Hypotéka: Ako vyriešiť požiadavku na zastavenie nehnuteľnosti?
Ahojte, chceme si brať hypotéku, mame už aj vybratu banku. No povedali nám ze potrebujú aby sme založili nehnuteľnosť. Ale musíme mať dokončený dom na 85% a vtedy je možné ho založiť. Co je úplne nelogické, pretože keď budem mať 85% domu hotového tak si nebudem brat hypotéku. Potom navrhujú založiť hotový dom, čiže rodinný. No svokrovci už dom založený maju v inej banke a moji rodicia s tým nesúhlasia. S manželom zarábame dosť na to aby sme to zvládali splácať. Urobili by sme si aj poriadne poistenia obaja. No rodicia nechcu o tom ani počuť. S čím sme nepočítali, pretože sme nečakali ze sa nám vlastná rodina otočí chrbtom. Teraz nevieme co a ako ďalej. Je nám hlúpe pýtať sa vzdialenej rodiny či si môžme dat založiť ich dom. Myslím ze keď nám nevyhoveli v tomto rodicia tak nepomôže už nik. Mame urobenu polovicu hrubej stavby, no ďalej sa bez hypotéky nepohneme, a ak aj áno tak to bude trvať 10 rokov. S hypotékou by sme do roka a pol bývali. Hocikomu s rodiny sme predtým poziciali peniaze lebo sme vedeli ze našich vždy vrátia, vždy tak aj bolo. Teraz keď potrebujeme pomôcť my tak akosi nemá kto. A aby toho nebolo málo ešte vlastný brat poslal faktúru za to co bol pomáhať na stavbe vo voľnom čase.Pozemok mame veľký ale to v banke tiež neakceptuju.
Stručné zhrnutie
- Hypotéka na výstavbu sa bežne poskytuje formou postupného čerpania (tranží), pri ktorej banka uvoľňuje peniaze podľa protihodnoty (napr. najskôr % z ceny pozemku, potom protihodnota rozostavanej stavby, nakoniec po kolaudácii).
- Bankové podmienky sa výrazne líšia: v diskusii boli spomenuté prípady, keď stačil meter múrov alebo 1 m (Fio, VÚB podľa príspevkov), a prípady, kde produkt vyžadoval dokončenosť až 85 % (uvedené pre niektoré produkty PBS/Prima).
- Alternatívy k žiadosti o založenie rodičovského domu zahŕňajú: zmenu banky (SLSP, VÚB, ČSOB, Fio, Tatra banka, UniCredit, PSS), medziúver alebo spotrebný úver na dokončenie, predaj časti pozemku a neskoršie refinancovanie.
Najčastejšie otázky
Q: Ako funguje postupné čerpanie hypotéky (tranže) pri výstavbe domu?
A: Banka uvoľňuje tranže podľa protihodnoty: najskôr určitý % z ceny pozemku (v diskusii spomínané 40–50 %), ďalej podľa rozostavanej stavby doloženej zápisom na LV alebo fotkami a faktúrami, a nakoniec po kolaudácii; ČSOB v diskusii uvádzaná ako banka, ktorá posielala tranže na základe fotografií.
Q: Ktoré banky môžu akceptovať rozostavanú stavbu alebo pozemok ako záruku?
A: V diskusii boli spomenuté banky SLSP (uvádza sa ~80 % ceny nehnuteľnosti na tranže), VÚB, ČSOB, Fio, Tatra banka (Tb), UniCredit a PSS ako inštitúcie, ktoré môžu akceptovať pozemok alebo rozostavanú stavbu; Prima/PBS boli v príspevkoch označené ako prísnejšie (Prima údajne neponúka tranže, PBS údajne viaže produkt na 85 % dokončenie).
Q: Je možné, aby rodičia ručili svojím domom za hypotéku potom, čo si staviate vlastný dom?
A: Áno, právne je možné použiť rodičovskú nehnuteľnosť ako zábezpeku, ale v diskusii je to opakovane označené za vysoké riziko pre rodičov; ako podmienka pre rodičovné ručenie bola navrhovaná poistka vo výške hypotéky, ktorá by pri smrti dlžníka vyplatila zostatok úveru.
