Máme predať byt?
Budem sa snazit byt strucna a objasnit situaciu co najjednoduchsie.
Byvanie mame poriesene - byt bez hypo.
Kupili sme druhy byt - financovanie na hypo, najomne nepokryje komplet naklady, doplacame cca 100€. S tym sme boli ok, brali sme to ako investiciu ved ceny nehnutelnosti stale rastu. Casom ak by sa zadarilo resp moj sen je pozemok aspon s mensou chatkou/zahradkou na jendoduche prespatie alebo vybehanie pre deti.
Lenze ceny nehnutelnosti tak vyskocili ze keby sme ten byt teraz predali mame zarobenych cca 50 000€ cisteho (aj ked odratam dane, vyplatenie zostatkovej hypo). Ak by sme zobrali dalsiu hypo so splatkou len tych 100€ co teraz aj tak doplacame na byt, dostali by sme sa sme uz na peknu sumu za ktoru by sme vedeli kupit uz vacsiu chatu/dom kde by sa dali travit aj prazdniny, nie len tak nejake prespatie.
A tu je nasa dilema - nechat to tak ako mame tj byt z ktoreho momentalne nic nemame a este platime 100€ alebo byt predat, 100€ platit stale ale mat chatu z ktorej bude uzitok uz teraz? Casom by ale byt mal vyssiu hodnotu a splatili by ho najpmnici …
S manzelom mame rozdielne nazory aj ked vzajomne chapeme argumenty toho druheho, uvazujeme co je lepsie. Manzel vidi v druhom byte nasu zabezpeku na dochodok - prenajom bytu po x rokoch uz bez hypo by bol nas prijem k dochodku, alebo ak by sme ho predali bola by to pekna kopa penazi, aj detom by sme vedeli nieco dat … a ako hovori “zadarmo” lebo hypo nam splatia najomnici. Ja som za predaj a kupu chaty, ak by bolo zle tak na dochodok predat bud chatu alebo byt v ktorom byvame a kupit mensi ked deti odrastu.
Stručné zhrnutie
- Predaj investičného bytu by podľa odhadov mohol priniesť približne 50 000 € čistého zisku po vysporiadaní zostávajúcej hypotéky.
- Súčasný prenájom druhého bytu v príklade neprikrýva všetky náklady a majiteľ dopláca približne 100 € mesačne.
- Hlavné riešenia sú ponechať byt ako dlhodobú investíciu a zábezpeku na dôchodok alebo predať byt a použiť získané prostriedky (cca 50 000 €) na kúpu chaty s okamžitým užitkom; diskusia tiež odporúčala zostať vlastníkom 5 rokov, aby sa predišlo dani (v diskusii spomenutá sadzba 33 % zo zisku pri skoršom predaji).
Najčastejšie otázky
Q: Kedy sa pri predaji bytu vyhnete dani z príjmu z kapitálového zisku?
A: Diskusia uvádza, že vlastníctvo nehnuteľnosti aspoň 5 rokov zabraňuje povinnosti platiť daň z kapitálového zisku; pri skoršom predaji bola v diskusii spomenutá sadzba približne 33 % zo zisku.
Q: Ako ovplyvňuje prenájom rentabilitu investičného bytu?
A: V konkrétnom prípade prenájom nepokrýva všetky náklady a majiteľ dopláca cca 100 € mesačne, takže rast cien energií a úrokov môže prenájom spraviť stratovým.
Q: Aké sú alternatívy k okamžitému nákupu chaty?
A: Ako alternatívu diskusia uvádza krátkodobé prenájmy chát, wellness pobyty alebo prenájom chaty na víkendy, čo eliminuje dlhodobú údržbu a prevádzkové náklady spojené s vlastníctvom.
Q: Dá sa získať hypotéka na chatu v plnej výške?
A: V diskusii sa uvádza, že banky často neposkytnú hypotéku na chatu v plnej výške alebo v takej miere ako na byt, a preto financovanie chaty môže byť obmedzené.
Q: Ako ovplyvní rozhodnutie koniec fixácie hypotéky?
A: Koniec fixácie po 5 rokoch môže viesť k zvýšeniu úrokovej sadzby a tým k vyšším mesačným splátkam, čo môže zmeniť ekonomickú výhodnosť ponechania bytu v prenájme.
