Kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti?
Viem že je to, ak človek predaj nehnuteľnost do 5 rokov úd nadobudnutia. Má na to vplyv, že nemal hypotéku,ale kupoval v hotovosti?.z čoho sa to ráta? Vie mi to niekto prosím vysvetliť? Kúpili sme byt minulý rok a žiaľ máme takých blbých susedov, že mám chuť odtiaľto hneď vypadnúť.
Stručné zhrnutie
- Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov od nadobudnutia podlieha dani z príjmov a často aj zdravotným odvodom; obdobie 5 rokov sa počíta od zápisu do katastra nehnuteľností.
- Daň sa vypočítava zo zisku, teda z rozdielu predajnej a obstarávacej ceny po odpočítaní preukázateľných výdavkov (rekonštrukcia, poplatky realitnej kancelárii, znalecký posudok a pod.).
- Štandardná sadzba dane z príjmov je 19 %; časť základu dane presahujúca 48 441,43 € sa zdaňuje 25 %; v diskusii boli uvedené zdravotné odvody vo výške 14 % zo základu dane a alternatívne 15 %.
Najčastejšie otázky
Q: Kedy sa musí zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti na Slovensku?
A: Daň sa platí, ak sa nehnuteľnosť predáva do 5 rokov od jej nadobudnutia (počítané od zápisu v katastri); spôsob financovania (hotovosť alebo hypotéka) na to vplyv nemá.
Q: Ako sa vypočíta zisk pri predaji bytu?
A: Zisk = predajná cena – obstarávacia cena – preukázateľné výdavky (príklady: faktúry za rekonštrukciu, odmena realitnej kancelárii, znalecký posudok).
Q: Aké sú sadzby dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti?
A: Štandardná sadzba je 19 %; časť základu dane presahujúca 48 441,43 € sa zdaňuje 25 %.
Q: Platia sa zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov?
A: Áno; v diskusii boli spomenuté zdravotné odvody vypočítané ako 14 % zo základu dane (uveľľmi uviedli aj 15 % ako alternatívu) a ich výška môže byť obmedzená zákonným stropom.
Q: Ako sa dokladujú preukázateľné výdavky pri uplatnení odpočtov?
A: Preukázateľné výdavky si treba podložiť faktúrami, bločkami a fotografiami pred/po rekonštrukcii; pri elektronickom daňovom priznaní sa zvyčajne originály neposielajú, ale je potrebné ich archivovať pre prípad kontroly.
Q: Dá sa obísť daň „predajom na papieri“ s nižšou oficiálnou cenou a doplatkom v hotovosti?
A: V diskusii bola opísaná prax zníženia oficiálnej ceny a doplatku v hotovosti; takéto riešenie je rizikové, banka pri nízkej oficiálnej cene nemusí poskytnúť hypotéku a katastrálny úrad/Finančná správa si vymieňajú notifikácie, čo zvyšuje riziko kontroly.
Závery z diskusie
Zhoda
- Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov od nadobudnutia podlieha zdaneniu z rozdielu predajnej a obstarávacej ceny po odpočítaní preukázateľných nákladov.
- Spôsob nadobudnutia (hypotéka vs. hotovosť) nemá vplyv na povinnosť platiť daň.
- Pri predaji treba podať daňové priznanie; po podaní môže prísť rozhodnutie o zdravotnom poistení od príslušnej poisťovne.
Sporné názory
- Sadzba zdravotných odvodov bola v diskusii uvádzaná ako 14 % i 15 % zo základu dane.
- K „obchádzaniu“ dane predajom s nízkou oficiálnou cenou a doplatkom v hotovosti: jedna strana popisuje, že to niektorí robia, druhá strana upozorňuje na riziká (banky, daňové kontroly).
Otvorené otázky
- Ako presne sa počíta doba vlastníctva pri prevode časti nehnuteľnosti (príklad: polovica vlastnená 6 rokov a druhá polovica 2 roky) a či sa do obstarávacej ceny započítava prevzatie hypotéky — v diskusii nepadlo jednoznačné riešenie.
- Konkrétna administratíva pri elektronickom podaní daňového priznania a požiadavky na predkladanie kópií faktúr bola v diskusii opísaná len čiastočne.
Spomenuté značky a firmy
Finančná správa, Katastrálny úrad, zdravotná poisťovňa, realitná kancelária, Ernest Droncovský
Spomenuté produkty a metódy
daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti, zdravotné odvody (14%/15%), daňové priznanie, opravné daňové priznanie, oslobodenia od dane, odpočítateľné preukázateľné výdavky (rekonštrukcia, poplatky realitke, znalecký posudok), predaj „na papieri“ s doplatkom v hotovosti, zápis do katastra, pravidlo 5 rokov, sadzby 19% a 25%, hranica 48 441,43 €
Miesta a osoby
Katastrálny úrad, Finančná správa, Ernest Droncovský
@anonym_autor Sposob nadobudnutia s tym nema nic spolocne. Plati sa za rozdiel. Priklad..kupis za 100 000 a predas za 120 000. Platis daz z 20 000. Mozes od toho odratat preukazatelne naklady, ktore si investovala do bytu. Plati sa tusim aj do soc. poistovne.
