zvysok
Druhý oficiálny príjem je fajn cesta. Nemôžeš do mája 2027 bývať napr. u rodičov? Aby ti odpadol nájom
@anonym_29a54d viem, ale budem dochadzat dalej do prace… a na ten oficialny prijem(keby mi to len naoko zyvsili) musim doplatit - cize aj 700-800 mesacne. A potrebujem ten vyssi prijem na pol roka
@anonym_29a54d viem, ale budem dochadzat dalej do prace… a na ten oficialny prijem(keby mi to len naoko zyvsili) musim doplatit - cize aj 700-800 mesacne. A potrebujem ten vyssi prijem na pol roka
@anonym_autor a co takto ten oficialny prijem z oficialnit normalne,zvysenim mzdy na zmluve,teda budes mat mzdu,z ktorej ti vynde plna suma.Ako inak ako zvysit prijem,by si si to predstavovala??
@anonym_29a54d viem, ale budem dochadzat dalej do prace… a na ten oficialny prijem(keby mi to len naoko zyvsili) musim doplatit - cize aj 700-800 mesacne. A potrebujem ten vyssi prijem na pol roka
@anonym_autor alebo si najdi normalnu pracu s vyssim prijmom bez spekulacii.
Ako z coho to chces financovat, ked nemas dostatocny prijem? Tu neexistuje nic ako fiktivne navysenie prijmu a podobne nezmysly, ked ty peniaze navyse realne nemas. Jedine si kupit taku nehnutelnost, na ktoru Ti vyjdu tvoje prijmy a budes mat z coho zaplatit. Lebo tebe musi ostat aj na bezne fungovanie pocas mesiaca, platby, strava.
Z tak nizkeho prijmu nevyzijes.
@anonym_autor a co takto ten oficialny prijem z oficialnit normalne,zvysenim mzdy na zmluve,teda budes mat mzdu,z ktorej ti vynde plna suma.Ako inak ako zvysit prijem,by si si to predstavovala??
@anonym_9d9917 ved na zmluve to potrebujem
@anonym_autor alebo si najdi normalnu pracu s vyssim prijmom bez spekulacii.
@anonym_9d9917 menila som pracu, som junior. Postupne sa ucim, cize bude vyssia mzda , ale nie za pol roka.
Ako z coho to chces financovat, ked nemas dostatocny prijem? Tu neexistuje nic ako fiktivne navysenie prijmu a podobne nezmysly, ked ty peniaze navyse realne nemas. Jedine si kupit taku nehnutelnost, na ktoru Ti vyjdu tvoje prijmy a budes mat z coho zaplatit. Lebo tebe musi ostat aj na bezne fungovanie pocas mesiaca, platby, strava.
Z tak nizkeho prijmu nevyzijes.
@muchotrafka298 ono to robi na splatke 100€ cize to je v pohode. A spolu mam prijem 1380, lenze banka neberie do uvahy 100€ stravne a 250€ co mam na ruku. Takze to mam z coho platit. A v tomto byte budu naklady 100€, ziadne poplatky ani spravcovi co v inych bytoch. Takze to je vyhodna ponuka.
@muchotrafka298 ono to robi na splatke 100€ cize to je v pohode. A spolu mam prijem 1380, lenze banka neberie do uvahy 100€ stravne a 250€ co mam na ruku. Takze to mam z coho platit. A v tomto byte budu naklady 100€, ziadne poplatky ani spravcovi co v inych bytoch. Takze to je vyhodna ponuka.
@anonym_autor ziadny prijem co mas na ruku nikoho nezaujima, banku uz vobec nie. CIze sa rata len to, co mas na zmluve. A neviem ktory zamestnavatel, pokial to nie je tvoja firma, by bol ochotny falsovat pracovnu zmluvu alebo dekret o mzde.
To je aky byt, ked su kompletne naklady na byvanie tam 100 EUR? To ma fakt zaujima, kde su tak nizke naklady najom, elektrina, plyn, voda.
@anonym_autor kvoli tomuto som si vzala mensi byt aby mi to vyslo. Dali mi 85tis a to nezarabam ani tisicku v cistom. Len som mala trosku vyssie vlastne zdroje. Prijem aj tam posudzuju pol roka dozadu, jedina moxnost je na toho pol roka sa zamestnat este niekam oficialne. Ja som kupovala to na co som mala. So synom sa tlacime v dvojizbaku..
