Hypotéka: Ako vyriešiť požiadavku na zastavenie nehnuteľnosti?
Ahojte, chceme si brať hypotéku, mame už aj vybratu banku. No povedali nám ze potrebujú aby sme založili nehnuteľnosť. Ale musíme mať dokončený dom na 85% a vtedy je možné ho založiť. Co je úplne nelogické, pretože keď budem mať 85% domu hotového tak si nebudem brat hypotéku. Potom navrhujú založiť hotový dom, čiže rodinný. No svokrovci už dom založený maju v inej banke a moji rodicia s tým nesúhlasia. S manželom zarábame dosť na to aby sme to zvládali splácať. Urobili by sme si aj poriadne poistenia obaja. No rodicia nechcu o tom ani počuť. S čím sme nepočítali, pretože sme nečakali ze sa nám vlastná rodina otočí chrbtom. Teraz nevieme co a ako ďalej. Je nám hlúpe pýtať sa vzdialenej rodiny či si môžme dat založiť ich dom. Myslím ze keď nám nevyhoveli v tomto rodicia tak nepomôže už nik. Mame urobenu polovicu hrubej stavby, no ďalej sa bez hypotéky nepohneme, a ak aj áno tak to bude trvať 10 rokov. S hypotékou by sme do roka a pol bývali. Hocikomu s rodiny sme predtým poziciali peniaze lebo sme vedeli ze našich vždy vrátia, vždy tak aj bolo. Teraz keď potrebujeme pomôcť my tak akosi nemá kto. A aby toho nebolo málo ešte vlastný brat poslal faktúru za to co bol pomáhať na stavbe vo voľnom čase.Pozemok mame veľký ale to v banke tiež neakceptuju.
Stručné zhrnutie
- Hypotéka na výstavbu sa bežne poskytuje formou postupného čerpania (tranží), pri ktorej banka uvoľňuje peniaze podľa protihodnoty (napr. najskôr % z ceny pozemku, potom protihodnota rozostavanej stavby, nakoniec po kolaudácii).
- Bankové podmienky sa výrazne líšia: v diskusii boli spomenuté prípady, keď stačil meter múrov alebo 1 m (Fio, VÚB podľa príspevkov), a prípady, kde produkt vyžadoval dokončenosť až 85 % (uvedené pre niektoré produkty PBS/Prima).
- Alternatívy k žiadosti o založenie rodičovského domu zahŕňajú: zmenu banky (SLSP, VÚB, ČSOB, Fio, Tatra banka, UniCredit, PSS), medziúver alebo spotrebný úver na dokončenie, predaj časti pozemku a neskoršie refinancovanie.
Najčastejšie otázky
Q: Ako funguje postupné čerpanie hypotéky (tranže) pri výstavbe domu?
A: Banka uvoľňuje tranže podľa protihodnoty: najskôr určitý % z ceny pozemku (v diskusii spomínané 40–50 %), ďalej podľa rozostavanej stavby doloženej zápisom na LV alebo fotkami a faktúrami, a nakoniec po kolaudácii; ČSOB v diskusii uvádzaná ako banka, ktorá posielala tranže na základe fotografií.
Q: Ktoré banky môžu akceptovať rozostavanú stavbu alebo pozemok ako záruku?
A: V diskusii boli spomenuté banky SLSP (uvádza sa ~80 % ceny nehnuteľnosti na tranže), VÚB, ČSOB, Fio, Tatra banka (Tb), UniCredit a PSS ako inštitúcie, ktoré môžu akceptovať pozemok alebo rozostavanú stavbu; Prima/PBS boli v príspevkoch označené ako prísnejšie (Prima údajne neponúka tranže, PBS údajne viaže produkt na 85 % dokončenie).
Q: Je možné, aby rodičia ručili svojím domom za hypotéku potom, čo si staviate vlastný dom?
A: Áno, právne je možné použiť rodičovskú nehnuteľnosť ako zábezpeku, ale v diskusii je to opakovane označené za vysoké riziko pre rodičov; ako podmienka pre rodičovné ručenie bola navrhovaná poistka vo výške hypotéky, ktorá by pri smrti dlžníka vyplatila zostatok úveru.
Q: Čo je medziúver a kedy ho použiť?
A: Medziúver (medziuver) môže banka poskytnúť ako krátkodobé financovanie napríklad na pozemok alebo rozostavanú stavbu pred finálnym hypotekárnym prefinancovaním; v diskusii PSS spomínaná ako poskytovateľ medziúveru na pozemok, ktorý je možné následne prefinancovať hypotekou po dosiahnutí požadovanej dokončenosti.
Q: Aké sú reálne alternatívy, keď rodičia nechcú založiť svoj dom?
A: Možnosti uvedené v diskusii sú: hľadať banku s postupným čerpaním (tranže), vziať spotrebný úver na dokončenie (príspevky spomínali cca 80 000 € ako potrebnú sumu), použiť medziúver, predať časť pozemku, alebo dočasne pracovať s drahším úrokom a neskôr refinancovať.
