Kúpa domu a hypotéka
Ahojte 🙂
Rada by som uvítala reálne skúsenosti.
S manželom sme si kúpili byt pred 3 rokmi, obaja pracujúci.
Pred rokom sa nám narodila dcérka, môj príjem samozrejme klesol, zamestnanie som prerušila teda po skončení RD pôjdem na úrad práce.
Moja otázka znie: Ak by sme chceli predať byt a kúpiť dom, aká šanca je ze znova získame hypotéku a dofinancovanie, keď ja som na rodičovskom a uz mame jednu dcérku.
Prípadne nejaké nápady a rady pomôžu 🙂
Veľa rada by som sa presťahovala do domu, lebo mame prisposobivych susedov, tak snáď nájdem pochopenie a aspoň malú nádej ze sa to môže podariť 🙏🏻
Stručné zhrnutie
- Banky posudzujú bonitu podľa čistého príjmu domácnosti, odpočítavajú životné minimum a existujúce výdavky a bežne poskytujú hypotéku do približne 8‑násobku čistého ročného príjmu.
- Predaj nehnuteľnosti držianej menej ako 5 rokov podlieha dani z príjmu z rozdielu medzi predajnou cenou a nadobúdacou cenou, pričom sa do základu dane započítavajú preukázateľné náklady na rekonštrukciu; v diskusii boli spomenuté sadzby 19 % daň z príjmu a 14 % odvody do zdravotnej poisťovne.
- Riešenia zahŕňajú počkať na návrat do práce alebo na uplynutie 5‑ročného obdobia, zvážiť refinancovanie alebo navýšenie existujúcej hypotéky a prehodenie záložného práva na novú nehnuteľnosť po konzultácii s finančným poradcom.
Q: Ako banky posudzujú bonitu pri žiadosti o hypotéku, ak je jeden z partnerov na rodičovskej dovolenke?
A: Banky počítajú čistý príjem domácnosti, odpočítajú životné minimum a existujúce výdavky; v diskusii bolo uvedené, že banky bežne poskytujú úver do cca 8‑násobku čistého ročného príjmu, pričom rodičovská dovolenka znižuje bonitu.
Q: Ako sa rieši daň z príjmu pri predaji bytu kúpeného pred menej ako 5 rokmi?
A: Daň sa platí z rozdielu medzi predajnou a kúpnou cenou zníženom o preukázateľné náklady na rekonštrukciu; v diskusii boli spomenuté sadzby 19 % daň z príjmu a následne 14 % odvody do zdravotnej poisťovne, a znalecký posudok zvyčajne neovplyvňuje základ dane pri nadobudnutí kúpou.
Q: Pomôžu faktúry za rekonštrukciu znížiť daň z predaja nehnuteľnosti?
A: Áno, preukázateľné náklady na rekonštrukciu (faktúry na meno majiteľa) sa v diskusii uviedli ako položky, ktoré znižujú daňový základ pri výpočte dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Q: Je lepšie počkať s predajom bytu a kúpou domu, ak je jeden z partnerov na rodičovskej dovolenke?
A: Diskusia odporúča počkať na návrat do práce alebo na uplynutie 5‑ročného obdobia od nadobudnutia, pretože to môže zvýšiť bonitu pri hypotéke a znížiť daňovú záťaž pri predaji.
Q: Môžem namiesto brania novej hypotéky navýšiť existujúcu hypotéku a previesť ju na kúpu domu?
A: Finančný poradca v diskusii odporučil zvážiť navýšenie existujúcej hypotéky a prehodenie záložného práva na novú nehnuteľnosť, pričom je potrebné overiť schválenie a podmienky u banky.
Q: Koľko by zostalo na dofinancovanie pri príklade kúpy za 96 000 € a predaji za 130 000 € s dlhom 90 000 €?
A: Pri kúpe za 96 000 € a predaji za 130 000 € by teoreticky zostalo približne 40 000 € po splatení zostatku hypotéky 90 000 €, avšak diskusia spomínala, že z tejto sumy môže odísť daň (v jednom príspevku odhad cca 10 000 €), takže disponibilná suma bude nižšia.
Závery z diskusie
Zhoda
- Bonita domácnosti sa zhorší pri strate jedného príjmu a príchode ďalšej vyživovacej povinnosti, čo znižuje šancu na vyššiu hypotéku.
- Preukázateľné náklady na rekonštrukciu (faktúry) znižujú daňový základ pri predaji nehnuteľnosti.
- Odporúča sa počkať s predajom/kupou na zlepšenie príjmov alebo do uplynutia 5‑ročného obdobia od nadobudnutia.
Sporné názory
- Niektorí uviedli, že znalecký posudok môže pri dani pomôcť, iní trvali, že pri kúpe cez kúpnu zmluvu znalecký posudok pri výpočte dane nemá význam.
- Niektorí účastníci tvrdili, že hypotéku aj s jedným partnerom na rodičovskej dovolenke je možné získať (konkrétne príklady), zatiaľ čo iní odporúčali, že v takejto situácii je šanca nízka.
Otvorené otázky
- Zostáva nejasné, či konkrétna banka schváli navýšenie hypotéky alebo novú hypotéku pri mesačnom príjme partnera 1 000 € a druhej osobe na rodičovskej dovolenke.
- Presná výška dane a odvodov v konkrétnom prípade závisí od účtovných dokladov za nadobudnutie a rekonštrukcie a musí ju určiť daňové priznanie.
Spomenuté značky a firmy
úrad práce, banka, katastrálny úrad, zdravotná poisťovňa
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, refinancovanie, navýšenie hypotéky, prehodenie záložného práva, daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, znalecký posudok, faktúry za rekonštrukciu, 8‑násobok čistého ročného príjmu, päťročné pravidlo oslobodenia od dane, rodičovská dovolenka
Miesta a osoby
Kysuce
@kikuska1416
Prosim ta, nechap to ako rypanie, ale s prijmom 1000 eur v cistom, ty rodicak, asi smer urad prace by som urcite na vasom mieste nesla do ziadnej hypoteky a kupy domu a ver tomu ze to nie je len o 200 tis. EURach.
A pravdepodobne ty asi nebudes hladat job, kde zarobis aspon 2tis. v cistom...
Dieta treba krotit, dat aj koberec a hlavne slusne komunikovat so susedmi. Zivot v panelaku si vyzaduje urcitu mieru ohladuplnosti a kompromisov.
Pockat kym prejde 5 rokov od kupi, v tom case budes uz zamestnana a potom sa vam to podari. Z platu 1000 eur plus rodicak nedostanete tolko kolko potrebujete. Teraz si mozete setrit nasledujuce 2 roky ak som to pochopila spravne a tym zmensit uver ktory budete brat. Drzim palce aby vam vsetko vyslo 🙂
@kikuska1416 o dom sa treba starať....roky pribúdajú, deti vypadnú z domu a čo budete robiť.Z dôchodku ťahať a nedajbože partner umrie.Treba rozmýšľať aj pragmaticky.Vzdusne zámky je ľahko stavať,len realita býva potom tvrdá
@kikuska1416 urcite pockajte. Je skoda platit dan ked vam to nesuri. Uvidis co bude za dva roky. A na susedov sa vykasli. Ak si urobila maximum pre to aby dieta neobtazovalo pol baraku tak neries. Muz ma pravdu, nebudete chodit po spickach🙂