Je možné predávať byt s podnájomníkmi?
Je možné predávať byť kde sú momentálne podnajomnici?
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu s nájomníkmi je možný, ale prístup k obhliadkam a foteniu sa riadi zmluvou o prenájme alebo dohodou s nájomníkmi.
- Nájomca je podľa diskusie zo zákona povinný umožniť obhliadku po výpovedi zmluvy alebo v posledných 3 mesiacoch trvania nájomného vzťahu, pričom nemožno byť zbytočne obťažovaný.
- Byt možno inzerovať „aj s nájomníkmi“ ako investíciu; v inzeráte sa odporúča uviesť dátum, kedy bude byt voľný, a pri odovzdávaní odpísať stavy vodomeru a plynomeru.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem predať byt, ak v ňom momentálne bývajú nájomníci alebo podnájomníci?
A: Áno, byt možno predať aj s nájomníkmi; predaj je možný, pričom práva a povinnosti nájomníkov rieši zmluva o prenájme a budúci majiteľ môže pokračovať v nájomnom vzťahu alebo dohodnúť ukončenie.
Q: Mám právo vstúpiť do bytu za účelom fotenia a obhliadok bez súhlasu nájomníkov?
A: Nemáte automatické právo vstupu; ak to nie je ošetrené v zmluve, je potrebné dohodnúť to s nájomníkmi, inak platí, že vlastníci nemôžu do bytu vstupovať podľa vlastnej vôle.
Q: Kedy je nájomca povinný umožniť obhliadku bytu?
A: Podľa diskusie je nájomca zákonne povinný umožniť obhliadku po výpovedi zmluvy alebo v posledných 3 mesiacoch trvania nájomného vzťahu, pričom nesmie byť zbytočne obťažovaný.
Q: Ako najpraktickejšie organizovať obhliadky, aby nájomníkov to najmenej zaťažovalo?
A: Realitka môže dohodnúť maximálne 1x za týždeň obhliadku a zlučovať záujemcov do jedného termínu; takisto sa odporúča dohodnúť čas fotenia a písomný súhlas nájomníkov.
Q: Môžem inzerovať byt ako „s nájomníkmi“ alebo „investičný byt“?
A: Áno, inzeráty môžu uvádzať „byt aj s nájomníkmi“ alebo „investičný byt“; ak nájomníci ostávajú, v inzeráte sa odporúča uviesť, kedy bude byt voľný a že nový majiteľ môže prevziať nájomnú zmluvu.
Q: Ako postupovať, ak chcem nájomníkom dať výpoveď pred predajom?
A: Diskusia odporúča podať písomnú výpoveď podľa dohodnutých výpovedných lehôt v zmluve (napr. 1, 2, 3 mesiace) a počkať na ukončenie zmluvy pred fotením a predajom.
Q: Musia sa pri predaji odpisovať stavy vodomeru a plynomeru?
A: Áno, pri odovzdávaní bytu sa má odpísať stav vodomeru a plynomeru; prípadné nedoplatky alebo preplatky náležia predchádzajúcemu majiteľovi.
Q: Mám ponúknuť nájomníkom prednosť pri kúpe bytu?
A: Diskutujúci odporúčajú ponúknuť dlhodobým nájomníkom prednosť pri kúpe ako poctivý postup; je to praktická dohoda, nie právna povinnosť.
Závery z diskusie
Zhoda
- Prístup k obhliadkam a foteniu sa riadi tým, čo je dohodnuté v zmluve o prenájme, alebo je potrebné dosiahnuť dohodu s nájomníkmi.
- Pri predaji možno ponúknuť byt „aj s nájomníkmi“ ako investíciu a uviesť to v inzeráte.
- Pri odovzdávaní bytu je potrebné odpísať stavy vodomeru a plynomeru.
Sporné názory
- Jeden názor tvrdí, že kupujúci „nezdedí“ nájomníkov, lebo nie sú ťarchou na LV; opačný názor spochybňuje, či kupujúci naozaj nemôže získať práva nájomníkov.
- Jeden postoj považuje časté obhliadky za prijateľnú nevyhnutnosť pri predaji, druhý ich považuje za zásah do komfortu bývania nájomníkov a za neslušné bez predchádzajúcej dohody.
Otvorené otázky
- V akej presnej forme a rozsahu možno v zmluve o prenájme ošetriť prístup pre obhliadky a fotenie, aby bol právne vymahatelný?
- Ako najlepšie vypočítať a dohodnúť kompenzáciu alebo náhradné riešenie, ak nájomníci odmietnu spolupracovať pri predaji?
- Do akej miery kupujúci preberá existujúce nájomné vzťahy pri kúpe bytu so súčasnými nájomníkmi?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o prenájme, výpoveď zmluvy, ťarcha na LV, obhliadka bytu, inzerát "byt aj s nájomníkmi", investičný byt, odpis stavov vodomeru, odpis stavov plynomeru, dohodnutie obhliadok 1x za týždeň
Miesta a osoby
Dubodieli, Španielsko
Keďže sa tu ako vždy objavujú zaručene správy, tak pre informáciu - nájomca je zo zákona povinný umožniť obhliadku po výpovedi zmluvy resp. v posledných troch mesiacoch trvania nájomného vzťahu. To samozrejme neznamená, že tak musí urobiť každý deň a pod., pretože na druhej strane nemôže byť zbytočne obťažovaný.
Ja osobne si myslím, že im musíš dať výpovednú zmluvu podľa toho ako máte dohodnuté v zmluve o prenájme ( jeden, dva, tri mesiace). Požiadať ich, či je možné v určený deň a hodinu prísť byt nafotiť. Ak s tým oni nebudú súhlasiť počkať na ukončenie zmluvy a až potom byt nafotiť. Ak budú súhlasiť s nafotením, tak napísať inzerát, v ktorom bude uvedené kedy bude byt voľný. Ak nájomníci sú spokojní a chceli by tam ostať bývať, napísať do inzerátu, že nový majiteľ bytu môže hneď pri kúpe bytu uzavrieť zmluvu o nájme (určenie podmienok novým majiteľom či za rovnakú sumu, domáce zvieratá, škody...). Ak bude chcieť byt užívať sám, kúpou bude byt voľný, odpíše sa stav vodomeru, plynomeru...na prípadné nedoplatky, preplatky má nárok predchádzajúci majiteľ. Ak pokračujú v byte nájomníci aj tak sa musia odpísať stavy vodomeru, plynomeru... Sprístupnenie bytu na prehliadku by malo byť uvedené v zmluve, prípadne je to na ich ochote...