Q: Čo je medziúver a kedy ho použiť?
A: Medziúver (medziuver) môže banka poskytnúť ako krátkodobé financovanie napríklad na pozemok alebo rozostavanú stavbu pred finálnym hypotekárnym prefinancovaním; v diskusii PSS spomínaná ako poskytovateľ medziúveru na pozemok, ktorý je možné následne prefinancovať hypotekou po dosiahnutí požadovanej dokončenosti.
Q: Aké sú reálne alternatívy, keď rodičia nechcú založiť svoj dom?
A: Možnosti uvedené v diskusii sú: hľadať banku s postupným čerpaním (tranže), vziať spotrebný úver na dokončenie (príspevky spomínali cca 80 000 € ako potrebnú sumu), použiť medziúver, predať časť pozemku, alebo dočasne pracovať s drahším úrokom a neskôr refinancovať.
Q: Ako postupovať, keď banka požaduje 85 % dokončenosť nehnuteľnosti pred založením?
A: Odporúčané kroky v diskusii sú: zmeniť banku, žiadať medziúver alebo spotrebný úver na dokončenie do požadovanej úrovne, prípadne osloviť hypotekárneho poradcu; v príspevkoch sa uvádza, že niektoré banky povoľujú tranže už pri metre múrov či pri zápise rozostavanej stavby na LV.
Závery z diskusie
Zhoda
- Treba preveriť viac bánk a riešení (tranže, medziúver, spotrebný úver, refinancovanie) skôr než žiadať rodičov o založenie ich nehnuteľnosti.
- Ručenie rodičovskou nehnuteľnosťou je vnímané ako vysoké riziko pre rodičov a mnohí odporúčajú rodičovské rozhodnutie rešpektovať.
- Kvalifikovaný hypotekárny poradca a znalecký posudok sa v diskusii považujú za užitočné pri rokovaniach s bankou a pri získavaní tranží.
Sporné názory
- Možnosť čerpať tranže pri nízkej dokončenosti: jedna skupina tvrdí, že banky často akceptujú už meter múrov alebo zápis rozostavanej stavby (spomínané Fio, VÚB, ČSOB), druhá skupina uvádza, že niektoré produkty/banky (uvedené ako PBS/Prima) požadujú dokončenosť až 85 %.
- Ručenie rodičovským domom: jedna možnosť je požiadať rodičov s podmienkou poistky kryjúcej hypotéku; druhá možnosť je nevyužívať rodičov ako zábezpeku z dôvodu rizika straty ich strechy nad hlavou.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne pobočky a produkty každej banky presne akceptujú rozostavanú stavbu pri 1 m múrov a ktoré požadujú 85 % dokončenosť (potrebné overiť v konkrétnej banke)?
- V akej výške a za akých podmienok banky akceptujú pozemok bez infraštruktúry ako protihodnotu (konkrétne percentá hodnoty pozemku pri prvých tranžiach)?
- Aké presné znenie poistnej zmluvy (typ a výška poistky) banky akceptujú ako dostatočné krytie pri ručení treťou osobou?
Spomenuté značky a firmy
Slovenska sporitelna, VÚB, Tb, ČSOB, Fio, Prima bank, PBS, PSS, UniCredit, ŠFRB
Spomenuté produkty a metódy
postupné čerpanie (tranže), medziúver (medziuver), spotrebný úver (spotrebak), refinancovanie, hypotéka na výstavbu, životné/úverové poistenie kryjúce hypotéku, fixácia úroku (fix na 1 rok), znalecký posudok, zápis rozostavanej stavby na list vlastníctva (LV), kolaudácia
Miesta a osoby
Fico
Porovnávaš neporovnateľné. Požičiaš peniaze a na oplátku založiť dom? Wtf? Ty by si založila niekomu vlastný dom? To sú veľmi háklivé veci, mohla by si to pochopiť.
Na tvojom mieste pobehám iné banky, možno sa ti podarí vybaviť hoci aj za vyšší úrok. Ten si vieš zmeniť, ak klesne, resp. prejdeš do inej banky.
