Je možné predávať byt s podnájomníkmi?
Je možné predávať byť kde sú momentálne podnajomnici?
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu s nájomníkmi je možný, ale prístup k obhliadkam a foteniu sa riadi zmluvou o prenájme alebo dohodou s nájomníkmi.
- Nájomca je podľa diskusie zo zákona povinný umožniť obhliadku po výpovedi zmluvy alebo v posledných 3 mesiacoch trvania nájomného vzťahu, pričom nemožno byť zbytočne obťažovaný.
- Byt možno inzerovať „aj s nájomníkmi“ ako investíciu; v inzeráte sa odporúča uviesť dátum, kedy bude byt voľný, a pri odovzdávaní odpísať stavy vodomeru a plynomeru.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem predať byt, ak v ňom momentálne bývajú nájomníci alebo podnájomníci?
A: Áno, byt možno predať aj s nájomníkmi; predaj je možný, pričom práva a povinnosti nájomníkov rieši zmluva o prenájme a budúci majiteľ môže pokračovať v nájomnom vzťahu alebo dohodnúť ukončenie.
Q: Mám právo vstúpiť do bytu za účelom fotenia a obhliadok bez súhlasu nájomníkov?
A: Nemáte automatické právo vstupu; ak to nie je ošetrené v zmluve, je potrebné dohodnúť to s nájomníkmi, inak platí, že vlastníci nemôžu do bytu vstupovať podľa vlastnej vôle.
Q: Kedy je nájomca povinný umožniť obhliadku bytu?
A: Podľa diskusie je nájomca zákonne povinný umožniť obhliadku po výpovedi zmluvy alebo v posledných 3 mesiacoch trvania nájomného vzťahu, pričom nesmie byť zbytočne obťažovaný.
Q: Ako najpraktickejšie organizovať obhliadky, aby nájomníkov to najmenej zaťažovalo?
A: Realitka môže dohodnúť maximálne 1x za týždeň obhliadku a zlučovať záujemcov do jedného termínu; takisto sa odporúča dohodnúť čas fotenia a písomný súhlas nájomníkov.
Q: Môžem inzerovať byt ako „s nájomníkmi“ alebo „investičný byt“?
A: Áno, inzeráty môžu uvádzať „byt aj s nájomníkmi“ alebo „investičný byt“; ak nájomníci ostávajú, v inzeráte sa odporúča uviesť, kedy bude byt voľný a že nový majiteľ môže prevziať nájomnú zmluvu.
Q: Ako postupovať, ak chcem nájomníkom dať výpoveď pred predajom?
A: Diskusia odporúča podať písomnú výpoveď podľa dohodnutých výpovedných lehôt v zmluve (napr. 1, 2, 3 mesiace) a počkať na ukončenie zmluvy pred fotením a predajom.
Q: Musia sa pri predaji odpisovať stavy vodomeru a plynomeru?
A: Áno, pri odovzdávaní bytu sa má odpísať stav vodomeru a plynomeru; prípadné nedoplatky alebo preplatky náležia predchádzajúcemu majiteľovi.
Q: Mám ponúknuť nájomníkom prednosť pri kúpe bytu?
A: Diskutujúci odporúčajú ponúknuť dlhodobým nájomníkom prednosť pri kúpe ako poctivý postup; je to praktická dohoda, nie právna povinnosť.
Závery z diskusie
Zhoda
- Prístup k obhliadkam a foteniu sa riadi tým, čo je dohodnuté v zmluve o prenájme, alebo je potrebné dosiahnuť dohodu s nájomníkmi.
- Pri predaji možno ponúknuť byt „aj s nájomníkmi“ ako investíciu a uviesť to v inzeráte.
- Pri odovzdávaní bytu je potrebné odpísať stavy vodomeru a plynomeru.
Sporné názory
- Jeden názor tvrdí, že kupujúci „nezdedí“ nájomníkov, lebo nie sú ťarchou na LV; opačný názor spochybňuje, či kupujúci naozaj nemôže získať práva nájomníkov.
