Hypotéku dostanem iba na 80% ceny bytu

Stručné zhrnutie

• Banky schvaľujú hypotéku podľa znaleckého posudku (bankový odhad), takže ak odhadca ocení byt na 80 % kúpnej ceny, banka poskytne hypotéku len do tejto hodnoty (max. 80 % LTV).
• Bežné riešenia rozdielu medzi kúpnou cenou a bankovým limitom sú spotrebný úver, úver zo stavebného sporenia, ručenie inou nehnuteľnosťou alebo zapojenie ručiteľa s príjmom.
• Niektorí poradcovia a realitní/finanční sprostredkovatelia odporúčajú hľadať finančného poradcu (napr. HYPOCENTRUM, konkrétni poradcovia), rokovať s predávajúcim o zmluvnej cene alebo skúsiť banky, ktoré podľa diskusie niekedy idú vyššie (90–100 %), pričom banka môže mať vlastného odhadcu a výsledok nie je zaručený.

Q: Prečo mi banka dáva hypotéku len na 80 % ceny bytu?
A: Banka limituje poskytnutie hypotéky podľa znaleckého posudku bankou uznanej hodnoty nehnuteľnosti; ak znalecký posudok dosiahne len 80 % z kúpnej ceny, banka podľa diskusie poskytne max. 80 % LTV.

Q: Ako doplatiť chýbajúcich 20 % pri kúpe bytu?
A: Diskusia uvádza konkrétne možnosti: vziať spotrebný úver, použiť úver zo stavebného sporenia (Prvá stavebná sporiteľňa), zapojiť ručiteľa s príjmom alebo zaručiť úver inou nehnuteľnosťou rodičov.

Q: Pomôže, ak predávajúci uvedie v kúpnej zmluve vyššiu sumu, než skutočne zaplatím?
A: V diskusii sa spomína, že predávajúci môže súhlasiť s vyššou zmluvnou sumou (predávajúci bez daňovej povinnosti, ak byt vlastnil nad 5 rokov), ale banky majú vlastného odhadcu, ktorý môže takýto postup zneplatniť.

Q: Dá banka hypotéku na 100 % ceny bytu?
A: Niekoľko príspevkov uvádza, že niektoré banky (podľa diskusie Slovenská sporiteľňa, ČSOB) občas poskytujú 100 % hypotéku, ale to je prezentované ako menej bežné a závisí od bankových podmienok a príjmu žiadateľa.

Q: Môže ručiť rodičovská nehnuteľnosť zabezpečiť vyšší úver?
A: Diskusia tvrdí, že založenie ďalšej nehnuteľnosti ako ručenia môže umožniť banke zvýšiť poskytovaný úver, ak je ručená nehnuteľnosť dostatočne hodnotná a žiadateľ má schopnosť splácať.

Q: Pomôže finančný poradca pri riešení nedostatku vlastných prostriedkov?
A: Viaceré príspevky odporúčajú finančného poradcu alebo kanceláriu (príklad HYPOCENTRUM, menovaný poradca Ing. Anton Tekel) ako spôsob zistiť ponuky viacerých bánk a kombinovať produkty (hypotéka + spotrebný úver alebo stavebné sporenie).

Závery z diskusie

Zhoda

• Banka poskytne hypotéku len do hodnoty uznanej v znaleckom posudku alebo bankovom odhade.
• Možnosti doplnenia vlastných prostriedkov zahŕňajú spotrebný úver, úver zo stavebného sporenia a ručenie inou nehnuteľnosťou.
• Hľadať finančného poradcu alebo porovnávať banky je časté odporúčanie pri nedostatku 20 %.

Sporné názory

• Niektorí tvrdia, že banky ako Slovenská sporiteľňa a ČSOB poskytujú 100 % hypotéky, zatiaľ čo iní uvádzajú, že 100 % dávajú len veľmi zriedka a závisí od banky a príjmu žiadateľa.
• Časť diskusie odporúča zapísať v kúpnej zmluve vyššiu sumu, iní varujú, že banka má vlastného odhadcu a postup tak nemusí fungovať.

Otvorené otázky

• Ktoré konkrétne banky a za akých podmienok aktuálne poskytujú 90–100 % hypotéku?
• Aké sú presné daňové a právne riziká pri dohadovaní vyššej kúpnej sumy v zmluve?
• Do akej miery banky akceptujú ručenie rodičovskou nehnuteľnosťou pre zvýšenie LTV?

Spomenuté značky a firmy

Slovenská sporiteľňa, ČSOB, Prvá stavebná sporiteľňa, Unicredit, HYPOCENTRUM, Fond rozvoja bývania pre mladých, Konika

Spomenuté produkty a metódy

spotrebný úver, úver zo stavebného sporenia, ručenie inou nehnuteľnosťou, ručiteľ s príjmom, zvýšenie kúpnej sumy v kúpnej zmluve, bankový odhad vs znalecký posudok, refinancovanie po 2 rokoch, kombinovanie hypotéky s pôžičkou, hypotéka 80%/90%/95%/100% LTV, služby finančného poradcu

Miesta a osoby

Bratislava, BB, Ing. Anton Tekel