Kde zohnať financie na 20 % z hypotéky?
Odkiaľ majú ľudia zobrať tých min. 20% z ceny nehnuteľnosti pri dnešných astronomických cenách? Fakt na hlavu.
Stručné zhrnutie
- Národná banka Slovenska zaviedla regulácie, ktoré od roku 2018 limitujú hypotekárne financovanie na približne 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV).
- Chýbajúcich 20 % možno získať úsporami, pomocou rodiny, spotrebným úverom, produktom „úver na dofinancovanie“, stavebným sporiteľňom („stavebkom“) alebo založením ďalšej nehnuteľnosti ako zábezpeky.
- Banky môžu v špeciálnych prípadoch povoliť vyššie financovanie alebo 100 % (historizovaná prax, niekedy až 110 %), ak klient založí viac nehnuteľností alebo ak banka akceptuje znalecký posudok odlišný od kúpnej ceny (príklad: kúpna cena bola o 1 000 € vyššia než znalecký posudok a schválené bolo ~99 %).
Najčastejšie otázky
Q: Ako rýchlo získať chýbajúcich 20 % na kúpu bytu?
A: Možnosti sú nasporiť požadovanú sumu, požiadať o finančnú pomoc od rodiny, vziať spotrebný úver alebo využiť stavebné sporenie; konkrétne riešenia v diskusii spomínali „PSS“, „stavebkom“, spotrebný úver a „úver na dofinancovanie“.
Q: Dá sa dnes získať 100% hypotekárne financovanie?
A: Priamo 100% hypotekárna výška nadobudnutej nehnuteľnosti je podľa pravidiel obmedzená; historicky sa však 100 % a dokonca 110 % dávalo (napr. pred rokom 2018), a dnes je 100 % možné, ak klient založí viac nehnuteľností ako záruku.
Q: Čo je „úver na dofinancovanie“ a ako sa líši od spotrebného úveru?
A: „Úver na dofinancovanie“ je špecializovaný produkt, ktorý má nižšiu úrokovú sadzbu než štandardný spotrebný úver, ale je stále považovaný za spotrebný úver s kratšou splatnosťou a teda s vyššou mesačnou splátkou.
Q: Môžem použiť rodičovský byt ako zabezpečenie pre moju hypotéku a čo to znamená pre rodičov?
A: Založenie rodičovského bytu ako zábezpeky umožní získať vyššie financovanie, ale obmedzí možnosť rodičov byt predať bez vyplatenia záväzku; pri predaji by výnos z predaja slúžil najprv na vyplatenie hypotéky.
Q: Je bežné kombinovať 80% hypotéku s 20% spotrebným úverom?
A: Áno; v praxi sa často rieši 80 % hypotéka a 20 % spotrebný úver alebo použitie stavebného sporenia, pričom príklady v diskusii ukazovali takéto riešenia aj v rokoch 2020 a skôr.
Q: Kedy môžem refinancovať, aby sa odblokoval rodičovský byt?
A: Ak má hypotéka fixáciu napr. na 3 roky, po uplynutí fixácie je možné refinancovať; v ilustračnom príklade: kúpna cena 150 000 €, hodnota vzrastie na 180 000 €, banka môže dať 80 % z novej hodnoty (144 000 €) a pôvodná hypotéka sa vyplatí, čím sa rodičovská nehnuteľnosť odblokuje.
Závery z diskusie
Zhoda
- Úspory, pomoc rodiny, spotrebný úver, „úver na dofinancovanie“, stavebné sporenie („stavebkom“) a založenie ďalšej nehnuteľnosti sú reálne a často používané spôsoby, ako zabezpečiť chýbajúcich 20 %.
- Regulácia limitujúca približne 80 % LTV je platná od roku 2018 a slúži na obmedzenie nadmerného zadlženia.
Sporné názory
- Možnosť A: Nájom je často vyšší než splátka hypotéky.