@muchotrafka298 ono to robi na splatke 100€ cize to je v pohode. A spolu mam prijem 1380, lenze banka neberie do uvahy 100€ stravne a 250€ co mam na ruku. Takze to mam z coho platit. A v tomto byte budu naklady 100€, ziadne poplatky ani spravcovi co v inych bytoch. Takze to je vyhodna ponuka.
@anonym_autor tak dofinancovat to uverom a neskor to zlucit dokopy aj s hypo.Ale ak ti dali tak nizku hypo,no skus hlavne finan.poradcu.A uvidis,co ti poradi
1, byt kde neplatis spravcovi je podla mna flag... Uz len z principu, ze niekto sa musi starat o vymenu meracov (zakonne lehoty)... ked sa daco pokasle, tak kto to opravi... no ale ved ok
2, zivnost nie je cesta podla mna, lebo tam su teraz take masakralne "poplatky" (odvody), ze dovi dopo a este by si "bola v minuse"... takze bud vela nasetrit (ist k rodicom, dochadzat)... alebo najst lacnejsi byt...
Nehovoriac, ze ty budes splacat hypo az ked dostavaju byt v tom 2027 ci kedy... tak snad nebudes platit celu sumu naraz... najdi si dobreho financneho sprostredkovatela, nech sa na to pozrie (aby ta niekto nejak neodrbal)...
1, byt kde neplatis spravcovi je podla mna flag... Uz len z principu, ze niekto sa musi starat o vymenu meracov (zakonne lehoty)... ked sa daco pokasle, tak kto to opravi... no ale ved ok
2, zivnost nie je cesta podla mna, lebo tam su teraz take masakralne "poplatky" (odvody), ze dovi dopo a este by si "bola v minuse"... takze bud vela nasetrit (ist k rodicom, dochadzat)... alebo najst lacnejsi byt...
Nehovoriac, ze ty budes splacat hypo az ked dostavaju byt v tom 2027 ci kedy... tak snad nebudes platit celu sumu naraz... najdi si dobreho financneho sprostredkovatela, nech sa na to pozrie (aby ta niekto nejak neodrbal)...
@anonym_3666e6 je to bytovy dom, cize to si tam riesim sama. A je tam eletrina a voda. Cize preto tych 100€ mesacne.
@anonym_autor ziadny prijem co mas na ruku nikoho nezaujima, banku uz vobec nie. CIze sa rata len to, co mas na zmluve. A neviem ktory zamestnavatel, pokial to nie je tvoja firma, by bol ochotny falsovat pracovnu zmluvu alebo dekret o mzde.
To je aky byt, ked su kompletne naklady na byvanie tam 100 EUR? To ma fakt zaujima, kde su tak nizke naklady najom, elektrina, plyn, voda.
@muchotrafka298 ale ved ja
Viem ze ich to nezaujima.. bytovy dom. Elektrina, voda. Cize si tam vsetko sama riesim potom. Ma to
Cca 80m2
@anonym_3666e6 je to bytovy dom, cize to si tam riesim sama. A je tam eletrina a voda. Cize preto tych 100€ mesacne.
@anonym_autor bytovy dom je kazdy "panelak"... ak si myslela rodinny dom s bytmi... v kazdom pripade, ak je vas tam viac, tak vela stastia sa dohodnut, ak nieco bude potrebne... spravca nie je na paradu.
@muchotrafka298 ale ved ja
Viem ze ich to nezaujima.. bytovy dom. Elektrina, voda. Cize si tam vsetko sama riesim potom. Ma to
Cca 80m2
@anonym_autor prosim ta nezavadzaj. V ziadnom byte a uz vobec nie 80m2 nebudes mat naklady 100€/mes. Nikto tu z hrusky nepadol. Platis pausal za spolocne priestory- plati sa tam elektrina, vytahy, upratovanie, atd. A potom platis naklady na svoj byt- voda, plyn, elektrina, vykurovanie. Dokopy to urcite nie je stovka mesacne!