Q: Stojí za to predať investičný byt a kúpiť chatu z dlhodobého pohľadu?
A: Diskusia je rozdelená: jeden argument je, že byt predstavuje zabezpečenie na dôchodok a možný pasívny príjem po splatení hypotéky; opačný argument je, že predaj by priniesol cca 50 000 € čistého na okamžité kúzanie chaty a okamžité rodinné využitie.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pre väčšinu diskutujúcich je rozumné zvážiť ponechanie bytu ako dlhodobú investíciu a zábezpeku na dôchodok alebo aspoň počkať 5 rokov, aby sa predišlo dani z predaja.
Sporné názory
- Možnosť A: Byt si nechať ako dlhodobú investíciu s očakávaním rastu cien a budúceho príjmu z prenájmu (argumenty zahŕňajú zabezpečenie na dôchodok).
Možnosť B: Byt predať a použiť približne 50 000 € na kúpu chaty pre okamžité rodinné využitie, aj keď to znamená stratu budúceho prenájomného príjmu a menšiu zábezpeku na dôchodok.
- Možnosť A: Trh s nehnuteľnosťami bude ďalej rásť (argument opakujúci sa v diskusii).
Možnosť B: Trh môže klesnúť alebo stagnovať pri ekonomickej kríze a zvýšení úrokových sadzieb (v diskusii spomenuté príklady z krízy 2008–2012).
Otvorené otázky
- Kedy je najvhodnejší čas na predaj, ak sa chce investor vyhnúť daniam a zároveň maximalizovať zisk vzhľadom na možnú zmenu úrokových sadzieb a cien nehnuteľností?
- Ako sa vyvinú úrokové sadzby po skončení fixácie za 5 rokov a ovplyvní to rentabilitu prenájmu druhého bytu?
Spomenuté značky a firmy
Lehman brothers
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, fixácia hypotéky, refinancovanie, prenájom nehnuteľnosti, predaj nehnuteľnosti, daň z kapitálového zisku 33 %, krátkodobý prenájom/chatovanie, wellness pobyty
Miesta a osoby
BA, Košice, Detroit, USA
nechajte si to prejst este poriadne hlavou, podrzte ho tych 5 rokov, aby ste sa vyhli plateniu dani a potom uvidite kam sa nazorovo za ten cas posuniete. je fajn aby ste obaja boli za nejake riesenie
V tejto situacii, by som nic nepredavala, ale ani nekupovala. Ak potrebujes na dom predat 2 byty, tak by som to nerobila. Sice budes mat dom, ale detom viac pomoze v dospelosti ten druhy byt, ktory uz bude z vacsej casti splateny. Poobzerala by som sa, ked sa situacia stabilizuje po nejakom pozemku. Postavit mozete aj neskor a tesit sa z domu s vacsimi detmi, pripadne vnucatami.
@nerko asi si nepochopila nasu situaciu, nechceme predavat 2 byty ale iba jeden a namiesto toho kupit chatu a nie dom na byvanie, byvali by sme stale v byte a chatu mali len na volny cas
Ale teda ja by som asi radsej nechala byt. Do buducnosti je to dobry start aj pre deti. Doplacas za neho 100e mesacne a o nejakych 20 rokov nozes dat dietatu kluc od bytu ze paci sa mas kde byvat. V porovnani s rodicom ktory dietatu odklada 20 rokov 100e mesacne a odovvzda mu 24000e ktore mu tak budu stacit na parmesacny depozit do prenajateho bytu. 🤔
@dzina007 problem je ze mame 2 deti a ten byt je jednoizbak 😂 ale principíne ano - mozeme predat a dat im start do zivota, prvom rade vsak myslime na nas dochodok - bud pokracovat v prenajme a mat prijem alebo z predaja pekne zit x rokov…. Len toto je buducnost, ja by som mala rada uz teraz z niecoho uzitok
Radila som sa s mužom aj, nakoľko má v týchto veciach prehľad.
Tak ak pôjde hore všetko ako doteraz, tak aj nájom budete mať možnosť zvýšiť budúci rok.
Muž vraví ze ak to je za účelom nadobudnutia niečoho ďalšieho, aj keď len chatky, tak by do toho šiel ale len v prípade toho vlastnenia 5rokov.