Kúpa domu a hypotéka
Ahojte 🙂
Rada by som uvítala reálne skúsenosti.
S manželom sme si kúpili byt pred 3 rokmi, obaja pracujúci.
Pred rokom sa nám narodila dcérka, môj príjem samozrejme klesol, zamestnanie som prerušila teda po skončení RD pôjdem na úrad práce.
Moja otázka znie: Ak by sme chceli predať byt a kúpiť dom, aká šanca je ze znova získame hypotéku a dofinancovanie, keď ja som na rodičovskom a uz mame jednu dcérku.
Prípadne nejaké nápady a rady pomôžu 🙂
Veľa rada by som sa presťahovala do domu, lebo mame prisposobivych susedov, tak snáď nájdem pochopenie a aspoň malú nádej ze sa to môže podariť 🙏🏻
Stručné zhrnutie
- Banky posudzujú bonitu podľa čistého príjmu domácnosti, odpočítavajú životné minimum a existujúce výdavky a bežne poskytujú hypotéku do približne 8‑násobku čistého ročného príjmu.
- Predaj nehnuteľnosti držianej menej ako 5 rokov podlieha dani z príjmu z rozdielu medzi predajnou cenou a nadobúdacou cenou, pričom sa do základu dane započítavajú preukázateľné náklady na rekonštrukciu; v diskusii boli spomenuté sadzby 19 % daň z príjmu a 14 % odvody do zdravotnej poisťovne.
- Riešenia zahŕňajú počkať na návrat do práce alebo na uplynutie 5‑ročného obdobia, zvážiť refinancovanie alebo navýšenie existujúcej hypotéky a prehodenie záložného práva na novú nehnuteľnosť po konzultácii s finančným poradcom.
Q: Ako banky posudzujú bonitu pri žiadosti o hypotéku, ak je jeden z partnerov na rodičovskej dovolenke?
A: Banky počítajú čistý príjem domácnosti, odpočítajú životné minimum a existujúce výdavky; v diskusii bolo uvedené, že banky bežne poskytujú úver do cca 8‑násobku čistého ročného príjmu, pričom rodičovská dovolenka znižuje bonitu.
Q: Ako sa rieši daň z príjmu pri predaji bytu kúpeného pred menej ako 5 rokmi?
A: Daň sa platí z rozdielu medzi predajnou a kúpnou cenou zníženom o preukázateľné náklady na rekonštrukciu; v diskusii boli spomenuté sadzby 19 % daň z príjmu a následne 14 % odvody do zdravotnej poisťovne, a znalecký posudok zvyčajne neovplyvňuje základ dane pri nadobudnutí kúpou.
Q: Pomôžu faktúry za rekonštrukciu znížiť daň z predaja nehnuteľnosti?
A: Áno, preukázateľné náklady na rekonštrukciu (faktúry na meno majiteľa) sa v diskusii uviedli ako položky, ktoré znižujú daňový základ pri výpočte dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Q: Je lepšie počkať s predajom bytu a kúpou domu, ak je jeden z partnerov na rodičovskej dovolenke?
A: Diskusia odporúča počkať na návrat do práce alebo na uplynutie 5‑ročného obdobia od nadobudnutia, pretože to môže zvýšiť bonitu pri hypotéke a znížiť daňovú záťaž pri predaji.
Q: Môžem namiesto brania novej hypotéky navýšiť existujúcu hypotéku a previesť ju na kúpu domu?
A: Finančný poradca v diskusii odporučil zvážiť navýšenie existujúcej hypotéky a prehodenie záložného práva na novú nehnuteľnosť, pričom je potrebné overiť schválenie a podmienky u banky.
Q: Koľko by zostalo na dofinancovanie pri príklade kúpy za 96 000 € a predaji za 130 000 € s dlhom 90 000 €?
A: Pri kúpe za 96 000 € a predaji za 130 000 € by teoreticky zostalo približne 40 000 € po splatení zostatku hypotéky 90 000 €, avšak diskusia spomínala, že z tejto sumy môže odísť daň (v jednom príspevku odhad cca 10 000 €), takže disponibilná suma bude nižšia.
Závery z diskusie
Zhoda
- Bonita domácnosti sa zhorší pri strate jedného príjmu a príchode ďalšej vyživovacej povinnosti, čo znižuje šancu na vyššiu hypotéku.
- Preukázateľné náklady na rekonštrukciu (faktúry) znižujú daňový základ pri predaji nehnuteľnosti.
