Je šanca, že nám schvália hypotéku?
Dobrý deň, viem že najlepšie ísť za finančným poradcom a do banky, ale zaujímajú ma vaše reálne skúsenosti. Máme 3 izbový byt v centre mesta (také stredne veľké mesto), avšak veľmi by sme chceli postaviť menší dom (tak cca 80m štvorcových), pozemok vieme zohnať okolo 20 000€. Rátame, že taký bungalov okolo 100 000€ postavíme. Byt však predať jednak nemôžeme ( nevlastníme ho 5 rokov) a jednak by sme si ho radi nechali do budúcna (pre deti). Chceli by sme dať tento byt do prenájmu. Je šanca, že nam banka započíta aspoň 70-80% z prenájmu, a schvália nam hypo ? Na byt mame hypo 80 000€, potrebujeme teda + ďalších cca 110 000€. Dokopy teda refinancovať na cca 190 000€. Máme 1 dieťa. Príjem spolu s mužom máme okolo 2300€ mesačne + 200€ mám výživné + rodinne prídavky a také, to babka teda ale nezapočítava. A rátame cca 750 by sme dali do podnájmu byt.
Stručné zhrnutie
- Banky akceptujú príjem z prenájmu iba pri doložiteľnom nájme (písomná nájomná zmluva, platby na účet a často daňové priznanie), nie pri očakávanom nájme pred začiatkom prenajímania.
- Niektoré banky uznávajú z nájmu približne 50 %, iné 70–80 % a v jednom prípade bola spomenutá možnosť akceptovať 100 % základu dane z daňového priznania; konkrétne menované banky v diskusii sú UniCredit, Fio, VÚB a PSS.
- Reálne rozpočty na 80 m2 bungalov podľa skúseností v diskusii začínajú okolo 130 000 € a môžu dosahovať 200 000–250 000 € vrátane pozemku a IS; suma 100 000 € bola v diskusii väčšinou považovaná za podhodnotenú.
Najčastejšie otázky
Q: Ako banky akceptujú príjem z prenájmu pri žiadosti o hypotéku?
A: Banka zvyčajne vyžaduje písomnú nájomnú zmluvu, opakované platby nájomného na účet a daňové priznanie s príjmom z prenájmu; niektoré banky požadujú, aby nájom trval niekoľko mesiacov až rok skôr, než ho započítajú.
Q: Koľko percent z nájmu banky bežne započítavajú do bonity?
A: V diskusii boli uvedené rôzne hodnoty: 50 % je bežné pravidlo, niektoré banky započítavajú 70–80 % z nájmu a v jednom prípade bola spomenutá možnosť uznať 100 % základu dane; konkrétne politiky sa líšia podľa banky.
Q: Môžem dostať hypotéku 190 000 € pri spoločnom čistom príjme cca 2 300 € mesačne a existujúcej hypotéke 80 000 €?
A: Z diskusie vyplynulo, že banky často limitujú výšku úveru podľa príjmu (uvádzané pravidlo: až 8‑násobok ročného príjmu — v príklade 240 000 € pri 2 500 €/mesiac), no v reálnych prípadoch banky odhadli max. sumy okolo 160 000–171 000 €; 190 000 € s danými parametrami viacerí diskutujúci považovali za nereálne.
Q: Aké sú možnosti financovania domu bez predaja súčasného bytu?
A: Možnosti spomenuté v diskusii zahŕňajú navýšenie existujúcej hypotéky, refinancovanie, postupné financovanie na základe očakávanej budúcej hodnoty nehnuteľnosti (v jednom prípade banka poskytla 90 % z budúcej hodnoty) a kúpou pozemku v hotovosti zvýšiť šance na úver.
Q: Aká suma na pozemok a realizáciu je v diskusii uvádzaná ako realistická?
A: V diskusii sa spomínali konkrétne príklady: pozemok 20 000 € plánovaný autorom, dom + pozemok dohromady približne 196 000 € (príklad: dom 146 000 € + pozemok 50 000 €) a iný príklad celkovo takmer 250 000 €; tiež jeden samostatný samopostavený projekt sa uviedol na 130 000 €.
Q: Uznávajú banky výživné a prídavky na dieťa ako príjem?
A: Diskusia uviedla, že niektoré banky uznávali výživné (príklad: UniCredit kedysi uznával výživné do 150 €, Fio do 300 € v minulosti, Fio neskôr prestala uznávať), zatiaľ čo rodinné prídavky banky vo všeobecnosti neuznávajú.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky prihliadajú na príjem z prenájmu len ak je riadne doložený nájomnou zmluvou, platbami na účet a daňovým priznaním; očakávaný nájom bez histórie platieb sa väčšinou neuzná.
