Koľko nám dajú hypotéku?

Stručné zhrnutie

• Banky pri posudzovaní úverovej schopnosti berú do úvahy predovšetkým oficiálne zdokumentované príjmy a príjem „na ruku“ (na čierno) im spravidla neuznajú, v dôsledku čoho môžu schváliť hypotéku napr. len do sumy okolo 115 000 € pri uvedených príjmoch.
• Riešenia pre žiadateľov s časťou príjmu „na ruku“ sú zvýšiť oficiálny príjem (zamestnávateľ priznáva vyššiu mzdu aspoň na niekoľko mesiacov), viac nasporiť vlastné prostriedky (napr. mať 50 000 € ako väčší vklad) alebo hľadať lacnejšiu nehnuteľnosť (menší byt, starší dom, lokalita mimo BA).
• Práca „na čierno“ znižuje nároky na PN, materskú a dôchodok a zvyšuje finančné riziko pri strate príjmu; odporúča sa mať finančnú rezervu a neriskovať všetky úspory na hranici schváleného úveru.

Najčastejšie otázky

Q: Prečo banky nezapočítavajú príjem „na ruku“ pri výpočte hypotéky?
A: Banky požadujú preukázateľný príjem dokladovaný výplatnými páskami a zamestnávateľskými dokladmi; príjem vyplácaný „na ruku“ nie je v zmysle bankových pravidiel dokladateľný a preto sa väčšinou nezohľadní.

Q: Koľko hypotéky môžem očakávať pri čistom príjme 1 000 € + 700 € (časť na ruku) a vlastnom vklade 50 000 €?
A: V diskusii banka odhadla maximálnu hypotéku približne 115 000 € pri takomto profile príjmov; konkrétna suma sa líši podľa banky, fixného úroku a doby splácania.

Q: Ako môžem zvýšiť šancu na vyšší hypotekárny úver, ak časť príjmov chodí „na ruku“?
A: Možné kroky sú: dohodnúť s zamestnávateľom priznanie vyššieho príjmu na páske aspoň na niekoľko mesiacov (v diskusii sa uviedol prípad, kde 3 mesiace stačili), zvýšiť vlastné úspory na vyšší vklad alebo hľadať stabilnejšie zamestnanie s plným preukázateľným príjmom.

Q: Aké sú konkrétne riziká práce „na čierno“ pri splácaní hypotéky?
A: Riziká zahŕňajú nižšiu PN a materskú (nižšie dávky), nižší dôchodok v budúcnosti a vyššie riziko, že pri dlhodobej strate príjmu (PN, úraz, strata zamestnania) nebude možné úver splácať.

Q: Akú nehnuteľnosť by som mal(a) hľadať, ak banka ponúka len ~115 000 €?
A: Hľadať menší byt (1–2 izbový), starší dom v lacnejšej lokalite alebo nehnuteľnosť mimo Bratislavy/západného Slovenska, prípadne nehnuteľnosť do ceny ~170 000 € s väčším vlastným vkladom na doplatenie.

Q: Môže banka zvýšiť schválenú sumu úveru pri náhlej zmene okolností (napr. zamestnávateľ začne vyplácať viac na páske)?
A: Banky posudzujú aktuálne dokladovaný stav; ak žiadateľ preukáže zvýšený oficiálny príjem (výplatné pásky), môže sa zlepšiť jeho posúdenie pri novej žiadosti, no nie je garantované, že pôvodná ponuka bude jednostranne navýšená bez novej žiadosti a posúdenia.

Závery z diskusie

Zhoda

• Banky akceptujú len oficiálne preukázateľný príjem; príjem „na ruku“ sa pri žiadosti o hypotéku štandardne nezohľadňuje.
• Pri nedostatočnom oficiálnom príjme je praktické riešenie hľadať lacnejšiu nehnuteľnosť, zvýšiť vlastné úspory alebo počkať, kým bude mať žiadateľ vyšší oficiálny príjem.
• Prácu, z ktorej časť príjmu nie je zdokladovaná, označili viacerí za zdroj dlhodobého finančného rizika (nižšie dávky PN, materská, dôchodok).

Sporné názory

• Možnosť A: Zamestnanci často nemajú na výber a prijímajú platenie „na ruku“ preto, lebo inak by zostali bez práce.
• Možnosť B: Zamestnanci majú voľbu odmietnuť neformálne podmienky a hľadať zamestnanie s úplným priznaním mzdy; taktika „na ruku“ je podľa niektorých aj ich rozhodnutie.

Otvorené otázky

• Koľko mesiacov oficiálneho príjmu musí žiadateľ predložiť banke, aby sa mu zvýšila schválená suma úveru (v diskusii sa uviedol prípad 3 mesiacov, nie je to však jednotné pravidlo)?
• Môžu niektoré banky urobiť výnimku a ako presne posudzujú variabilné alebo kombinované príjmy (časť na páske, časť na ruku)?

Spomenuté značky a firmy

inšpektorát práce, Finančná správa, HNonline (hnonline.sk)

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, stravné, príjem „na ruku“ / peniaze na čierno, materská, PN, OČR, dôchodok, superhrubá mzda, 1izbový byt, 2izbový byt, 3izbový byt

Miesta a osoby

Slovensko, Bratislava, západné Slovensko