Bývanie je čoraz nedostupnejšie, bohužiaľ. Držím palce a nekaz si vzťahy s rodinou kôli tomuto, ľudia sú proste len opatrní.
A ja len sa podelim o skúsenosť so svojou najlepšou kamaratkou, keď vravíš, že ani vzdialená rodina nepožičia. Poprosila má, či jej nepožičiam peniaze na stavbu domu, neskôr mali brat Hypo uver a z toho mi to vraj hneď vrati. V zmysle hesla, požičaj len toľko, o koľko si mozes dovoliť prist, som jej ponukla pozicat 4000eur, trochu bola aj urazena, ale nakoniec odmietla. Pozical jej nakoniec otec, tu hypotéku jej neschválili, tak tie peniaze teraz spláca otcovi. Ja si neviem predstavit, že by som jej požičala 50tisic a 10 rokov by mi ich splácala, bez akejkoľvek istoty, že aj splatí. Aj podľa reci vidim, že nemá nazvyš ani teraz, takze by som tie peniaze tak lahko nevidela.
@biba_18 Ano, samozrejme, že vedia neskôr refinancovať spotrebak hypotékou, možnosti je mnoho. Oni sa upnuli len na jednu možnosť a na to, že rodičia sú zlí.
@vevapeto nejde o niekoho ako to píšete, ide o rodičov a dieťa. Ja niesom predsa cudzí človek pre nich. A ako píšem, pozemok banka neakceptuje aj keď ma hodnotu 100tis
Ja som brala hypo vo fio banke aj mne stacilo 1 meter mat vytiahnute mury, toto teraz pocujem prvy krat, ze 85% nehnutelnosti. V tej istej banke len na inej pobocke ste sa nepytali?
Aj ja som mala len par metrov mur, ked som ziadala a dostala som hypo na rozostavany rodinny dom.
No my sme riesili nieco podibne ale s tym ze dom nam stavala firma, maly developer a tuez bol pronlem sfinancovat to, nam velmi pomohla financacka ktora vybavilauver, sice v inej nanke ako sme chceli, teraz ideme refinancovat uver do banky ktoru chceme, das si fix na 3 roky a vyzdrzis, tue rozdiely v urokoch niesu velke, a stale lepsie ako brat spotrebak, dobri financaci maju lepsie kontakty, vybavia lepsie podmienky...
ja ťa chápem - my sme brali hypo ešte v čase keď sa nedala preniesť - a ručili mi domom starí rodičia! bez toho by som asi v živote nebývala vo svojom… som im za to nesmierne vďačná že to pre mňa spravili. s tým že ak by sa niečo stalo, predal by sa náš byt, nie ich dom…
@biba_18 vidíš, my bývame tiež u starých rodičov, ale s nimi to ani riešiť nechcem. Bohu vďaka za takých ľudí ako ste mali vy a pomohli vám.
Ja by som si v pss vybavil medziuver, ten ti daju aj na pozemok a ked budes mat 85%dokoncenost, to by som si prefinancovala. Na medziuver nepotrebujes si zalozit nehnutelnost.
@jaaty áno povedali, že u nich akceptujú iba dom. Je jedno čí bude ale musí sa v ňom normalne bývať.
Treba skúsiť väčšie banky, ako ži tu už písali: SLSP, VÚB, Tb, ČSOB. V nich je toto bežná hypotéka.
@jaaty tiez ma zaujima, aka banka. My sme stavali na "tranže". Odfotili sme, ked na stavbe nieco pribudlo, poslali fotky do banky a banka poslala peniaze (ČSOB). Dokonca sme zabudli minut poslednych 15 tis. Eur... banka nas na to musela upozornit, inak by sme platili "pokutu".
Vieš čo, aby si vedela, že nie si sama, takých rodičov mám aj ja. Preto som od nich nikdy nič nechcela. Svokrovci sú zas pravý opak.
@vevapeto no žiaľ nám teraz svokrovci už pomôcť nemôžu. Ale sklamalo ma to, s rodičmi mam úžasný vzťah.