- Možnosť B: Splátka hypotéky (80 % + poplatky) býva približne o 30 % vyššia než nájom.
- Možnosť A: Obmedzenia prišli primárne z rozhodnutí NBS.
- Možnosť B: Obmedzenia sú vnímané aj ako súčasť širších pravidiel EÚ týkajúcich sa úverovej zodpovednosti.
Otvorené otázky
- Aké konkrétne podmienky (príjem, vek, typ nehnuteľnosti) požadujú jednotlivé banky pre schválenie nadštandardného LTV alebo úveru na dofinancovanie?
- Aká je právna a praktická ochrana rodičov, ktorí zastavujú vlastný byt ako zábezpeku za hypotekárny úver dieťaťa?
Spomenuté značky a firmy
NBS, PSS, EU
Spomenuté produkty a metódy
úver na dofinancovanie, spotrebný úver, stavebkom, PSS,100% hypotéka,110% hypotéka, refinancovanie, fix 3 roky, založenie viacerých nehnuteľností ako zábezpeka, odkladanie 10–30% z príjmu
Miesta a osoby
žiadne
Vy sa tu vsetci tak vyznate, tak poradte: surodenec nemal tych 20%, tak ruci rodicovskym bytom. Ja presne neviem, ako to funguje, dozvedela som sa to len nahodou a nie priamo od nich. Odhliadnuc od toho, ze mi to pride trosku ako podraz z ich strany sa pytam- ak rodicia nebudu mat z coho zit (nizke dochodky) a budu potrebovat peniaze, tak oni teraz ten byt nemozu predat, kym nebude ta hypoteka cela splatena? A ona teda zrejme bude splatena az po ich smrti (vzhladom k ich veku). Hrozi, ze ich budem musiet dotovat financne, hoci maju nehnutelnost, ktora im je zbtocne velka, len ju nemozu spenazit?
@anonym_58b2d2 nech tvoj bratcek pekne refinancuje svoju hypo a nech to da na svoju nehnutelnost,teda vyplati hypo,co je na byte.Ten sa uvolni a byt nebude zatazeny.Kde je problem???
@anonym_58b2d2 nech tvoj bratcek pekne refinancuje svoju hypo a nech to da na svoju nehnutelnost,teda vyplati hypo,co je na byte.Ten sa uvolni a byt nebude zatazeny.Kde je problem???
@anonym_52770b oni asi maju nejaky dovod, preco zatazili rodicovsky byt. Neviem, koho to bol napad a nejako priamo ich nemozem konfrontovat, kedze to od nich oficialne ani neviem. Dost trapne, ze som sa to dozvedela od maminej znamej. Teoreticky rodicia mohli prepisat cely byt rovno na neho, keby ma chceli uplne vysachovat, len to by ho asi potom zrejme viac svedomie nutilo sa o rodicov postarat, ked to budu potrebovat. Uz to vidim, ako bude o par rokov tvrdit, ze im nema z coho prispievat, ked musi platit hypoteku. Ja som rada, ze momentalne financne utiahnem svoju rodinu.
@anonym_58b2d2 nech tvoj bratcek pekne refinancuje svoju hypo a nech to da na svoju nehnutelnost,teda vyplati hypo,co je na byte.Ten sa uvolni a byt nebude zatazeny.Kde je problem???
@anonym_52770b Problem je asi to, ze ak by nezvladli platit splatky a bolo by to na ich byt, tak on pridu a z mladych su "bezdomovci" (v uvodzovkach, lebo nejako by sa z toho snad vymotali). Mne by to prislo fer. Ak je zatazeny rodicovsky byt, tak hrozi, ze budu bezdomovci rodicia, co zrejme z nejakeho pre mna nepochopitelneho dovodu vyhovuje obom stranam viac. Cize surodenec je zabezpeceny a ja si mozem zacat setrit, aby som mohla prispievat rodicom. A bud maju rodicia nejaky tajny plan B, ak im dojdu peniaze alebo veria v nejaky optimisticky scenar. Dost mi to, ze to viem a ze mi to vlastne chceli zatajit, pokazilo s nimi vztah. Myslela som, ze sme na ferovku. Vsak ja sa na to tiez musim pripravit, co s rodicmi, ked nebudu zarabat.