- Rozpočet 100 000 € na 80 m2 bungalov bol v diskusii všeobecne považovaný za príliš nízky a realistickejšie sumy sa pohybujú podstatne vyššie.
- Odporúčané riešenie je konzultovať situáciu s kvalifikovaným finančným poradcom a mať pripravené dokumenty o príjmoch, znalecký posudok a plán financovania.
Sporné názory
- Započítanie nájmu do bonity: niektorí účastníci tvrdia, že banky uznávajú len 50 % z nájmu, iní píšu o 70–80 % a niekoľkí spomínajú výnimočnú možnosť akceptovať 100 % základu dane.
- Predaj bytu vs. ponechanie do prenájmu: niektorí odporúčajú byt predať na získanie hotovosti a zníženie rizika, iní uprednostňujú ponechanie bytu pre deti a dlhodobý prenájom ako zdroj príjmu.
Otvorené otázky
- Dokáže konkrétna banka v konkrétnej situácii a pri konkrétnej znaleckej hodnote bytu započítať dosť z nájmu alebo hodnoty bytu na získanie požadovaných 190 000 €?
- Je možné reálne postaviť kompletne zariadený 80 m2 bungalov za 100 000 € pri súčasných cenách materiálov a práce?
Spomenuté značky a firmy
UniCredit, Fio, VÚB, PSS
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, refinancovanie, nájomná zmluva, daňové priznanie, uznanie výživného (alimenty),90 % z budúcej hodnoty nehnuteľnosti, úrok 4,19 %,8‑násobok ročného príjmu, postupné financovanie, stavba bungalovu 80 m2, pozemok 20 000 €, platby nájmu na účet aspoň 1 rok, znalecký posudok
Miesta a osoby
žiadne
@anonym_autor ahoj, necitala som vsetky prispevky, ale ked som si ja vybavovala, tak som vela citala, prispevky fin.poradcov..., potom som sa obratila na "velmi dobreho", ktory mi povedal, ze max.dostanem 90.000 a nezarata sa mi vyzivne, ze to ani 1 banka nezarata.
Bola som vsak sčitana a tak som si pogooglila banky, ktore uznaju aj vyzivne ako zdeoj prijmu. Toto bolo pred 5 rokmi.
Kazda mala jednotne to, ze vyzivne musi byt sudom urcene a posielane na ucet.
V tom case, unicredit uznala vyzivne na dieta do 150 euro, a fio max.do 300, kedze som mala 300 euro vyzivne tak som sla do fio.
Teraz uz Fio neuznava, vraj, ale radsej to preverte a po novom uz aj VUB uznava vyzivne.
Pridavky neuzna ani 1 banka aspon pred rokmi to bolo tak.
Mimochodom som si vtedy vybavila urok.1,03, a fin.poradca len vtedy vedel pod 1, ak este mam vedla toho tisic dalsich bankovych produktov.
Ak najdes sikovneho fin.poradcu, tak chodte cez neho, ak nie tak smelo do toho.
Max.vyska hypouveru je 8 nasobok rocneho prijmu, takze vo vasom pripade je to 240.000.
Ak banka pocita inou metodou, tak mesacne vydavky spolu na vsetky splatnky uverov nesmu presahovat 60% mesacneho prijmu, ale toto plati len ak mate do 35 rokov. Potom sa to uz znizuje.
Drzim palce.
Skuste aj PSS, aj tam uznali vyzivne. Resp.mi neodratali zivotne minimum na dieta.
Ja este doplnim, ze prenajom za prisnych podmienok a max 50 %.
@la_dolce_vita dá sa akceptovať aj 70-80% z príjmu z prenájmu v niektorých bankách.
Dokonca sa dá akceptovať 100% základu dane z daňového priznania v jednej banke. Ale to samozrejme nieje 100% nájomného. Jedine ze by si ten človek nezapočítaval náklady a platil vyššie dane.
