Je možné získať vyšší úver na kúpu domu na dedine?
Ahojte, chceme kupit dom 7km od Piešťan a v banke (bez žiadosti, znaleckého posudku) povedali že keď je dom na dedine dostaneme len 70%. Ja som to ešte nepocula. A hlavne nie sú to žiadne lazy ani nič, je mozne to nejak dostať na 80%?
Stručné zhrnutie
- Banky často poskytujú len 70–80% LTV pri nehnuteľnostiach v menej likvidných lokalitách (vrátane niektorých dedín).
- Podľa diskusie a platnej praxe NBS je 100% financovanie z hodnoty nehnuteľnosti vo všeobecnosti v súčasnosti nedostupné; bežné LTV sa pohybuje okolo 80% a zákonne môže ísť až do 90% v špecifických prípadoch.
- Riešenia zahŕňajú kontaktovanie hypotekárneho makléra alebo finančného poradcu, dofinancovanie ďalším úverom, založenie ďalšej nehnuteľnosti ako zábezpeky, použitie vlastných zdrojov alebo úpravu kupnej ceny či znaleckého posudku.
Najčastejšie otázky
Q: Prečo banka ponúka len 70–80% hypotekárneho úveru na dom v dedine?
A: Banky znižujú LTV pri menej likvidných lokalitách, v diskusii sa uvádzalo typicky 70–80% kvôli ťažšej realizovateľnosti nehnuteľnosti pri vymáhaní.
Q: Ako banky počítajú LTV, keď je kupná cena odlišná od hodnoty v znaleckom posudku?
A: Banky zvyčajne berú do úvahy nižšiu sumu medzi kupnou cenou a odhadom; percento LTV sa počíta z tejto konečnej hodnoty.
Q: Je možné získať 100% hypotéku na Slovensku?
A: Podľa diskusie a praxe NBS nie je 100% financovanie z hodnoty nehnuteľnosti bežne povolené od približne roku 2018; banky zvyčajne poskytnú max. okolo 80%, zákonne môžu ísť do 90% len v špecifických prípadoch.
Q: Ako zvýšiť šancu na vyššie LTV (80–90%)?
A: Konkrétne kroky sú zlepšiť bonitu (vyšší príjem), predložiť znalecký posudok akceptovaný bankou, založiť ďalšiu nehnuteľnosť ako zábezpeku, dofinancovať z vlastných zdrojov alebo ďalším úverom a využiť hypotekárneho makléra alebo finančného poradcu.
Q: Ktoré banky v diskusii boli spomenuté ako príklady?
A: V diskusii boli menované VÚB a ČSOB; regulátor zmieňovaný v kontexte pravidiel bol NBS.
Q: Kedy sa ešte v minulosti dali získať 100% hypotéky?
A: Diskutujúci uviedli, že posledné prípady 100% financovania boli približne v rokoch 2014–2015 a od druhej polovice 2018 sa 100% bežne neposkytovalo.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky upravujú maximálne poskytované percento LTV podľa likvidity lokality nehnuteľnosti; v menej likvidných lokalitách býva LTV nižšie (často 70–80%).
- Hypotekárny maklér alebo finančný poradca výrazne zvyšuje pravdepodobnosť úspešného vybavenia úveru podľa viacerých príspevkov.
- Pri výpočte LTV banka zvyčajne použije nižšiu hodnotu medzi kupnou cenou a znaleckým posudkom.
Sporné názory
- Možnosť získať "100% financovanie": niektorí tvrdia, že v minulosti dostali plnú požadovanú sumu, iní tvrdia, že 100% z hodnoty nehnuteľnosti zákon a NBS momentálne nedovoľuje.
- Pôvod problému pri rozdieloch v informáciách: niektorí považujú za príčinu neinformovanosť zamestnancov bánk, iní poukazujú na interné postupy bánk alebo na to, že niektorí klienti dosiahli výsledok cez makléra či úpravu zmluvy.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne banky dnes v praxi a za akých presných podmienok poskytnú LTV až do 90% zostalo v diskusii nezodpovedané.
- Presný spôsob, akým niektorí žiadatelia dostali "plnú sumu" (či šlo o rozdiel medzi kúpnou cenou a skutočnou hodnotou alebo o iný postup), nebol jednoznačne objasnený.
- Do akej miery banky akceptujú jednotlivých znalcov a ktoré znalecké posudky sú na "black liste" bánk zostáva otvorená otázka.
Spomenuté značky a firmy
VÚB, ČSOB, NBS, vyhody a nevyhody
Spomenuté produkty a metódy
LTV, 70% financovanie, 80% financovanie, 90% financovanie, 100% financovanie, dofinancovanie ďalším úverom, založenie ďalšej nehnuteľnosti ako zábezpeky, znalecký posudok, odhad nehnuteľnosti, hypotekárny maklér, finančný poradca, zníženie kupnej ceny, znalci na "black liste" bánk
Miesta a osoby
Piešťany, východné Slovensko, Slovensko
@modrykolibrik Banka 100% nedava. Prave si verejne priznala, ze ste odrbkavali so zmluvou
@beata_k mi nie 😀 ale makler.
