Kúpa nehnuteľnosti
Dobry den
Chcela by som vediet ako to vlastne chodi pri kupe nehnutelnosti.
Dlhodobo zijem v zahranici. Na internete jednej realitky som videla inzerat na dom v lokalite ktoru preferujem.
Dom je kolaudovany v roku 2004 je velmi pekne udrziavany a ma vsetko co by som chcela.
Presne ale neviem ako dalej postupovat, respektive som oslovila maklerku s tym ze mam vazny zaujem a ze si zistim informacie ohladne hypoteky. Tak som aj urobila, financny poradca mi potvrdil ze nie je problem a aj priblizne vypocital vysku mesacnej splatky.
Ja ale teraz neviem co dalej. Nemala by mi maklerka poskytnut neaku dokumentaciu?
Dohoda je ze pridem v aprily dom pozriet, to budem pozerat s nou? Alebo aj majotelia? Ako to je keby ze chcem dat majitelom ponuku? Vec sa ma tak ze dom na dedinu, bez pivnice, pozemok celkovo ma 550m2 a cena je dost vysoka. Viem ze nehnutelnosti isli hore, ale moj rodinny prislusnik predaval 5rokov dozadu pozemok ktory bol raz tak velky, velky bazen, pivnica, a dom mal dve poschodia. Cize bol podstatne väcsi ci uz pozemok, ako aj dom a cena bola o 30000 menej ako je predajna cena tohto domceka. Cize som premyslala ci by sa nedalo s nimi neako dohodnut.
Ked som sa pytala maklerky tak hned povedala ze nie. Ja viem ze ona ma zaujem predat a ziskat co najväcsiu proviziu ale aj tak. Je mozne poslat majitelom ponuku alebo trvat na tom ze chcem kontakt s nimi? Ak by isli s cenou nizsie tak 1/3 viem dat v hotovosti hned na ruku. Dakujem za kazde informacie.
Stručné zhrnutie
- Pri kúpe domu cez realitnú kanceláriu sa bežne začne obhliadkou, potom nasleduje podpis rezervačnej zmluvy so zálohou (často 2–5 tisíc EUR), vykonanie znaleckého posudku pre banku a podpis záložných zmlúv v banke; následne sa podajú zmluvy na kataster, ktorý do ~30 dní zapíše nového vlastníka.
- Banky pri schvaľovaní hypotéky zvyčajne požadujú znalecký posudok a vlastné prostriedky okolo 20 % z ceny nehnuteľnosti; časť kúpnej sumy môže banka vinkulovať až do predloženia listu vlastníctva.
- Realitná kancelária zvyčajne zabezpečuje prezentáciu, dokumentáciu a väčšinu papierovania; majiteľ môže mať s RK exkluzívnu zmluvu, ktorá môže zabrániť priamemu predaju alebo priamemu kontaktu so záujemcom.
Najčastejšie otázky
Q: Ako prebieha postup pri kúpe domu cez realitnú kanceláriu?
A: Postup často zahrňuje obhliadku, podpis rezervačnej zmluvy so zložením zálohy (typicky 2–5 tisíc EUR), znalecký posudok pre banku, podpis záložných zmlúv v banke, podanie zmlúv na kataster a následne odovzdanie kľúčov po uvoľnení peňazí z hypotéky.
Q: Môžem kontaktovať majiteľov priamo, ak je nehnuteľnosť inzerovaná cez RK?
A: Áno, ak poznáte mená môžete skúsiť kontaktovať majiteľov priamo, ale môže to byť kontraktne zakázané, ak majiteľ má s realitkou exkluzívnu zmluvu; realitka tiež nemusí poskytnúť priame kontakty.
Q: Akú výšku rezervačnej zálohy mám očakávať a čo sa stane, ak odstúpim po zložení zálohy?
A: Rezervačný poplatok sa bežne pohybuje okolo provízie makléra, často 2–5 tisíc EUR, a v prípade odstúpenia môže záloha prepadnúť podľa podmienok rezervačnej zmluvy.
