Máme kúpiť menší byt alebo prenajať izbu?
V situácii ak sa partneri ktorí spolu vlastnia vacsi byt s hypotekou rozidu, je podľa vás lepšie byt predať a kúpiť si menší alebo jeden z paru si ponechá byt a prenájme 1 izbu aby ho vedel splacat (za predpokladu ze s tým ten druhy súhlasí a ten prvý mu vyplatí jeho splatky)?
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu do 5 rokov od kúpy podlieha dani z príjmu, čo treba zohľadniť pri rozhodovaní medzi predajom väčšieho bytu a kúpou menšieho.
- Dve hlavné riešenia po rozchode sú predať väčší byt a kúpiť menší alebo si jeden partner ponechať byt, vyplatiť druhého a v prípade potreby prenajímať izbu na splácanie hypotéky.
- Kúpa menšieho bytu sa v diskusii často uvádzala ako výhoda pre súkromie a jednoduchšie vysporiadanie bývania oproti spoločnému vlastníctvu.
Najčastejšie otázky
Q: Aké finančné dôsledky má predaj bytu do 5 rokov?
A: Predaj bytu do 5 rokov od kúpy podlieha dani z príjmu z predaja bytu, čo môže znížiť čistý výnos z predaja.
Q: Je možné, aby si jeden partner ponechal byt a vyplatil druhého?
A: Áno, jeden partner si môže ponechať byt a vyplatiť druhého, pričom treba overiť schopnosť vyplatiť protistranu a prevziať alebo refinancovať celú hypotéku.
Q: Aké daňové povinnosti vzniknú pri prenájme izby v byte, ktorý vlastníte?
A: Pri prenájme izby vzniká povinnosť priznať a platiť daň z príjmov z nájmu a viesť príslušnú evidenciu.
Q: Môže osoba žijúca v domácnosti získať dedičské práva bez toho, aby bola na liste vlastníctva?
A: Občiansky zákonník 40/1964 §474 uvádza, že ak nededia poručiteľovi potomci, dedí v druhej skupine manžel, rodičia a ďalej tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku v spoločnej domácnosti.
Q: Ako znížiť právne riziká pri prijímaní nájomníka do izby?
A: Uzavrieť písomnú nájomnú zmluvu, evidovať príjmy z nájmu a mať jasno v tom, že ide o nájomné vzťahy, nie o trvalé spoločné bývanie.
Q: Aké sú bežné alternatívy, ak si niekto nemôže dovoliť nechávanie väčšieho bytu samostatne?
A: Alternatívy sú predaj a kúpa menšieho bytu, prevzatie celej hypotéky s prenájmom izby ako dočasným riešením alebo prenájom celého bytu a presun do lacnejšieho nájmu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Treba zohľadniť daňové dopady pri predaji bytu do 5 rokov a možnosti splácania hypotéky pri rozhodnutí ponechať si byt.
Sporné názory
- Možnosť A: Ponechať si väčší byt, vyplatiť druhého a prípadne prenajímať izbu na krytie splátok.
- Možnosť B: Predať väčší byt a kúpiť menší byt kvôli súkromiu a jednoduchšiemu vysporiadaniu.
- Možnosť A: Paragraf o dedičstve (§474 OZ) sa môže vzťahovať na osoby, ktoré žili v spoločnej domácnosti najmenej rok.
- Možnosť B: Osoba s písomnou nájomnou zmluvou (podnájomník) by nemala mať rovnaké dedičské nároky ako partner/družka.
Otvorené otázky
- Ako konkrétne dokázať pred súdom alebo notárom, že niekto bol len nájomník a nie osoba žijúca v spoločnej domácnosti podľa §474?
- Aké sú presné daňové sadzby a podmienky pri predaji bytu do 5 rokov v konkrétnom prípade?
- Je prevzatie celej hypotéky a prenájom izby dlhodobo finančne udržateľné bez rizika straty súkromia?
Spomenuté značky a firmy
Občiansky zákonník 40/1964
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, predaj bytu do 5 rokov - daň z príjmu, prenájom izby, nájomná zmluva, dane z príjmu z nájmu, vyplatenie spoluvlastníka, bezpodielové vlastníctvo, fond oprav
Miesta a osoby
žiadne
Nechala by som si vacsi a hladala sposob, ako to utiahnut. Najdes si novy vztah, zalozis rodinu a zas budes zhanat vacsi byt?
Pre mna je najvhodnejsia situacia vziat si dany byt na seba, vziat si celu hypoteku na seba, riesit si pripadny prenajom izby uz sama za seba a len ako nudzove riesenie. Hlavne teda ak by islo o 3i vacsi byt a teoreticky prechod do mensieho 2i bytu, to je zbytocne. Ak by povodny vacsi mal 4 ci 5i a mensi by mal byt vyrazne mensi, tam uz by som bola skor za predaj.
málo informácií. Ak predáš byt do 5 rokov, platíš dane z príjmu z predaja bytu. A za ďalšie, ak si jeden nechá byt, musí hádam toho druhého vyplatiť. Dokáže to?