Q: Ako postupovať, keď banka požaduje 85 % dokončenosť nehnuteľnosti pred založením?
A: Odporúčané kroky v diskusii sú: zmeniť banku, žiadať medziúver alebo spotrebný úver na dokončenie do požadovanej úrovne, prípadne osloviť hypotekárneho poradcu; v príspevkoch sa uvádza, že niektoré banky povoľujú tranže už pri metre múrov či pri zápise rozostavanej stavby na LV.
Závery z diskusie
Zhoda
- Treba preveriť viac bánk a riešení (tranže, medziúver, spotrebný úver, refinancovanie) skôr než žiadať rodičov o založenie ich nehnuteľnosti.
- Ručenie rodičovskou nehnuteľnosťou je vnímané ako vysoké riziko pre rodičov a mnohí odporúčajú rodičovské rozhodnutie rešpektovať.
- Kvalifikovaný hypotekárny poradca a znalecký posudok sa v diskusii považujú za užitočné pri rokovaniach s bankou a pri získavaní tranží.
Sporné názory
- Možnosť čerpať tranže pri nízkej dokončenosti: jedna skupina tvrdí, že banky často akceptujú už meter múrov alebo zápis rozostavanej stavby (spomínané Fio, VÚB, ČSOB), druhá skupina uvádza, že niektoré produkty/banky (uvedené ako PBS/Prima) požadujú dokončenosť až 85 %.
- Ručenie rodičovským domom: jedna možnosť je požiadať rodičov s podmienkou poistky kryjúcej hypotéku; druhá možnosť je nevyužívať rodičov ako zábezpeku z dôvodu rizika straty ich strechy nad hlavou.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne pobočky a produkty každej banky presne akceptujú rozostavanú stavbu pri 1 m múrov a ktoré požadujú 85 % dokončenosť (potrebné overiť v konkrétnej banke)?
- V akej výške a za akých podmienok banky akceptujú pozemok bez infraštruktúry ako protihodnotu (konkrétne percentá hodnoty pozemku pri prvých tranžiach)?
- Aké presné znenie poistnej zmluvy (typ a výška poistky) banky akceptujú ako dostatočné krytie pri ručení treťou osobou?
Spomenuté značky a firmy
Slovenska sporitelna, VÚB, Tb, ČSOB, Fio, Prima bank, PBS, PSS, UniCredit, ŠFRB
Spomenuté produkty a metódy
postupné čerpanie (tranže), medziúver (medziuver), spotrebný úver (spotrebak), refinancovanie, hypotéka na výstavbu, životné/úverové poistenie kryjúce hypotéku, fixácia úroku (fix na 1 rok), znalecký posudok, zápis rozostavanej stavby na list vlastníctva (LV), kolaudácia
Miesta a osoby
Fico
No a nedá sa že založiť dom rodičov len kým postavíte a potom si prenesiete záložné právo na ten svoj dom? Myslím že takto sa dá. Poriadne do detailov by som sa na to vypytovala v banke a riadne rodičom vysvetlila že to je len na ten čas
Tak rodicom sa necudujem... to je druha vec po ruceni, co by som nespravil ani vlastnym detom... je to nebezpecne... rucit vlastnym bytom "cudziemu"... hocico sa moze stat, aj to co poistka nepokryje... a skor suhlasim - pozrite inu banku... co som pocul, banky chcu aby boli zaklady a meter murov a nie 85% nehnutelnosti hotovej... nie je v tom este nieco ine?
Nehnevaj sa, sama by som deťom neručila mojim domom. Nechápem prečo ste sa tak velmi pustili do stavby bez dostatku penazi. Nie je povinnosť rodičov založiť rodičovský dom. Stačí ze sa jednému z vás niečo stane (vobec nič zlé neprajem) a nebude ani rodicovsky dom, a aj hypo bude treba platit
@michelle567 ano takto sme to chceli, už som im to teraz aj cele vysvetlila. Ale nechcu o tom ani počuť. Ako keby sme boli nejakí dlžníci alebo neviem, pri tom vedia ze s peniazmi to dobre vieme.
@zic dnes sme boli v banke, o metri múrov nás vysmiali, vraj sú to len ľudské flamy. Je tu milión tém kde majú ľudia založený rodičovsky dom. Tým ze by sme dostali hypotéku by bol dom do polroka dokončený na 85% určite. Čiže hneď potom by sme založenie preniesli na vlastný dom
Prepáč v dnešnej dobe sa rodičom nečudujem. Tiež by som to neurobila, pretože nikdy nevieš čo sa môže stať a čo potom ak ostanú bez strechy nad hlavou
@sense jasne, ale keď sú starí tak my ich musíme dochovať že? Aj na úkor nášho života...
No tak hlavne je škoda že ste sa ich na to nepýtali ešte predtým ako ste začali vôbec stavať 🙈 ešte by som to skúsila poriešiť s nejakým finančným poradcom nech vám niečo poradí aby to vyšlo...