- Odporúča sa počkať s predajom/kupou na zlepšenie príjmov alebo do uplynutia 5‑ročného obdobia od nadobudnutia.
Sporné názory
- Niektorí uviedli, že znalecký posudok môže pri dani pomôcť, iní trvali, že pri kúpe cez kúpnu zmluvu znalecký posudok pri výpočte dane nemá význam.
- Niektorí účastníci tvrdili, že hypotéku aj s jedným partnerom na rodičovskej dovolenke je možné získať (konkrétne príklady), zatiaľ čo iní odporúčali, že v takejto situácii je šanca nízka.
Otvorené otázky
- Zostáva nejasné, či konkrétna banka schváli navýšenie hypotéky alebo novú hypotéku pri mesačnom príjme partnera 1 000 € a druhej osobe na rodičovskej dovolenke.
- Presná výška dane a odvodov v konkrétnom prípade závisí od účtovných dokladov za nadobudnutie a rekonštrukcie a musí ju určiť daňové priznanie.
Spomenuté značky a firmy
úrad práce, banka, katastrálny úrad, zdravotná poisťovňa
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, refinancovanie, navýšenie hypotéky, prehodenie záložného práva, daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, znalecký posudok, faktúry za rekonštrukciu, 8‑násobok čistého ročného príjmu, päťročné pravidlo oslobodenia od dane, rodičovská dovolenka
Miesta a osoby
Kysuce
treba rátať min. s 2-násobným úrokom (ak nie až 4-násobným) a vami zníženým príjmom + osoba navyše. Je veľmi pravdepodobné, že vám nevyjde ani taká hypotéka akú máte teraz.
Na to Vám odpovie napríklad finančný poradca, keď mu predložíte info o príjme, súčasnej hypo, požadovanom úvere atď. Možno by bolo lepšie existujúcu hypo v prípade potreby navýšiť, ak by Vám to vyšlo a prehodiť záložné právo na kupovaný dom.
Vo všeobecnosti sa Vaša bonita výrazne zhoršila - máte o jeden príjem menej, o jednu vyživovaciu povinnosť viac a ešte stúpli aj úroky.
@kikuska1416 a nehovoriac o tom, že budete ešte platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, keďže nehnuteľnosť máte menej ako 5 rokov
@sasa1310 ked kupovali byt priklad za 140 000, a daju si spravit od znalca posudok a znalec ohodnoti domna 137 000, tak dan budu platit iba z tych 3000,
a este si dan mozu ponizit o pripadne kolky pri vklade na katastri, poplatok znalcovi, ...
@elbartoslava
Podstatný je zisk, teda rozdiel medzi kúpnymi cenami vtedy a teraz. Znalecký posudok je irelevantný.
@draik ten sa dava do DP z predaja nehnutelnosti takze az taky irelevantny nieje
@elbartoslava znalecký posudok s tým nemá vôbec nič, prepáč, ale radíš úplne od veci
@elbartoslava bože netrep. Dávaš len kúpne zmluvy ako si nadobudla a ako si predala.
@patka06 nie ty si odveci, to bola reakcia na komentar ze nehnutelnost maju menej ako 5 rokov ze budu platit dan z predaja nehnutelnosti
@elbartoslava kokos teraz som to riešila. Znalecký posudok nemá pri platení daní z príjmu z predaja nehnuteľností nič spoločné. Obzvlášť v tomto prípade, keď ten byt nadobudli kúpnou zmluvou.
Znalecký posudok ti môže pomôcť iba v prípade, keby nadobudli nehnuteľnosť darom a tú idú predať do 5 rokov. Aj to musí byť znalecký posudok iba z obdobia nadobudnutia nehnuteľnosti a nie v čase predaja
@elbartoslava Kde pri dani z príjmu použiješ znalecký posudok???
Budú platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti a s tým znalecký posudok nemá nič spoločné. Dôležitá je predajná cena /cena za ktorú teraz byt predajú/ a kúpna cena spred 3 rokov + náklady na rekonštrukciu / ak nejakú robili/
Z rozdielu sa platí daň a následne odvody do zdravotnej poisťovne.