@anonym_autor pokial nehnuteľnosť predávate do 5 rokov od nadobudnutia. A vtedy pozor, nielen daň. Keďže je to príjem, myslím, že aj zdravotný odvod
@palicka a keby ho predám za rovnakú cenu, ako som ho kúpila?
@anonym_autor Sposob nadobudnutia s tym nema nic spolocne. Plati sa za rozdiel. Priklad..kupis za 100 000 a predas za 120 000. Platis daz z 20 000. Mozes od toho odratat preukazatelne naklady, ktore si investovala do bytu. Plati sa tusim aj do soc. poistovne.
@beata_k tých 23%? A ak ho predám za rovnakú sumu? Neplatim nic?
@anonym_autor Ano, neplatis dan.
@beata_k a tá zdravotná sa platí koľko, nevieš? Ach, som v takej situácii, že mám dosť ..
@beata_k a tá zdravotná sa platí koľko, nevieš? Ach, som v takej situácii, že mám dosť ..
@anonym_autor Ak predáš byt do 5 rokov od jeho nadobudnutia a nespadáš do žiadnej z oslobodzujúcich podmienok, tak:
Daň z príjmu: 19 % zo zisku (pri vyšších príjmoch nad určitú hranicu sa časť zdaňuje 25 %). Zisk = predajná cena – obstarávacia cena – preukázateľné výdavky (rekonštrukcia, poplatky, znalecký posudok a pod.).
Zdravotné odvody: 14 % zo základu dane (teda zo zisku po odpočítaní výdavkov), maximálne do zákonného stropu.
Príklad:
Ak si byt kúpila za 100 000 € a predáš ho za 120 000 €, preukázateľné výdavky máš 2 000 €, zisk je 18 000 €.
Daň z príjmu 19 % = 3 420 €
Zdravotné odvody 14 % = 2 520 €
Spolu by si odviedla 5 940 € (pri 19 % sadzbe).
@anonym_autor Ak predáš byt do 5 rokov od jeho nadobudnutia a nespadáš do žiadnej z oslobodzujúcich podmienok, tak:
Daň z príjmu: 19 % zo zisku (pri vyšších príjmoch nad určitú hranicu sa časť zdaňuje 25 %). Zisk = predajná cena – obstarávacia cena – preukázateľné výdavky (rekonštrukcia, poplatky, znalecký posudok a pod.).
Zdravotné odvody: 14 % zo základu dane (teda zo zisku po odpočítaní výdavkov), maximálne do zákonného stropu.
Príklad:
Ak si byt kúpila za 100 000 € a predáš ho za 120 000 €, preukázateľné výdavky máš 2 000 €, zisk je 18 000 €.
Daň z príjmu 19 % = 3 420 €
Zdravotné odvody 14 % = 2 520 €
Spolu by si odviedla 5 940 € (pri 19 % sadzbe).
@beata_k ďakujem veľmi pekne za vysvetlenie.
Este doplnim, ze najprv riesis danove priznanie a platis dan. Potom ti pride list o vyske na zdravotne poistenie. Po zaplateni do zdravotnej poistovni je moznost podat opravne danove priznanie, kde si uplatis zaplatene zdravotne poistenie ako naklad. Vznikne ti tym preplatok a cast penazi sa ti vrati spat.
poznam aj takych spekulantov co predaju nehnutelnost akoze na papieri za cenu co ju nadobudli dajme tomu 120 000 to je len priklad aby nic nemuseli platit a sedelo to a na ruku si vypytaju v hotovosti dajme tomu dalsich 50,70 tisic aby z toho daco mali este navyse .Ale ci len kecaju to neviem.Ale chvalili sa tym.Cize da sa mozno aj takto do tych 5 rokov predat a daco na tom ziskat aby si nemusela majland odvadzat.Ale hovorim to mam sprostredkovane z pocutia nie vlastna skusenost
poznam aj takych spekulantov co predaju nehnutelnost akoze na papieri za cenu co ju nadobudli dajme tomu 120 000 to je len priklad aby nic nemuseli platit a sedelo to a na ruku si vypytaju v hotovosti dajme tomu dalsich 50,70 tisic aby z toho daco mali este navyse .Ale ci len kecaju to neviem.Ale chvalili sa tym.Cize da sa mozno aj takto do tych 5 rokov predat a daco na tom ziskat aby si nemusela majland odvadzat.Ale hovorim to mam sprostredkovane z pocutia nie vlastna skusenost
@anonym_c24d3e Ano, aj toto je sposob, ako to obist. Ale v tomto pripade musi mat kupujuci velku hotovost, lebo banka nebude davat vysoku hypo, ak je oficialna kupna cena nizka alebo teda zakladat inu nehnutelnost. Dalej je to maximalne nevyhodne pre kupujuceho, ak by danu nehnutelnost chcel predat do 5 rokov. Ak by poskocili ceny bytov vyraznejsie, tak by sa nedoplatil, kedze oficialne kupil za malo a preda za vela. Alebo hladaj iba kupujuceho, co pristupi na takuto hru.