@vevapeto mne by ani nenapadlo ziadat rodicov a inych pribuznych, aby kvoli mojej hypo zalozili dom... v tomto som aj ja opatrna.
@jaaty s vub sme teraz odišli konečne sme sa vyhrabali z tej odbornej banky, no hnus tie ich ceny na všetko.
Úplne blbosti píšeš...minulý rok sme brali takto hypo najskôr založený pozemok, vystavane múry a založená stavba, a brali sme ju vo VÚB banke.... véd si nájdite finančného poradcu
Sesternica mali sľúbené od rodiny že im pomôžu, založia svoj dom aby dostali hypotéku… zaplatili znalca čo rodicovsky dom ohodnotil, zaplatili všetko potrebné, projekt na svoj dom, prípojky.. zrazu rodina otočila a oni zostali bez pomocí. Hypotéku dostali jedine v PSS, aj to len 40 000€, postavili hrubú stavbu, strechu, okna … a skočili.. všetko sa natiahlo o 2 roky, materiál aj práca zdraželi aj o 100%. Pred pár mesiacmi im konečne schválila hypotéku iná banka a môžu pokračovať.. čo z toho vyplýva? Nespoliehaj sa na rodinu!!!! Úplne to pokazilo vzťahy a osobu, ktorá sľúbila a nakoniec nepodpísala, všetci odstrihli….
No nemate vela moznosti. Poobzerat sa po inej banke, kde to pojde postupne prostrednictvom tranzi. Nam banka akceptovala aj pozemok, ku ktoremu nebola ani pristupova cesta postavena. Neboli na nom ziadne siete, ani plot sme nemali. Takze to urcite ide.
Ale problem je u vas... nerozpravaj, ze ziadna banka neumoznuje tranze alebo iny sposob... aj ked mozno s vyssim urokom... chapes, ze zalozit poslednu vlastnu nehnutelnost je brutal riziko? Mozte sa rozviest, stratit pracu... cokolvek. To nie ze ty by si ich odrbala, ale okolnosti sposobia problem... rodicia maju rozum... ani pol roka, rok ci rok a pol... ty sa mozes dusovat, aj chciet splatit, ale veci sa mozu pokazit... aj za tyzden... rodicia nerodicia... a dalzia vec... stavba domu sa vzdy natiahne... plan mas mozno iba par mesiacov, ale to sa takmer nikdy nepodari dodrzat...
@zic nechcem to tu rozoberať ale vďaka mne im chodí mesačne 600€ za nič. Nepýtajte sa ma viac jednoducho som im v niečom vyhovela. Čakala som možno niečo za to. Prišla som o veľa príspevkov kvôli tomu ale nikdy som im nepovedala ze viete čo, idem to zrušiť lebo ja z toho nemám nič.
Strecha nad hlavou starsich rodicov sa tazko vyvazi 600 eurami... aj ladvinou darovanou sa nevyvazi, ak realne hrozi, ze mozu prist o vsetko / strechu nad hlavou... opat, neverim, ze ste vycerpali vsetky moznosti (banky). Neexistuje. Boli by zbytocne uvery na stavbu domov...
@zic ale kurník, ide o pol roka kedy by bol ten dom založený, keby sa niečo stane tak predám ten rozostavaný pozemok aj z domom. Dvaja ľudia nám dokonca vkuse navrhujú ze to odkupia od nás.
Autorka, aka je to banka prosim ta? Vo fio si sa pytala? Alebo este skuste ŠFRB, ja by som si dala ten medziuver, zoberies ti 40.000, tvoj partner 40.000 dokoncite dom a zoberiete si hypo na prefiancovanie. Ja som brala 30000 euro, a mesacna splatna 250 euro na 10 rokov.
Založiť pozemok dostanete jednu hypotéku, vystavať z peňazí co najviac a už môžete založiť aj stavbu, my sme zakladali stavbu keď sme mali vytiahnute múry... akurát sa už ideme sťahovať do domu..co sa týka bánk všetko riešil nás finančný poradca...