Q: Aké dokumenty si mám vyžiadať o dome pred kúpou?
A: Odporúča sa žiadať stavebnú dokumentáciu a kolaudačné rozhodnutie, informácie o rozvodoch elektriny, nosných stenách a ďalších technických údajoch; tieto dokumenty nemusia byť vždy k dispozícii, ak ich majiteľ nemá.
Q: Môžem mať pri obhliadke odborníka alebo znalcov? Kto zabezpečí znalecký posudok pre banku?
A: Áno, na obhliadku si môžete priviesť vlastného stavbára alebo znalcov; znalecký posudok pre banku zvyčajne zabezpečí alebo odporučí banka, ktorá schvaľuje hypotéku.
Q: Ako banky uvoľňujú peniaze z hypotéky a kedy dostanem kľúče?
A: Banka uvoľní peniaze po doručení potrebných dokladov (kúpna zmluva, poistenie nehnuteľnosti, list vlastníctva), niekedy je časť sumy vinkulovaná až do zápisu v katastri; katastrálne zápisy sa spravidla vykonajú do približne 30 dní.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pred podpisom rezervačnej zmluvy sa odporúča absolvovať osobnú obhliadku nehnuteľnosti.
- Banky vyžadujú znalecký posudok pre hypotéku a zvyčajne požadujú vlastné prostriedky približne 20 % z ceny.
- Realitná kancelária zvyčajne rieši papierovanie (príprava zmlúv, komunikácia s bankou, podania na kataster).
Sporné názory
- Kontaktovanie majiteľov priamo: jedna možnosť je oslovovať predávajúcich priamo, ak sú známi, druhá možnosť je nereagovať, pretože majiteľ môže mať s RK exkluzivitu a priame oslovenie by mohlo porušiť zmluvu.
- Prístup makléra k cene: jeden názor je, že maklér má záujem čo najskôr predať, iný názor je, že maklér preferuje vyššiu províziu a teda vyššiu cenu.
Otvorené otázky
- Má predávajúci exkluzívnu zmluvu s realitnou kanceláriou, ktorá bráni priamemu predaju?
- Do akej miery sú k dispozícii technické dokumenty domu (stavebná dokumentácia, rozvody), ak ich majiteľ nevlastní alebo nechce poskytnúť?
Spomenuté značky a firmy
kataster, realitná kancelária, banka, notár, matrika
Spomenuté produkty a metódy
rezervačná zmluva, rezervačný poplatok/záloha (2–5 tisíc EUR), znalecký posudok, záložná zmluva (zriadenie záložného práva/ťarchy), kupná zmluva, vinkulácia prostriedkov, stavebná dokumentácia, kolaudačné rozhodnutie, poistenie nehnuteľnosti
Miesta a osoby
Bratislava, Slovensko, Spojené kráľovstvo, Záhorie
V prvom rade je úplne nepodstatné za akú cenu a akú nehnuteľnosť predal tvoj rodinný príslušník
Cenu si určuje majiteľ /maklér ju môže korigovať - ak by bola prehnaná/
O kúpe jednáš len s maklérom, majiteľ pri obhliadke môže a nemusí byť. Ak predaj zveril realitke znamená to, že za neho všetko riešia.
Maklér má od majiteľa cenové rozpätie, v ktorom sa môže pohybovať.
Ceny spred 5 rokov su bohuzial irelevantné, ceny narastli raketovo. Keď obídeš makléra, ušetris tak max 2000-5000 €, čo asi moze byt jeho provízia, on samozrejme nemá najmenší dôvod dat ti kontakt na majiteľov, ale môžeš skúsiť vyhľadať ten dom cez kataster, pripadne vyhľadať kontakt na nich priamo a osloviť ich...ale je možné že majitelia domu sa zmluvné zaviazali že dom nepredaju po vlastnej osi...s tým tiež treba počítať.
Tak vyhovuje ti ten dom alebo nie?