@anonym_autor naša reálna situácia z r.2023. Sme dvaja dospelí a jedno dieťa. Hypo 171 000€. Stavba domu. Pozemok kúpený v hotovosti. Manželov príjem v tom čase 2200€. Pracuje v jednom zamestnaní už 12 rokov. Je to štátna firma. Aj to bolo ďalšie +, že nestriedal zamestnania a mal garanciu príjmu vždy načas. Ja som bola v tom čase na rodičáku príjem 480€. Banka poskytla 90% z budúcej hodnoty nehnuteľnosti (to bolo tých 171000€). Dom stál 146000€. Zvyšok išiel na IS, papierovačky, vybavenie domu a všetko okolo toho. Potrebovali sme aspoň tých 165 000€. Na to, aby sme ich dostali sme potrebovali zvýšiť príjem (vychádzalo nám nejakých 110000€). Manžel sa preto na papieri zamestnal u kamaráta vo firme na polovičný úväzok so mzdou 520€ mesačne. Platil mu odvody 500€ mesačne 1 rok. V priemere sme mali teda príjem 3200€ . Úrok mame 4,19%. Takže záleží od viacero faktorov, či dostanete. Ak však chcete 190000€, nevidím to reálne. Všetko záleží od hodnoty budúcej nehnuteľnosti, príjmu a celkovej bonity klienta. My sme mali tiež byt a tiež sme si ho chceli nechať avšak banky nás schladili. Byt sme nakoniec predali, vyplatili hypo a za zvyšok kúpili pozemok v hotovosti. Náš poradca nám rovno povedal, že ak by sme nemali v hotovosti na pozemok, tak by sme ani nepostavili a mal pravdu. Keď sme všetko spočítali, boli sme radi, že nám to vôbec vyšlo. A to bol len dom a pozemok. Keďže pozemok je v relatívne dobrej polohe ( 5 km od krajského mesta a 4 km od okresného mesta), tak aj to zavážilo zrejme pri poskytnutí hypo. Taktiež bonitu sme mali dobrú nakoľko sme hypo na byt platili pravidelne a bez omeškania, všetky ostatné úvery vyplatené predčasne. Takže pri žiadosti o hypo sme boli čistí, bez dlžôb. Okolie domu ešte len teraz postupne dávame do poriadku z ušetrených peňazí. Takže ak to si treba započítať. Príjem z prenájmu banky akceptujú až na základe daňového priznania, kde je jasné že tam tie peniaze chodia. Takže netreba mať len príjem na účet, lebo to môžu byť peniaze za hocičo ( poviem to tak sprosto, že keby si niekomu dala peniaze aby ti poslal na účet akože za prenájom a ty budeš tvrdiť banke, že to je tvoj príjem z prenájmu, banka ti to uverí? Banka potrebuje dôkaz ( Zamestnanec prihlasený v SP, SZČO daň z príjmu FO, prenájom, daň z príjmu za prenájom, s.r.o. zisk) Jednoducho takýto príjem musí byť riadne zdanený. Je to obdobné ako pri SZČO. To znamená, že minimálne rok musíte prenajímať. Skúste nájsť dobrého finančného poradcu, ktorý Vám pomôže a zhodnotí Vaše možnosti najlepšie. Úroky klesli tak možno nejaká šanca tam je. Veľa šťastia.
nizke prijmy a hlupe napady
neodolatelna kombinacia
neexistuje pravo na domcek
ale aknsi chcete znicit zivot tak to je presne ta cesta
Je to nerealne ale napisem k inemu.
Vsetci riesite, ze naco dom taky maly,ako byt.
Zavudate,ze dom robi domom zahrada.
Cize za mna vzdy lepsi aj mensi dom, nez byt. Od jari do jesene sa da travit cas vonku, deti sa hraju..
Ale nevychadza im to, takze byt predat a jedine tak.
Slovák musí mať bungalov aj keby na chleba nebolo, lebo je to moderné a IN a potom nie je správny Slovák 😁 Som zvedavá, kto bude potom bývať v tých prázdnych panelákoch, keď všetci potrebujú “domček”, ako sa to tu často skloňuje. Pritom polovica z nich má ledva na nájom, nie to na hypotéku.
@anonym_0f9211 nájom sa vyrovná vo veľa prípadoch splátke. Nájomné = splácanie investície niekomu, splátka= splácanie investície sebe samému. Ak porovnáš ceny domov a ceny bytov, zistíš, že dom sa oplatí viac. Cena 3 i. staršieho bytu v našom meste cca 180000€ aj viac. Novostavba 250000€+, cena nášho 5i.domu 146000€+pozemok 50000€. Bývame 5 km od krajského mesta. Pozemok 1000m2. Tak ekonomicky sa viac oplatí dom. Takže to nie je o tom, v čom bývať ale čo je ekonomicky výhodnejšie.
Slovák musí mať bungalov aj keby na chleba nebolo, lebo je to moderné a IN a potom nie je správny Slovák 😁 Som zvedavá, kto bude potom bývať v tých prázdnych panelákoch, keď všetci potrebujú “domček”, ako sa to tu často skloňuje. Pritom polovica z nich má ledva na nájom, nie to na hypotéku.
@anonym_0f9211 Lol ano. "Domcek". Nie dom, ale domcek😄 to ked vidim, omdlievam. A tiez ma fascinuje, ako vsetci pohrdaju bytmi. Pricom ked vidim niektore tie bungalovy, natlacene na seba, susedia ti zo 4 stran cumia na pozemok a pozemok je akurat velky na odparkovanie auta...ne, dik.