Máme predať byt?
Budem sa snazit byt strucna a objasnit situaciu co najjednoduchsie.
Byvanie mame poriesene - byt bez hypo.
Kupili sme druhy byt - financovanie na hypo, najomne nepokryje komplet naklady, doplacame cca 100€. S tym sme boli ok, brali sme to ako investiciu ved ceny nehnutelnosti stale rastu. Casom ak by sa zadarilo resp moj sen je pozemok aspon s mensou chatkou/zahradkou na jendoduche prespatie alebo vybehanie pre deti.
Lenze ceny nehnutelnosti tak vyskocili ze keby sme ten byt teraz predali mame zarobenych cca 50 000€ cisteho (aj ked odratam dane, vyplatenie zostatkovej hypo). Ak by sme zobrali dalsiu hypo so splatkou len tych 100€ co teraz aj tak doplacame na byt, dostali by sme sa sme uz na peknu sumu za ktoru by sme vedeli kupit uz vacsiu chatu/dom kde by sa dali travit aj prazdniny, nie len tak nejake prespatie.
A tu je nasa dilema - nechat to tak ako mame tj byt z ktoreho momentalne nic nemame a este platime 100€ alebo byt predat, 100€ platit stale ale mat chatu z ktorej bude uzitok uz teraz? Casom by ale byt mal vyssiu hodnotu a splatili by ho najpmnici …
S manzelom mame rozdielne nazory aj ked vzajomne chapeme argumenty toho druheho, uvazujeme co je lepsie. Manzel vidi v druhom byte nasu zabezpeku na dochodok - prenajom bytu po x rokoch uz bez hypo by bol nas prijem k dochodku, alebo ak by sme ho predali bola by to pekna kopa penazi, aj detom by sme vedeli nieco dat … a ako hovori “zadarmo” lebo hypo nam splatia najomnici. Ja som za predaj a kupu chaty, ak by bolo zle tak na dochodok predat bud chatu alebo byt v ktorom byvame a kupit mensi ked deti odrastu.
Stručné zhrnutie
- Predaj investičného bytu by podľa odhadov mohol priniesť približne 50 000 € čistého zisku po vysporiadaní zostávajúcej hypotéky.
- Súčasný prenájom druhého bytu v príklade neprikrýva všetky náklady a majiteľ dopláca približne 100 € mesačne.
- Hlavné riešenia sú ponechať byt ako dlhodobú investíciu a zábezpeku na dôchodok alebo predať byt a použiť získané prostriedky (cca 50 000 €) na kúpu chaty s okamžitým užitkom; diskusia tiež odporúčala zostať vlastníkom 5 rokov, aby sa predišlo dani (v diskusii spomenutá sadzba 33 % zo zisku pri skoršom predaji).
Najčastejšie otázky
Q: Kedy sa pri predaji bytu vyhnete dani z príjmu z kapitálového zisku?
A: Diskusia uvádza, že vlastníctvo nehnuteľnosti aspoň 5 rokov zabraňuje povinnosti platiť daň z kapitálového zisku; pri skoršom predaji bola v diskusii spomenutá sadzba približne 33 % zo zisku.
Q: Ako ovplyvňuje prenájom rentabilitu investičného bytu?
A: V konkrétnom prípade prenájom nepokrýva všetky náklady a majiteľ dopláca cca 100 € mesačne, takže rast cien energií a úrokov môže prenájom spraviť stratovým.
Q: Aké sú alternatívy k okamžitému nákupu chaty?
A: Ako alternatívu diskusia uvádza krátkodobé prenájmy chát, wellness pobyty alebo prenájom chaty na víkendy, čo eliminuje dlhodobú údržbu a prevádzkové náklady spojené s vlastníctvom.
Q: Dá sa získať hypotéka na chatu v plnej výške?
A: V diskusii sa uvádza, že banky často neposkytnú hypotéku na chatu v plnej výške alebo v takej miere ako na byt, a preto financovanie chaty môže byť obmedzené.
Q: Ako ovplyvní rozhodnutie koniec fixácie hypotéky?
A: Koniec fixácie po 5 rokoch môže viesť k zvýšeniu úrokovej sadzby a tým k vyšším mesačným splátkam, čo môže zmeniť ekonomickú výhodnosť ponechania bytu v prenájme.
Q: Stojí za to predať investičný byt a kúpiť chatu z dlhodobého pohľadu?