@anonym_autor vieš čo je bonita? Ty nepotrebuješ zvýšiť bonitu, ale príjem vhodný na výšku hypoteky, ktorú potrebuješ. Od bonity klienta sa nevyvíja výška ale iné parametre, aké sú rýchlosť schválenia hypoteky alebo hodnota úrokovej sadzby
@muchotrafka298 ono to robi na splatke 100€ cize to je v pohode. A spolu mam prijem 1380, lenze banka neberie do uvahy 100€ stravne a 250€ co mam na ruku. Takze to mam z coho platit. A v tomto byte budu naklady 100€, ziadne poplatky ani spravcovi co v inych bytoch. Takze to je vyhodna ponuka.
@anonym_autor ty si spadla z jahody alebo odkiaľ? Správcovi nebudeš platiť? No moja, rataj náklady okolo 300€.
@anonym_autor ty si spadla z jahody alebo odkiaľ? Správcovi nebudeš platiť? No moja, rataj náklady okolo 300€.
@anonym_2577e2 to je dom rozdeleny na 4 byty. Ako keby 4 dom. Cize ziadne spolocne priestory, vytahy. Je tam len elektrina a voda. Elektricke podlhahove kurenie. Tak mimpovedali ze 100€ mesacne naklady na elektrinu a vodu. Takze som nespadla z jahody
@anonym_2577e2 to je dom rozdeleny na 4 byty. Ako keby 4 dom. Cize ziadne spolocne priestory, vytahy. Je tam len elektrina a voda. Elektricke podlhahove kurenie. Tak mimpovedali ze 100€ mesacne naklady na elektrinu a vodu. Takze som nespadla z jahody
@anonym_autor a ked bude treba menit strechu alebo co kolvek sa na to vsetci skladate z vlastneho vrecka.Kazda oprava,kazda kravina bude rozpocitana medzi 4 byty.
@anonym_2577e2 to je dom rozdeleny na 4 byty. Ako keby 4 dom. Cize ziadne spolocne priestory, vytahy. Je tam len elektrina a voda. Elektricke podlhahove kurenie. Tak mimpovedali ze 100€ mesacne naklady na elektrinu a vodu. Takze som nespadla z jahody
@anonym_autor to sú náklady na tvoju réžiu. A potom je ešte réžia na bytový dom. Budete chcieť kamery, náklady na spoločný priestor, a pod., poprípade fond opráv. A áno spadla si z jahody, keď im veríš. Ani samotné náklady nemôžu byt 100€. Vieš aká je elektrina drahá, keď s ňou kúriš a ohrievaš s ňou aj vodu?
@anonym_2577e2 to je dom rozdeleny na 4 byty. Ako keby 4 dom. Cize ziadne spolocne priestory, vytahy. Je tam len elektrina a voda. Elektricke podlhahove kurenie. Tak mimpovedali ze 100€ mesacne naklady na elektrinu a vodu. Takze som nespadla z jahody
@anonym_autor a skúseností mám vela. 3 novostavby som kupovala. Od začiatku bolo treba dávať do fondu opráv, aby sa tvorila rezerva. Chceli sme kamery, tak okolo 8000€ bolo treba hneď našetriť. To nemáš vôbec tak, že nové všetko tak nič netreba robiť. Áno, všetky vady idu cez reklamáciu. Ale veľa vád sa ukázalo až po 2 rokoch a opravy sme už museli hradiť my. Kotol na ohrev vody bude vo vašom vlastníctve? Lebo mália je aj tak, že ten patril externej firme, aj keď bol na našej streche a cenu si stanovovala tá firma. Čiže drahšie
@anonym_2577e2 to je dom rozdeleny na 4 byty. Ako keby 4 dom. Cize ziadne spolocne priestory, vytahy. Je tam len elektrina a voda. Elektricke podlhahove kurenie. Tak mimpovedali ze 100€ mesacne naklady na elektrinu a vodu. Takze som nespadla z jahody
@anonym_autor Ked ti je vela 500 eur najom, ako chces zvladat platit hypo a poplatky? Lebo neverim, ze to bude menej ako 500. Pytala by som zvysenie platu a oficialny bocny prijem. Nie kvoli hypoteke... ale kvoli realnym nakladom na zivot rozvedenej zeny...