Ceny vtedy a teraz su neporovnatelne inde... Male stoji vela a vacsie este viac, tvoj rodinny prislusnik si moze trieskat hlavu, ze s predajom nepockal.
Ak predavaju cez realitku, tak nie je mozne ist bez nich, oni nehnutelnost prezentovali a tebe sa pacila ich prezentacia. Vsetko ti zariadia.
Preco je obhliadka az v aprili?
Preco pouzivas slovo neakay? To je nejaky slang?
Žiješ asi mimo realitu. Keď pred 5rokmi človek kúpil byť za 80 tisíc Dnes za 130-140 tisíc..
Áno pôjde s tebou realitak niekedy je prítomný aj majiteľ ale nemusí. Majiteľ má zmluvu a ak by porušil zmluvu môže ho realitka aj cez súd naháňať že porušili zmluvu o sprostredkovaní. A zistí si či ti vôbec Banka dá hypotéku Lebo už to nedávajú za pekné oči. Sprísnilo sa to
Aku by si chcela dokumentaciu?
Zalezi ci mali podpisamu exkluzivitu vacsinou sa to robi pri drahych a luxusnych domoch pochybujem, ze teraz to tak bude.Zistit majitela nie je tazke.Ale neviem preco chces obist realitku vybavia Ti servis bez kontroly zmluvy u pravnika by som nic nekupivala, takze aj tak si ho zaplatis, ked si zodpovedna.
cenu si mozu dat aku chcu, kedze material pozemky stupli na cene a vsetko islo hore vedia, ze ludia si kupia niekedy radsej postaveny starsi dom.Davaj pozor ci dostanes hypo pri praci v zahranici uz to je dost prisne
@gejb mam meno majitelov viem kto su, kedze sme s tej istej dediny. Prave preto som sa pytala, ako to vlastne chodi.
@kitycat dom s obrazkov mi vyhovuje, ano o tom nehovorim. Len chcem vediet aky je postup, kedze na sk som nehnutelnost nikdy nekupovala a tu v zahranici je uplne iny postup.
Neaka je slovo nejaka bez toho j kedze to pisem na mobile! Ale ak chces zaradenie do slengu tak ano na zahori bezne pouzivane slovo! Spokojna? Ci sa hrame na gramaticke okienko?
@bykaterina jasne zijem na inej planete!
Kebyze nemam info a potvrdenie s banky tak asi to nepisem! Cize viem ze hypo dostanem a je v stave vybavovania.
@luccija dokuemntaciu o dome napriklad, kde a ako je tahana elektrika, ktore steny su nosne atd. Ked sme kupovali dom v zahranici bola od vsetkeho dokumentacia a dost podrobna, od materialu, stien, elektriky, zasuvky svetla zakreslene proste uplne vsetko.
A naco sa teda vlastne pytas?
Nie, na obhliadke nemusia byt,ked mas ich meno preco ich nekontaktujes priamo? Ked ste z jednej dediny just cenu nespustia, lebo budu vediet, ze mas zaujem ostat v rodnej dedine a zalezi ako dlho ho predavaju.dokumentaciu Ti mozu ukazat v aprili.
Tak ich skus kontaktovať a uvidíš čo ti povedia. Málokomu sa chce naháňať pravnikov a riešiť to, lebo aj tak ich musíš zaplatiť pre vypracovanie zmlúv.....
Dostupnú dokumentáciu ti poskytne maklér pri obhliadke
Ak vieš meno majiteľov, môžeš ich skúsiť kontaktovať. osobne si myslím, že ak predávajú cez realitku, robia to preto aby s predajom nemali starosti a odporučia ťa na maklérku.
Je možné, že s ňou majú zmluvu a vôbec nemôžu predávať súkromne.
Za opýtanie nič nedáš, skús a uvidíš.