Nam to bolo jedno ako to spravi. Mi sme ratali, ze nam 100% nedaju, ze potrebujeme mat aspon tych 20% z pozadovanej sumy. A ked sme sli do banky dali nam podpisat papiere a bola tam suma taka ako pozadoval majitel
@modrykolibrik prosim ta, absolutne nerozumies, o com ti tu baby pisu. Ak ma dom hodnotu 2x tolko ako ste chceli, tak ziadnycb 20% nepotrebujes, lebo vlastne mas 50%. Ani makler nemohol banku obabrat, lebo tam nie du luludia padnuti na hlavu, aby si neoverili nehnutelnost. Vy ste len dostali plnu ciastku co ste chceli. Nie plnu ciastku / hodnotu nehnutelnosti - to neexistuje uz nejaky cas. A nejde pri tom o bonitu.
@ekira1 aha, tak. No, keď som ja pracovala s hypotékami, tak sme pozerali na to, aká je cena nehnuteľnosti, resp. aké má ohodnotenie a koľko je na zmluve. Ako konečnú hodnotu sme brali tú nižšiu sumu a z tej sa počítalo %. Samozrejme, brali sme aj výnimky, keď sa napr. predaj realizoval v rámci rodiny za symbolickú cenu. S hypotékami už nerobím, ale myslím, že teraz sú podmienky dosť prísne, niektorí znalci sú na black liste bánk a neakceptujú ich posudky práve kvôli týmto čachrom-machrom - banka by nepustila peniaze na nehnuteľnosť, ktorá by bola precenená na vyššiu sumu, na druhej strane keby predávajúci predával nehnuteľnosť lacnejšie ako je jej reálna hodnota, sám seba by okradal (nebavíme sa o minimálnych rozdieloch).
@ekira1 samozrejme, hodnota nehnuteľnosti musí byť vyššia ako úver. Podľa momentálne platnej legislatívy, ak má nehnuteľnosť hodnotu 100000, tak maximálna výška úveru zabezpečeného touto nehnuteľnosťou môže byť 90000. Ak sa umelo navýši hodnota nehnuteľnosti v posudku na 150000, aby klient dostal 100000, tak banka sa určite bude pýtať, prečo ten rozdiel, môže si dať nehnuteľnosť sama prehodnotiť. Na druhej strane, ak predávajúci ustúpi z ceny na sumu 70000, aby kupujúci nepotreboval ďalšie zdroje, išiel by proti sebe, lebo by nehnuteľnosť mohol predať za 100000. Možno lepšia predstava s konkrétnymi číslami. 😉
V roku 2018 sme dostali 100% hodnoty nehnuteľnosti .. ale vtedy to ešte bolo možné, aj tak nás rozhodnutie banky prekvapilo…
@modrykolibrik tak sa tomu rozumieš, že vlastne ani nevieš čo píšeš. Nedostali ste 100 %, ale dostali ste len toľko, koľko ste požadovali. Alebo resp. len toľko na čo ste mali. Ale pobavila si svojou profesionalitou ohľadne hypotéky.
Vieš, čo je dostať 100 % hypotéku? Keď kupuješ dom za 300 000 eur, tak dostaneš hypo 300 000 eur. A to ti už žiadna banka nedá, nakoľko im to zakázala NBS. A to si tu tvrdila, že vy ste dostali 100 %. Ty si potrebovala hypo napr. 60 000 eur s z 200 000 eur domu, tak hádam vieš rátať, že to nemáte hypo 100 %.
@modrykolibrik preboha MYMYMY,keď ste dvaja + miiiiiiiiii,keď len ty. Vážne to je hanba.
@autorka Banka dáva zvyčajne 70-80% na hypotéku.
Ináč by ma zaujímalo v ktorej dedine idete kupovať dom a za koľko?Kľudne aj do správy keď nechceš to písať sem.My sme hľadali pred pár rokmi v okolí PN a boli tam strašne drahé domy lebo kúpeľné mesto.
@modrykolibrik ak si dobre spomínam, posledné 100 percentné hypotéky išli okolo roku 2014, Max 2015.Tuším v 2015 už dávali len 90 percent, okrem ČSOB, a potom už ani oni. Teraz im to nedovoľuje ani zákon. Pravdepodobne ste ho obišli nejakým trikom (iná suma na zmluve, aká bola skutočnosť) alebo potom netuším.
@oblecenie99 nemali 100% financovanie - dostali 100% z požadovanej sumy, ale nie 100% z hodnoty založenej nehnuteľnosti.
A tuším od druhej polovice roka 2018 sa už nedá dostať 100%. Dovtedy to bolo možné, ale len v obmedzenom množstve , teda banky mohli poskytnúť len malý podiel úverov so 100%-ným financovaním, preto to už dostal málokto (možno tak jedna, dve hypotéky z 10). Ale od 2018 sa už 100%-né financovanie neposkytuje.
musite hovorit priamo s tym kto riesi hypoteku ... bezny radovy zamestnanec si kolkokrat vymysla a tvari sa ze vymyslel vriacu vodu ... ale odporucam obehat si vsetky banky a spisat si podmienky alebo este lepšie najst si financneho poradcu ktory to obeha za vas a predlozi vam len vysledok a vysvetli polopatisticky.... na fb je stranka "vyhody a nevyhody" alebo tak nejak a ona reaguje aj na spravy a pomaha s vybavovanim hypotek po celom slovensku
@modrykolibrik tak v tom prípade nemáte 100% financovanie. Pretože oproti hodnote úveru máte vyššiu záložku. Ak váš domček stojí napr. 120 tisíc a vy ste zobrali len 60 tisíc, tak vaše LTV bolo 50%, nie 100%. Ak váš domček stojí 120 tisíc a úver by ste mali 120 tisíc, vtedy by išlo o 100% financovanie, ale ako som písala, toto zákon momentálne nepovoľuje.