@anonym_58b2d2 ale ved nehnutelnost sa da predat aj s hypotekou, ktora sa predajom vyplati
@andy024 Vlastne ked peniaze z predaja pojdu na vyplatenie hypoteky toho, kto na nu nema, tak je to akoby pekny financny dar, dieta bude zabezpecene a rodic zostane s holym zadkom. Keby to chceli urobit "cisto", tak ho po prve najprv predaju, po 2.cast penazi si odlozia na zivot neskor, po 3. za cast si kupia mensie byvanie a az potom, ak zostane, po 4. pozicaju alebo daruju dietatu, pripadne detom. Ja som doteraz ratala s tymto scenarom, teda s bodmi 1.-3. Len sestra si ukrojila prilis skoro prilis velky kus z ich majetku a aj rodicov aj mna dostala do rizika. Ani ja, ani ona nemame peniaze navyse na dlhodobu podporu rodicov. A z toho, co im zostane po pripadnom predaji a po vyplateni sestrinej hypoteky nevyziju. Ok, mozno v dakej zaprdnutej garzonke.
@anonym_autor treba dobreho znalca a dostanes aj viac ako je kúpna cena bytu😉😉
@anonym_52770b oni asi maju nejaky dovod, preco zatazili rodicovsky byt. Neviem, koho to bol napad a nejako priamo ich nemozem konfrontovat, kedze to od nich oficialne ani neviem. Dost trapne, ze som sa to dozvedela od maminej znamej. Teoreticky rodicia mohli prepisat cely byt rovno na neho, keby ma chceli uplne vysachovat, len to by ho asi potom zrejme viac svedomie nutilo sa o rodicov postarat, ked to budu potrebovat. Uz to vidim, ako bude o par rokov tvrdit, ze im nema z coho prispievat, ked musi platit hypoteku. Ja som rada, ze momentalne financne utiahnem svoju rodinu.
@anonym_58b2d2 ak maju fix 3 roky, mozu po 3 rokoch refinancovat. Trebars kupili za 150 tis. Nemali tych 30 tis, tak rucili aj rodicovskym bytom. O 3 roky mozno ta nehnutelnost bude mat hodnotu 180 tis., refinancuju, troch splatili, teoreticky im moze pozicat dalsia banka (alebo ta ista) 144 tis. a povodna hypo sa vyplati. Rodicovska nehnutelnost sa odblokuje. Samozrejme, teoreticky priklad.
Inac, my sme dostali 100 % v 2011, resp. 2000 eur zalohu sme si nedavali preplatit, ale dali by nam. Stale mame akoby predelenu tu hypo na 2 casti, kedze sme neodisli z povodnej banky.
Vy sa tu vsetci tak vyznate, tak poradte: surodenec nemal tych 20%, tak ruci rodicovskym bytom. Ja presne neviem, ako to funguje, dozvedela som sa to len nahodou a nie priamo od nich. Odhliadnuc od toho, ze mi to pride trosku ako podraz z ich strany sa pytam- ak rodicia nebudu mat z coho zit (nizke dochodky) a budu potrebovat peniaze, tak oni teraz ten byt nemozu predat, kym nebude ta hypoteka cela splatena? A ona teda zrejme bude splatena az po ich smrti (vzhladom k ich veku). Hrozi, ze ich budem musiet dotovat financne, hoci maju nehnutelnost, ktora im je zbtocne velka, len ju nemozu spenazit?
@anonym_58b2d2 ale ved nehnutelnost sa da predat aj s hypotekou, ktora sa predajom vyplati