Hypotéka a doživotné právo

Stručné zhrnutie

• Doživotné právo (doživotné užívacie právo) zapísané ako ťarcha v katastri zvyčajne znemožní banke poskytnutie hypotekárneho úveru so záložným právom na danú nehnuteľnosť.
• Banka požaduje zrušenie alebo presun doživotného práva, iné zabezpečenie alebo čestné vyhlásenie o opustení rezidenta; alternatívou môže byť spotrebný úver alebo iný typ financovania.
• V praxi rodičia/opravení často odmietajú zrieknutie práva, riešenia v diskusii boli: presun práva na inú nehnuteľnosť, nájomná zmluva (príklad 30 rokov za 0 €) alebo vziať spotrebný úver (v diskusii príklad 35 000 € so splátkou ~400 € mesačne).

Najčastejšie otázky

Q: Môže banka poskytnúť hypotéku, ak je na nehnuteľnosti zapísané doživotné právo?
A: Väčšina bánk hypotéku neposkytne, ak je na nehnuteľnosti ťarcha doživotného práva; v jednom konkrétnom prípade uviedla Sporitelňa, že schválila hypotéku len po podpísaní čestného vyhlásenia, že oprávnený rezident dom opustí pri postúpení záložného práva.

Q: Ako postupovať pri financovaní vyplatenia dedičských podielov, keď vlastníkom je jedna osoba a na dome je doživotné právo?
A: Možnosti sú: presvedčiť oprávneného na zrušenie alebo presun práva a získať hypotekárny úver (hypotéka na vysporiadanie dedičských podielov alebo bezúčelová hypotéka), alebo vziať spotrebný úver (v diskusii príklad 35 000 €).

Q: Čo môže banka vyžadovať, aby sa vyhla riziku, že rezident znemožní exekučný predaj?
A: Banka môže požadovať zrušenie práva, jeho presun na inú nehnuteľnosť, zabezpečenie iným bytom alebo písomné čestné vyhlásenie od oprávneného rezidenta.

Q: Je možné previesť doživotné právo na inú nehnuteľnosť?
A: Diskusia uvádza možnosť zapísať doživotné právo na inú nehnuteľnosť, ak s tým oprávnený súhlasí, aby si zachoval istotu bývania na inom mieste.

Q: Môže dlhodobá nájomná zmluva nahradiť doživotné právo pri žiadosti o hypotéku?
A: Nájomná zmluva (v diskusii príklad 30 rokov za 0 €) môže byť kompromis, ale je právne slabšia než doživotné právo a nový majiteľ ju môže v budúcnosti nerešpektovať.

Q: Aké sú praktické alternatívy, keď banka hypotéku nedá kvôli doživotnému právu?
A: Praktické alternatívy spomenuté v diskusii sú: spotrebný úver (príklad 35 000 € so splátkou ~400 € mesačne na 8 rokov), počkať na zánik práva, alebo dojednať zrušenie/presun práva cez dohodu s oprávneným.

Závery z diskusie

Zhoda

• Doživotné právo zapísané v katastri je pre banky zásadná ťarcha pri posudzovaní hypotéky.
• Hypotekárny úver je v praxi možný len po zrušení alebo presune práva, alebo ak banka akceptuje iné záruky/čestné vyhlásenie.
• Spotrebný úver je v diskusii prezentovaný ako reálna alternatíva, aj keď s vyššou mesačnou splátkou.

Sporné názory

• Názor A: Banky obyčajne hypotéku neposkytnú, ak je na nehnuteľnosti doživotné právo.
• Názor B: Jedna skúsenosť uvádza, že Sporitelňa schválila hypotéku po podpise čestného vyhlásenia o opustení rezidenta, takže rozhodnutie závisí na banke a konkrétnych zárukách.
• Názor A: Nájomná zmluva na dlhé obdobie môže štandardne nahradiť doživotné právo.
• Názor B: Nájomná zmluva je právne slabšia než doživotné právo a môže byť zmenou vlastníka ohrozená.

Otvorené otázky

• Ktoré konkrétne banky v danej praxi akceptujú čestné vyhlásenie namiesto zrušenia doživotného práva?
• Aké sú presné právne a finančné náklady na zrušenie alebo presun doživotného práva v jednotlivých prípadoch?
• Ako spoľahlivo zabezpečiť banku, ak oprávnený rezident striktne odmieta zrieknutie sa práva?

Spomenuté značky a firmy

Sporitelňa

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, spotrebný úver, bezúčelová hypotéka, hypotéka na vysporiadanie dedičských podielov, doživotné právo, doživotné užívacie právo, ťarcha na nehnuteľnosti, zápis na katastri, čestné vyhlásenie, nájomná zmluva na 30 rokov za 0 €, postúpenie záložného práva, vysporiadanie dedičstva

Miesta a osoby

Čiech