@anonym_2577e2 to je dom rozdeleny na 4 byty. Ako keby 4 dom. Cize ziadne spolocne priestory, vytahy. Je tam len elektrina a voda. Elektricke podlhahove kurenie. Tak mimpovedali ze 100€ mesacne naklady na elektrinu a vodu. Takze som nespadla z jahody
@anonym_autor veruze si spadla z jahody. Ak s niekym zdielas spolocne priestory, tak sa podielas na ich financovani. Elektrinu pred vchodmi kto bude platit ? Opravy na dome kto bude platit? Moja mama zije v 4 rocnej novostavbe, 52m2 a mesacne naklady ma 240€ a to nema internet. Na jar opravovali na 2 stranach odkvapove rury a po znamosti a bez faktury zaplatili 680€. Si strasne naivna! Okrem toho, ani vo svojom byte nebudes mat 100€ naklady- elektricke vykurovanie je najdrahsia forma, ty okrem vykurovania budes na elektrinu ohrievat vodu, varit, prat. Absolutne nerealne, ze to bude stat do stovky. Pri vode platis aj stocne, pretoze bud platite za kanalizaciu, alebo za zumpu, ktoru vam budu chodit pravidelne vytahovat. Skutocne si spadla z jahody. Ak sa vojdes mesacne do 300€, budes rada.
@anonym_autor veruze si spadla z jahody. Ak s niekym zdielas spolocne priestory, tak sa podielas na ich financovani. Elektrinu pred vchodmi kto bude platit ? Opravy na dome kto bude platit? Moja mama zije v 4 rocnej novostavbe, 52m2 a mesacne naklady ma 240€ a to nema internet. Na jar opravovali na 2 stranach odkvapove rury a po znamosti a bez faktury zaplatili 680€. Si strasne naivna! Okrem toho, ani vo svojom byte nebudes mat 100€ naklady- elektricke vykurovanie je najdrahsia forma, ty okrem vykurovania budes na elektrinu ohrievat vodu, varit, prat. Absolutne nerealne, ze to bude stat do stovky. Pri vode platis aj stocne, pretoze bud platite za kanalizaciu, alebo za zumpu, ktoru vam budu chodit pravidelne vytahovat. Skutocne si spadla z jahody. Ak sa vojdes mesacne do 300€, budes rada.
@anonym_adfff1 a áno, to som zabudla ešte internet, tv a samozrejme poistenie nehnuteľnosti a bolo by fajn mať aj poistenie domácnosti
@muchotrafka298 ono to robi na splatke 100€ cize to je v pohode. A spolu mam prijem 1380, lenze banka neberie do uvahy 100€ stravne a 250€ co mam na ruku. Takze to mam z coho platit. A v tomto byte budu naklady 100€, ziadne poplatky ani spravcovi co v inych bytoch. Takze to je vyhodna ponuka.
@anonym_autor To ma silno zaujima, aky byt nema spravcu ? Ako je tam rieseny fond oprav, revizie, opravy, upratovanie ? Kolko bytov je v tom objekte ? Co budete robit, ked praskne stupacka alebo zacne zatekat strecha ?
@anonym_autor To ma silno zaujima, aky byt nema spravcu ? Ako je tam rieseny fond oprav, revizie, opravy, upratovanie ? Kolko bytov je v tom objekte ? Co budete robit, ked praskne stupacka alebo zacne zatekat strecha ?
@patrike veď píše, rod. dom rozdelený na 4 samostatné jednotky.
Suma 100 eur je odhad developera, reálna mes. platba bude vyššia. Ale k veci - mám jeden prípad z okolia, ale potrebuješ vstupnú investíciu. Chalan zamestnal kamošovu manželku na TPP, popri jej práci. Dal jej požadovaný príjem na zmluvu. Pol roka bola takto zamestnaná, ale vždy mu vrátila späť vyplatenú mzdu, plus odvody a stravné = teda sumu celkových nákladov na ňu =celková cena práce. Takto bola pol roka. Ale ona mala manžela, čiže nebola na hypo sama. Tu by som veľmi zvážila, či to chceš risknúť.
Druhý oficiálny príjem je fajn cesta. Nemôžeš do mája 2027 bývať napr. u rodičov? Aby ti odpadol nájom