Fuha baby, nehadajte sa tu koli mne 🙂
Ja so chcela len vedieť ako na tom sme, či bude rozumnejšie počkať kým začnem normálne zarábať...nehnuteľnosť chceme samozrejme predať...pred 3 rokmi sme ju kúpili za 96tis. Odvtedy sa robila kúpeľňa, celá elektrina v byte a nové omietky...byt má 69m2, keby ho predáme za 130tis. Co dlzime bankám je nejakých 90tis a 40tis by nám ostalo a samozrejme by sme si museli minimálne brat 150tis novú hypo 🙂 manžel zarobí len 1000e mesačne a ja rodičak takže asi není šanca 🥺
@kikuska1416 10 000 eur by ste cca platili len daň, čiže neostalo by vám 40 000 eur. Už len kvôli tomu určite počkať. A ako fakt vám nemusí vyjsť ani tá hypotéka akú teraz máte a nie ešte navýšenie o 60 000 eur
@kikuska1416
Máš doklady na rekonštrukciu - faktúry na meno majiteľa, ak áno, môžeš ich odpočítať
zo zvyšku potom podávaš DP a platíš daň, nie hneď, ale až v nasledujúcom roku 19% + neskôr ešte neskôr zdravotnej poisťovni 14 %.
Banke zaplatíš zostatok hypotéky hneď pri predaji
Ja by som radšej počkala s predajom
@kikuska1416 vydrzte, nic vam neujde. Teraz sme mali v maji aj o mnoho bonitnejsi problem refinancovat s navysenim a úrok vyšší. Este dosporte, pôjdeš do prace, viac vyplatite z bytu a hádam sa situacia aj utrasie aj. 5r od kúpi prejde a ušetríte na dani. A neviem aka oblasť sr, ale 150t na dom je malo, hlavne treba aj opraviť, zariadiť, prevádzkovať... A na to mate nízky prijem.
@simca06022011 áno po tom všetkom čo tu čítam, tak počkáme 🙂 bývame na Kysuciach 🙂
Len viete proste debilni susedia, ktorý neakceptuju ze tu máme dieťa ktoré, keď kráča dupe lebo sa naučila chodiť, alebo sa hojda na koníkov a vozí lebo ju to baví, alebo búcha s niečím a im to vadí 🙂 uz teraz ľutujem ze sme tu vôbec sa sťahovali ale čo už musíme vydržať 😊
@kikuska1416 tak tam kde sa hra dajte koberec, a po byte sa nevozi, pod hojdacie hracky tiez sa da dat podlozka😉 ja tiez som v byte mala stroj ktory búchal, dala som pod to podložku a bolo. A kvoli susedom sa sťahovať 😂 jednym uchom dnu a druhým von, za chvilu bude dieta v škôlke, kvoli tomu sa netreba naháňať do domu.
@kikuska1416 my sme kupili byt za 92 a predali za 130, muz ma plat 800 a ja rodicak som mala a schvalili nam hypo, ale zas brali sme 89, kedze sme nasli super ponuku domu za 99 :D
@x_mery_x tak to ste super natrafili 🙂 momentálne aj keď išlo všetko hore tak som nasla hrubú stavbu za 100tis plus dokončenie minimálne 50tis a plus zariadenie no 200tis aby sme mali 😃 asi pôjdem vykradnut banku alebo co 😃 zatiaľ máme kde bývať ako hovorím mali sme takúto ponuku ale není šanca dostať niečo čo by aj nám vyhovovalo 😊
@simca06022011 ja už kadečo vymýšľam, muž chodi ci som normálna, že nech si zvykajú, nebude tu po špičkách chodiť, susedia pod nami tiež majú malé dieťa ročne, dobre vedia aké to je a vyklepkavaju o radiator...ale tak aj koli susedom aj koli miestu, mame malú detskú, a neviem si predstaviť tam mat ešte jedno dieťa 🙈😃 a celkovo pre taky aj vnútorný pokoj a kľud mat domček 😊
@sono2 tak ono to sme plánovali ze raz aj tak kúpime dom, ale nečakala som ze tie ponuky a ceny pôjdu hore tak bleskovo, uvidíme pockame ešte a možno sa naskytne možnosť viac zarobiť alebo vyhrať peniaze 😃 inak to nevidím 😃
@kikuska1416 paani, ze vnutorny pokoj a klud v 200tis domceku s vidinou uradu prace, s perspektivnou vyhliadkou na druhe dieta a prijmom 1000eur pre 4 osoby...
Kde udelali soudruzi chybu?
no zalezi od toho aky prijem ma tvoj manzel, pretoze z vasho prijmu odpocitaju existujuce vydavky, zivotne minimum na teba a dceru a vo vseobecnosti vam poskytnu maximalne 8-nasobok cisteho rocneho prijmu (no a minut tie vydavky, minima)