@patka06 ja ich nechcem vobec kontaktovat. Preto sa vlastne pytam ako to chodi, pridem s nimi do kontaktu alebo nie a ak by som rada dala svoju ponuku tak komu? Respektive podla toho co pises tak rovno maklerke. Cize az maklerka mi da dokumentaciu. Ok presne toto som chcela vediet. Dakujem
Jednáš s maklérom, jemu dáš ponuku. On konzultuje s majiteľmi. V záujme makléra je predať, nie predať čo najdrahšie.
Majiteľov môžno stretneš pri podpise zmlúv a možno vôbec.
Vsetko zavisi od toho, ako maju nastavenu zmluvu s realitkou, takze nikto ti neda presne odpovede na tvoje otazky. Tak sa ukludni.
Popíšem ti moju skúsenosť. Keď bola ponúka cez realitku, vzala nás na obhliadku realitacka. Keď majiteľ mohol, bol prítomný, keď nemohol nebol. ( pozerali sme viac domov).
K otázkam čo sme chceli vedieť odpovedala realitacka, ak nevedela, napísala si a kontaktovala neskôr.
Taktiež keď sme sa spýtali, či by mohla byť cena nižšia, kontaktovala majiteľa a dala spätne info.
Boli sme na obhliadke predávaných domov aj bez realitky. Tam bol samozrejme majiteľ a odpovede samozrejme prikrasloval. S cenou tiež vymýšľal, najprv toľko, o dva dni volal, ze ma ešte 1 záujemcu a cena sa preto zdvihla o 10 000€.
A k otázke ci priamo kontaktovať majiteľov, by som povedala, že nie. Jednak môžu mať zmluvu, že to musí byť predané cez realitku a tiež to možno nechcú riešiť oni.
Mne vyhovoval predaj cez realitku, jednak všetky papiere a dokumenty vybavili oni a tiež aj zníženie ceny vybavili oni. Majiteľ bol na obhliadke a potom pri odovzdaní kľúčov.
Raz ti ten dom vyhovuje, raz sa ti zdá byť vysoká cena, raz chceš dať ponuku majiteľom, raz sa im nechceš ozvať hoci vieš kto sú majitelia. No ty si "neaká" divná 😀
Dokumentaciu k domu dostanes len v pripade, ze majitelia nieco take maju. Nebyva to pravidlom. S domom sa oboznamis na obhliadke. Len pokial ta predbehne iny kupca, tak v aprili obhliadku mat nebudes. Dom bude toho, kto prvy podpise rezervacnu zmluvu a zlozi niekolkotisicovu zalohu (a samozrejme potom prebehne cely kupno-predajny proces, kde vam sikovny makler vsetko vybavi, vysvetli, nasmeruje). Ak ti teda dom stoji za to, mozes zlozit tu rezervacku aj bez obhliadky... opytaj sa maklera, ci fakt pockaju na teba. Lebo jemu ide o to, predat. Zlava z kupnej ceny je dobra vola predavajuceho. Da sa zatlacit napr. tak, ze banka schvalila hypo len do vysky 210.000, kupujuci chce 230.000, pokial mu uz predaj ponahla, 20.000 oplače...
@ysseba neviem kde som napisala ze by mi nevyhovoval, cena sa mi moze zdat vysoka je to subjektivny pohlad a moj nazor. Nikde som nepisala ze sa im chcem/nechcem ozvat. Len som sa pytala ako to vlastne chodi. Ale v pohode hlavne ze ty si uplne normalna.
@basska_b ale ak zaplatim rezervacny poplatok a dom som nevidela a nahodou pri obhliakde uvidim napriklad vlhke steny alebo hocico s cim nesuhlasim a nebolo mi oznamene, tak ako to je potom?
potom ti prepadne rezervačná záloha. V rezervačnej zmluve aj v kúpnej máš jasne napísané, že si sa so všetkým oboznámila. Na to je obhliadka, aby si si všetko pozrela
Tak v prvom rade, pred 5 rokmi boli ceny nehnutelnosti niekde uuuplne inde a v druhom rade, to akoze niekto bude cakat na teba do aprila? Podla mna uz bude ten dom davno predany.