@anonym_autor zdravotná sa platí 15%, dan z príjmu sa platí 19% ak ovšem nespadneš do vyššieho pásma 25%
@zalka a kedy je vyššie pásmo. Byt som kúpila za 115000, myslím že za oveľa viac ho nepredam...
Este doplnim, ze najprv riesis danove priznanie a platis dan. Potom ti pride list o vyske na zdravotne poistenie. Po zaplateni do zdravotnej poistovni je moznost podat opravne danove priznanie, kde si uplatis zaplatene zdravotne poistenie ako naklad. Vznikne ti tym preplatok a cast penazi sa ti vrati spat.
@zuzanaete ďakujem veľmi pekne...
@binarypete tiež nechápem, kvôli čomu sa toto ma platiť. Úplná blbosť. Ledva človek niečo nadobudne. Ale dobre vedieť. Ak nájdem lepší byt a tento budem potrebovať rýchlo predať, reálne môžem dať takú sumu, za akú som ho kúpila. Tým pádom nebudem platiť tie dane a predám ho rýchlejšie. Lebo Max 5000 si myslím, že by som mohla dať vyššiu cenu, tak to sa mi až tak neoplatí, ak budem musieť rýchlo predať...
A čo ak napr by to človek musel predať za ešte nižšiu cenu,ako kúpil?
@binarypete tiež nechápem, kvôli čomu sa toto ma platiť. Úplná blbosť. Ledva človek niečo nadobudne. Ale dobre vedieť. Ak nájdem lepší byt a tento budem potrebovať rýchlo predať, reálne môžem dať takú sumu, za akú som ho kúpila. Tým pádom nebudem platiť tie dane a predám ho rýchlejšie. Lebo Max 5000 si myslím, že by som mohla dať vyššiu cenu, tak to sa mi až tak neoplatí, ak budem musieť rýchlo predať...
A čo ak napr by to človek musel predať za ešte nižšiu cenu,ako kúpil?
@anonym_autor Zaviedli to kvoli ludom, co kupovanie a predanie bytov bol ich biznis, ale realne z prijmu nic neplatili, kedze to robili ako suktromne osoby a nie cez firmy. Kedysi stacilo mat 2 roky trvaly pobyt v danej nehnutelnosti a nemusela sa riesit dan z prijmu pri predaji. Ked toto zrusili, tak trestaju ludi, co menia byvanie z rodinnych dovodov. Napr. treba vacsi byt kvoli dalsiemu dietatu. Tito to nerobia kvoli biznisu.
@anonym_autor Zaviedli to kvoli ludom, co kupovanie a predanie bytov bol ich biznis, ale realne z prijmu nic neplatili, kedze to robili ako suktromne osoby a nie cez firmy. Kedysi stacilo mat 2 roky trvaly pobyt v danej nehnutelnosti a nemusela sa riesit dan z prijmu pri predaji. Ked toto zrusili, tak trestaju ludi, co menia byvanie z rodinnych dovodov. Napr. treba vacsi byt kvoli dalsiemu dietatu. Tito to nerobia kvoli biznisu.
@zuzanaete no veď prave, ja tiež uvažujem nad zmenou kvôli novým susedom a kvôli zmene práce...
@anonym_autor ano viem, kupovali sme byt v 2022, aj sme byt predavali. Skratka od zapisu do katastra nehnutelnosti musi uplynut 5r pri fyzickej osobe. Nema na to ziaden vplyv ako ste nehnutelnost financovali, je to uplne jedno. 5r je stanovena doba, ak ju nedodrzite, musite platit dan z rozdielu (zrejme predate nehnutelnost drahsie ako ste ju kupili-tak dan z rozdielu). Netreba si mysliet, že sa dan platit nemusi. Bol som svedkom toho, ako byvalemu majitelovi pristala nepekna obalka z danoveho uradu (urady spolu komunikuju a posielaju si notifikacie o predajoch), musel vsetko doplatit + penale
@anonym_autor ano viem, kupovali sme byt v 2022, aj sme byt predavali. Skratka od zapisu do katastra nehnutelnosti musi uplynut 5r pri fyzickej osobe. Nema na to ziaden vplyv ako ste nehnutelnost financovali, je to uplne jedno. 5r je stanovena doba, ak ju nedodrzite, musite platit dan z rozdielu (zrejme predate nehnutelnost drahsie ako ste ju kupili-tak dan z rozdielu). Netreba si mysliet, že sa dan platit nemusi. Bol som svedkom toho, ako byvalemu majitelovi pristala nepekna obalka z danoveho uradu (urady spolu komunikuju a posielaju si notifikacie o predajoch), musel vsetko doplatit + penale
@matusformanek to by ma ani nenapadlo, v tomto som poctivka
@matusformanek to by ma ani nenapadlo, v tomto som poctivka
@anonym_autor samozrejme. To ani nebolo mienene priamo vam. Ale stretol som ludi ktori si mysleli ze sa na to nepride. Pride.