- Jeden postoj považuje časté obhliadky za prijateľnú nevyhnutnosť pri predaji, druhý ich považuje za zásah do komfortu bývania nájomníkov a za neslušné bez predchádzajúcej dohody.
Otvorené otázky
- V akej presnej forme a rozsahu možno v zmluve o prenájme ošetriť prístup pre obhliadky a fotenie, aby bol právne vymahatelný?
- Ako najlepšie vypočítať a dohodnúť kompenzáciu alebo náhradné riešenie, ak nájomníci odmietnu spolupracovať pri predaji?
- Do akej miery kupujúci preberá existujúce nájomné vzťahy pri kúpe bytu so súčasnými nájomníkmi?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o prenájme, výpoveď zmluvy, ťarcha na LV, obhliadka bytu, inzerát "byt aj s nájomníkmi", investičný byt, odpis stavov vodomeru, odpis stavov plynomeru, dohodnutie obhliadok 1x za týždeň
Miesta a osoby
Dubodieli, Španielsko
@la_dolce_vita Lebo pre najomcu to znamena upratat pred kazdou obhliadkou a byt pritomny alebo dovolit cudzim ludom pozerat byt, kde maju svoje veci, bez ich pritomnosti. Proste narusa to komfort byvania.
Na Dubodieli uz rok predavaju dom s najomn.a nikto to nechce kupit a cena je lakava
Predpokladam, ze v zmluve mate presne dohodnute, kedy mozete do bytu chodit. Ak chcete nieco navyse, tak je to o dohode.
A preco vy nie, moj majetok ja sa rozhodnem co s nim bude. A to ze teba obtazuju obhliadky je to najmenej, skor by ta malo trapit, ze az novy majitel kupi ci vas tam chce alebo to chce pre seba a budes ty v pozicii chodit obzeraj najmy
lahšie sa predava vypratany, vymalovaný čisty byt ako byt s najomníkami a nábytkom
ak to nemáš v zmluve že tam môžeš chodit so záujemcami tak nemáš na to pravo ,oni ti za uživanie toho bytu platia
Je to na dohode...ak to už nemás predtým v zmluve.Tiez by ma nebavilo, aby mi tam chodili 4 záujemci týždenne byť doma, upratať...
@luccija jasne..no nemám to v zmluve..nemyslel som ze pôjde na predaj ale zmenili sa okolností tak ho musím predávať
Mozes spravit z nevyhody vyhodu... predavaj to "aj s najomnikmi"... ak niekto bude hladat investicny byt, moze byt len rad...
Všetko je o dohode a hlavne čo je v zmluve
my sme boli napriklad na obhliadke kde bola aj podnajomnička doma
pokecali sme o byte a vravela že su s majitelmi dohodnuti a vedia že sa byt predáva a je to ok pre nich
Ak to budete predavat cez realitku, skus sa s nimi dohodnut, ze obhliadka bude max 1x za tyzden. Tzn ze ak bude mat realitka 3 zaujemcov, pridu vsetci traja naraz v jeden cas. Minimalizujes tak vstupy do nehnutelnosti.
@sara07 presne preto mam vlastny byt, ked som kupovala pozerali sme prazdne aj obyvane. Vzdy je to o komunikacii. Najomnikov mam a snad mozem povedat ze som dobra domaca, a ako som pisala az by doslo na predaj im by som ponukla ako prvym, su tam cez 3roky a ak nie nasledne by sme to vyriesili ludsky nejakou obojstrqnne schodnou dohodou
Bežné sa to robí a akurát dnes som videla v realitke inzerát, že núkajú byt aj s nájomníkmi, že ako investíciu a nemusia zháňať vlastných už ci to bude nový kupec akceptovať a necha ich tam je otazne
no kupujuci ich nezdedi, lebo niesu tarchou na LV 😉