A: Diskusia je rozdelená: jeden argument je, že byt predstavuje zabezpečenie na dôchodok a možný pasívny príjem po splatení hypotéky; opačný argument je, že predaj by priniesol cca 50 000 € čistého na okamžité kúzanie chaty a okamžité rodinné využitie.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pre väčšinu diskutujúcich je rozumné zvážiť ponechanie bytu ako dlhodobú investíciu a zábezpeku na dôchodok alebo aspoň počkať 5 rokov, aby sa predišlo dani z predaja.
Sporné názory
- Možnosť A: Byt si nechať ako dlhodobú investíciu s očakávaním rastu cien a budúceho príjmu z prenájmu (argumenty zahŕňajú zabezpečenie na dôchodok).
Možnosť B: Byt predať a použiť približne 50 000 € na kúpu chaty pre okamžité rodinné využitie, aj keď to znamená stratu budúceho prenájomného príjmu a menšiu zábezpeku na dôchodok.
- Možnosť A: Trh s nehnuteľnosťami bude ďalej rásť (argument opakujúci sa v diskusii).
Možnosť B: Trh môže klesnúť alebo stagnovať pri ekonomickej kríze a zvýšení úrokových sadzieb (v diskusii spomenuté príklady z krízy 2008–2012).
Otvorené otázky
- Kedy je najvhodnejší čas na predaj, ak sa chce investor vyhnúť daniam a zároveň maximalizovať zisk vzhľadom na možnú zmenu úrokových sadzieb a cien nehnuteľností?
- Ako sa vyvinú úrokové sadzby po skončení fixácie za 5 rokov a ovplyvní to rentabilitu prenájmu druhého bytu?
Spomenuté značky a firmy
Lehman brothers
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, fixácia hypotéky, refinancovanie, prenájom nehnuteľnosti, predaj nehnuteľnosti, daň z kapitálového zisku 33 %, krátkodobý prenájom/chatovanie, wellness pobyty
Miesta a osoby
BA, Košice, Detroit, USA
Ja by som byt rozhodneneprerabala, mate deti. Na chatu mozete ist, hoci len na pohyt ale z dlhodobeho hladiska , ked bduete chietaby sa vam deti aspon trochu osamostatnili a tie ceny a teda aj najmy mozu byt ktovie kde.
@sasa1310 lenze za 5 rokov ceny mozu zase klesnut a nezarobime tolko 🤔 teraz tych 50000€ je cisteho, potom sice nebudeme platit dan ale celkova suma moze byt nizsia
nič neklesne. Inflácia je brutálna. Pôjde všetko ešte hore. Pri 50 000 eur zisku nie je daň zanedbateľná. Dokopy 33 % zo zisku
@zoro9836 lenze hypo sa moze zvysit tiez resp s tym ratam, mame fix len na 5 rokov
Určite by som nešla do kúpy chaty teraz. Načo vám bude v tomto momente? .
To že zarobíte 50tidic neznamená že o dva roky to nemôže byť 100tisic. Nehrn sa bezhlavo za peniazmi. Muža chápem, mala by som rovnaký názor ako on.
Za mňa nechať byt. Ak by som túžila prázdninovať na chate, tak si môžem kedykoľvek nejakú prenajať a mám to bez starostí, bez údržby (ani kvôli jednej klobáse nechovám celú sviňu 🤷♀️) a môžem si vždy vybrať iné miesto. A tá chata nie je bezúdržbová, budeš tam musieť chodiť kosiť trávu, zhadzovať sneh zo strechy, vyvetrať, skontrolovať…Ako dieťa sme vždy chodili prázdninovať na to isté miesto v zime lyžovačka, v lete more, prakticky sme boli vždy na jednom z týchto troch miest (doma / A / B) môj otec to miluje, ja to neznášam, pre mňa to je ako keby som sa ani nepohla z domu.
Zaloz byt v ktorom byvas a kup si chatu. 2.byt nechaj ako poistku do buducnoati.
Predat byt pod 5r a dat statu 33% zo zisku? Co si salena?
Ceny nikdy neklesajú, ceny sa zvyšujú. V čom klesne cena? Myslíš že nejaký človek predá teraz byt za 170tisic a o 5rokov ho predá za 120tisic? Nebuď smiešna.... V ktorom roku za posledných 20rokov cena bytov klesla že by si to pocítila?