Nehladali ste banku, ktora ponuka postupne financovanie na tranze? Asi 6 rokov dozadu som tak stavala jeden dom... mozno by som to skusila aj za cemu momentalne vyssieho uroku a neskor refinanc do lacnejsej...
Jedna vec je požičať peniaze a v prípade neschopnosti splácania prísť o ne a druhá prísť o dom. Vôbec sa rodičom nečudujem. Čudujem sa tým, ktorí to spravia. Neurážaj sa na nich.
80 000 tisíc by vám možno vyšlo,keby ste zvlášť každý zažiadali o spotrebak.Ked si každý zoženiete nejakého ,,spoludlžníka" pracujete a nemáte iné veľké výdavky,tak by to mohlo vyjsť.
Za cenu vyšších úrokov,ale potom keď bude dom,by ste zobrali hypo,rucili domom a úvery vyplatili
Vieš ty sa hneváš na rodičov, ale na svokrovcov nie lebo oni dom založený už majú. Skús sa na to pozrieť z druhej strany čo ak sa niečo stane s ostanú bez strechy nad hlavou? Prečo ste začali stavat keď ste nemali dostatok finančných prostriedkov a ani ešte schválenu hypotéku, alebo zabezpečenú nejakú zábezpeku
Prípadne zvážte iní banku aj keď za cenu vyššieho úroku a potom keď to bude možné skúste refinancovat
Slovenska sporitelna vam da cca 80%ceny nehnutelnosti na tranze.Toto nie je cesta?
Rodina sa vam chrbtom neotocila. Obrat si to. Rucila by si svojou strechou nad hlavou niekomu blizkemu? Zvazis dva a tri a preratas si to… je to risk rok a pol je dlha doba..
zvazte ine sposoby financovania, spotrebak? A nasledne mozno refinancovanie hypotekou?… a nie si nikomu na hlave.. troska nerozumiem preco ste zacali stavat a nemali voped vyriesenu otazku plneho financovania..
@kristie571 pretože pri každej hypotéke ti nedajú ank cent kým nemáš niečo postavené. To je tak ťažké pochopiť každému jednému?
Žiaľ, tiež sme uverili rečiam stačia meter vytiahnute múry. No skutočnosť je úplne iná.
Nechapem, ako to mozes takto skaredo napisat, že vlastná rodina sa vám otocila chrbtom. Ty by si ručila svojou strechou nad hlavou svojmu dietatu a úplne cudziemu cloveku? Ja teda nie. Ak by si nebodaj bože zomrela, tak on im môže ukazat dlhy nos a nepreložiť záložne právo. Alebo budeš mat dve deti (to sa nezda, extrémne pojdu výdaje hore), budete bez jedného prijmu a nebudete vediet splacat a oni prídu o nehnutelnost. A nebolo by to fer voči tvojmu súrodencovi. Normálne si vezmite spotrebak, alebo vacsi úrok v inej banke, alebo hypotéku tam, kde sú svokrovci. Už majú určite veľa splatenej, keďže sú starší a viete mat dve hypoteky na jednu nehnutelnost, aj my sme tak mali. Rieseni je kopec, nehľadajte len to jedno najlepšie pre vás.
Keby si sa neupinala na jedinu banku a v tvojej situacii momentalne neriesila mozno 0,5% na urokoch, tak su banky, ktore daju aj 70% z ceny pozemku... len sa treba ist popytat...ibaze by ste nemali pozemok s lepsou hodnotou...
Ale v SLSP staci mat mury do vysky jedneho metra nie?Ja stale nechapem ktoru banku ste sito vybrali?!
Ja by som to riešila s finančným poradcom. Určite vám to nejak nakombinuje spotrebak+hypo v hocijakej banke. Hlavne že postavíte. Potom si to refinancujete
Prepac ale to je vasa hlupost ze ste si poriadne neprezistili fakty (v banke) a moznosti (s pozickami, + v rodine).
Ale kludne sa uraz ze sa ti "otocili chrbtom", zalozenie domu pre mladych vobec ani v rodinach nie je takou samozrejmostou. A uz vobec nie povinnostou!! Teraz mozno zvladas splacat, ale zajtra (nedajboze) do vas niekto na krizovatke napali a neda vam prednost, a mozes viesco.
Rodicom sa necudujem. A nie, nikto mne ani muzovi na byvanie nedal ani cent, takze ano museli sme to proste vyspekulovat sami.
A to sme teda potrebovali ovela viac nez nejakych 80tisic, co pri dobrej voli ak mate take vyborne prijmi, urcite pojde vymysliet s poradcom a bankou.
A nehnevaj sa smerom do rodiny, ale k sebe. Nekaz si zbytocne rodinne vztahy, ked si nahnevana a ukrivdena nepravom.
A keby ste skúsili iné banky, aké sú tam podmienky.