@anonym_autor samozrejme. To ani nebolo mienene priamo vam. Ale stretol som ludi ktori si mysleli ze sa na to nepride. Pride.
@matusformanek to ja by som nedávala, keby viem že mám niečo platiť a nezaplatila som. Na financie si potrpim,aby bolo všetko ok zaplatené...
@zalka a kedy je vyššie pásmo. Byt som kúpila za 115000, myslím že za oveľa viac ho nepredam...
@anonym_autor vyšším pásmom sa myslí súčet príjmov... Zo zamestnania z podnikania a iného a keď k tomu pri podávaní DP typ B pridáš aj príjem z predaja nehnuteľností (samozrejme len zisk z predaja nie celú sumu tj . Kúpiš za 100 predáš za 115 tak tvoj zisk je 15000, v maľovala si, vymenila podlahu linku dala urobiť vstavanú skriňu... To všetko ta stalo napr. 8000e tak to si odratas z tých 15000 a ostane ti 7000e co je tvoj čistý zisk a z toho platíš daň a zdravotnú.)
Pre tento rok platí :
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 48 441,43 eura
Cize ak sucet tvojho príjmu zo zamestnania hrubá mzda a zisk z predaja bytu budú menej ako 48441.43e tak máš klasickú sadzbu dane z príjmu 19%
Ak bude vyšší tak už spadne do vyššej 25% sadzby dane.
@anonym_autor vyšším pásmom sa myslí súčet príjmov... Zo zamestnania z podnikania a iného a keď k tomu pri podávaní DP typ B pridáš aj príjem z predaja nehnuteľností (samozrejme len zisk z predaja nie celú sumu tj . Kúpiš za 100 predáš za 115 tak tvoj zisk je 15000, v maľovala si, vymenila podlahu linku dala urobiť vstavanú skriňu... To všetko ta stalo napr. 8000e tak to si odratas z tých 15000 a ostane ti 7000e co je tvoj čistý zisk a z toho platíš daň a zdravotnú.)
Pre tento rok platí :
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 48 441,43 eura
Cize ak sucet tvojho príjmu zo zamestnania hrubá mzda a zisk z predaja bytu budú menej ako 48441.43e tak máš klasickú sadzbu dane z príjmu 19%
Ak bude vyšší tak už spadne do vyššej 25% sadzby dane.
@zalka no žiaľ maľovanie, stierky som robila, ale nemám bločky .. plánovala som tu ostať už navzdy, ale situácia sa zmenila
@beata_k tých 23%? A ak ho predám za rovnakú sumu? Neplatim nic?
@anonym_autor nie 23%, ale 34% minimalne
@anonym_autor vyšším pásmom sa myslí súčet príjmov... Zo zamestnania z podnikania a iného a keď k tomu pri podávaní DP typ B pridáš aj príjem z predaja nehnuteľností (samozrejme len zisk z predaja nie celú sumu tj . Kúpiš za 100 predáš za 115 tak tvoj zisk je 15000, v maľovala si, vymenila podlahu linku dala urobiť vstavanú skriňu... To všetko ta stalo napr. 8000e tak to si odratas z tých 15000 a ostane ti 7000e co je tvoj čistý zisk a z toho platíš daň a zdravotnú.)
Pre tento rok platí :
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 48 441,43 eura
Cize ak sucet tvojho príjmu zo zamestnania hrubá mzda a zisk z predaja bytu budú menej ako 48441.43e tak máš klasickú sadzbu dane z príjmu 19%
Ak bude vyšší tak už spadne do vyššej 25% sadzby dane.
@zalka ešte si zabudla na zdravotnú 14%
@beata_k tých 23%? A ak ho predám za rovnakú sumu? Neplatim nic?
@anonym_autor keby ho predáš za rovnakú cenu neplatíš nič, ale daňové musíš podať aj tak
@anonym_autor pokial nehnuteľnosť predávate do 5 rokov od nadobudnutia. A vtedy pozor, nielen daň. Keďže je to príjem, myslím, že aj zdravotný odvod