To je s hocičím tak, ako neklesnú potraviny tak ani byty predsa. Daj na muža, má chladnú hlavu a dobrý cieľ.
ja viem, že je bez dane. Keď ti ostane 50 000 eur, tak ďakujem pekne za takú daň. Ja mám tak tiež byt. V žiadnom prípade nepredávam. Na chaty, keď mám potrebu, ideme na wellness alebo si prenajmeme. Deti budú potrebovať hypotéky vziať. Vtedy ho použijem + my na dôchodok
@diamond007 na co nam bude chata? Minimlane nas splneny sen a vo vacsom ako sme chceli, dochodok si predstavujeme aj niekde na chate pod lesom a uz teraz by sme to mohli mat + deti vybeh na vikendy, grilovacky s kamosmi, vyriesena cast prazdnin (home office a deti vonku - take 2v1) …
@eeffka 😂 a ked zalozim byt v ktorom byvam a kupim chatu kto bude platit druhu hypo? Nie, tato moznost naozaj momentalne nie je realna
Už vidím ako na dôchodku keď bude zle predas chatu. Podľa mňa sa máš/máte dobré a chces si len komplikovať život. Vôbec nevies čo príde o polroka či rok. Tak keď tak strašne túžite po chate tak ste nemali kupovať druhý byť ale chatu. To teda nechápem. ak ste kúpili byt tak snáď si nerátala že o rok či dva to predáte a kúpite chatu. Byt nie je rozok 😑
Nerozumiem ti, kolko penazi ti treba na chatu?
Skm z kosic ale zahradna chatka ako pises na prespatie a grilovacku sa da este stale kupit za 35. A to je hypo smiesna na to, aby som dala tisice statu
@diamond007 presne v roku 2008 ked sme byt kupovali a o 4 roky neskor - povodna cena 110 000€ (pretatane z korun) a v roku 2012 problem predat za 75 000€
@diamond007 rozdiel medzi bytom a chatou v nasej situaci je ten ze byt sa splaca vpodstate sam z najmu (okrem tych 100€ co doplaceme my) a hypo na chatu by sme v plnej sume platili sami (500€ mozno??)
Predstav si ze mas 2 byty, chatu. Platis 3x elektriku, internet, vodu atd. Viem že teraz je to len 100 eur, ale ako rastú ceny, bude rast vsetko
@eeffkaano jj mala by sa za taku cenu aj dala kupit, ale to bol sen popri byte, ak ho predame mozeme mat riadnu chatu aj na dlhsi pobyt
@nada1326 nebudem mat 2 byty a chatu - bud 2 byty alebo byt a chatu. Pri 2 bytoch som len snivala o malej chatke kde by internet ani nebol, mozno tak voda zo studne a elektricka dvojplatnicka ….
Ahoj, riešim niečo podobné. Kde je ten byt, ako je starý, koľko je tam réžia a aké sú podmienky pre fixáciu? O tom, ako sa bude vyvíjať trh, môže to byť všelijako hoci predpoklad je že ceny porastú.... s ním aj úrokové sadzby. cena energií atď.
ja sa pýtam kedy spľasne realitná bublina. No keď klesne dopyt. Keď banky nedajú hypotéky za 1% ale za 6% , a aj ceny porastú do nebies a ľudia si ich nebudú vedieť zaobstarať ani z dvoch platov. Kedy klesne dopyt? Keď bude dostatok bytov, kedy bude dosť bytov? Ak štát začne masívne stavať nájomné. Keď sa masívne začnú uvoľňovať staré byty a domy, alebo ich ľudia začnú ponúkať z dôvodu, že nebudú vedieť splácať hypo.
@mila19 vsak to je to ze nikto nevie co bude resp ak to bude tak kedy 🤷♀️ Ak si nechame byt tak mame zabezpeku na dochodok, ak predame mame chatu a splneny sen (a vyuzijeme aj na dochodok ale na oddych nie ako prijem)
Neviem aký máte čistý zisk z prenájmu, lebo ten náš toho moc nevykryje, ale máme dobrých podnájomníkov už dva roky. Cena energií výrazne stúpne takže podľa polohy a réžie je otázne koľko si bude možné do budúcna vypýtať za podnájom, aby ste neboli v mínuse mali dobrých podnájomníkov a nie každý mesiac niekoho neznámeho, kto vám môže byt hypoteticky zničiť.
Sama mam viac bytov ale vo vasom pripade by som predala ked byvate v byte. Som zvyknuta na dom a zahrada a priestor by mi velmi v zivote chybali. Som za rozumne investicie ale zijete len raz...
Chyba by bola byt predat a peniaze si nechat ale ked to date do inej nehnutelnosti nevidim to tak tragicky.
no pozri, ak nato pozeráme dávaš na váhu dve odlišné veci, z pohľadu investičného tak si nechajte byt, ak splnený sen tak chata je jasná. Samozrejme všetko je relatívne, si myslím, že poloha je dosť dôležitá.
počkala by som určite, aby ste ten byt vlastnili tých 5 rokov, aby ste sa vyhli dani. A potom rozmýšľala nad predajom.