@sasa1310 mame ho len 2 roky, áno vyplatiť ho viem, ale presne bola by tam ta dan..
@biba_18 tak mne to nepride divne, asi preto, ze tiez zijeme v mojom byte. Byt je moj, domov je to pre nas vsetkych. Kym vsetko funguje, tak nie je ziadny problem. Ked to prestane fungovat, tak tiez nebude ziadny problem - bude uplne jasne, kto sa ma zbalit a odist. Ja som toho nazoru, ze 1nehnutelnost = 1majitel a nerozumiem tej potrebe mat spolocne (rozumiem dovodom, pre ktore to ludia inak nevedia spravit, ale nerozumiem tomu ak niekto vyslovene chce spolocne vlastnictvo).
@sissy27 no možno práve preto, aby neostal po rokoch vzťahu a investovaných peňazí do toho bytu s holou ritou. Ty by si žila u muža v jeho byte a financovala opravy, nábytok atd do cudzieho? No ja nie. A tak isto chápem, že by tak nechcel žiť muž.
@lucia147852 vidis, my to tak mame - tento byt, v ktorom zijeme, je len moj. Drobne opravy ci vymenu nabytku nepovazujeme ani jeden za nejaku investiciu, su to veci, ktore uzivame obaja a opotrebúvajú sa, takze je normalne, ze ich spolocne vymenime / opravime. Na druhej strane - nikto nemusi odchadzat zo vztahu s holou ritou, ale vacsinou je to o tom, ze sa niekto niekomu zavesi na krk, nastahuje sa a viac sa nestara a potom je prekvapeny. Toto nie je nasa situacia, kazdy mame svoje, bolo to len o rozhodnuti, kde budeme spolu zit. Rozhodli sme sa tak spolu, urcite by som mu po xx rokoch nevykrikovala, ze mi vylezal matrac 😂 ved aj ja som chcela, aby tu bol. Ale opakujem, chapem, ze nie kazdy ma taketo moznosti, a vtedy je samozrejme ok mat spolocnu nehnutelnost. Lenze boli tu uz diskusie, kde zeny vyslovene dupkali nozickou, ze chcu spolocne, lebo im to dodava akysi status rodiny.
inak pozor na to. Ak by sa ti niečo stalo a máš tam spolubývajúceho viac ako rok. A nemáš deti, tak dedí aj on po tebe...
@jana005 Nech sa páči. Občiansky zákonník 40/1964
Druhá hlava
DEDENIE ZO ZÁKONA
§ 474
(1)
Ak nededia poručiteľovi potomci, dedí v druhej skupine manžel, poručiteľovi rodičia a ďalej tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z tohto dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa.
@jana005 si si prečítala citáciu zákona? Nikde sa nič o druhovi nepíše. Píše sa o osobách, ktoré žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roka v spoločnej domácnosti. Ako to bude kto dokazovať či bol druh alebo len nájomník je neskôr na právnikovi. Ja som autorke spomenula, že je takéto niečo v zákone a treba aby bola obozretná. Ako si si ty vysvetlila zákon je už tvoja vec. Ja čítam ako je to tam napísané a preto by som radšej nikdy nemala u seba vo svojom byte žiadneho nájomcu.
@sasa1310 ale ze ma niekto podnajomnika nie je zivot v spolocnej domacnosti :D ma tam svoju “domacnost” v izbe v cudzom byte. A hlavne ma mat tento “vztah” osetreny zmluvou z ktorej je jasne ze to nie je partnersky vztah.
@vanilkovazmrzka
@biba_18 nie som právnička, zmluvu môže mať aj nemusí. Musí potom platiť dane z príjmu z nájmu a pod. Toto všetko si musí autorka poriadne premyslieť aké nástrahy sú pri nájomníčke v jej byte v osobnom vlastníctve.
Okrem toho, ona už nebude nič dokazovať. A nájomník dokáže zmluvou, že nededí? Môže tvrdiť, že žiadna nie je, aby podedil. To je fakt diskutabilné a na právnika. Ja tvrdím, že takýto paragraf existuje a treba s ním rátať
@vanilkovazmrzka jasne. aj paragraf som si vymyslela. Ale však buďte v sladkom nevedomí. Prenajímam byty, tak čítam aké sú nástrahy
@biba_18 ake davanie penazi do niecoho? Ze treba raz za xy rokov vymenit bateriu v sprche alebo sedacku? Ze treba platit fond oprav a energie? Ved to je hadam normalne, ze ked niekde byvam a pouzivam zariadenie, tak ho aj opotrebuvam. Ja neviem v akych vztahoch tu poniektore zijete, ale teda u nas sa kvoli tomuto fakt dohadovat nemusime. Obaja mame podmienky na to, aby sme vedeli bez problemov fungovat samostatne, nie sme spolu preto, ze sme jeden na druheho odkazani a obaja si to uvedomujeme. Ja nepotrebujem muza aby zaplatil tu novu sedacku ci naplnil chladnicku, a ani on tu nie je preto, ze by nemal co jest alebo kde spat…
Kúpiť menší...niet nad súkromie a pohodu...