Máme úver na byt, chceme dom. Dá sa to?
Ahojte, prosím poraďte - máme s manželom úver na bývanie, klasika 30 rokov, sprácame tretí rok, o dva roky nám končí fixná úroková sadzba. Chceli by sme dom - akým spôsobom sa toto dá riešiť - predať byt, na ktorý je ťarcha sa nedá - dá sa postúpiť úver niekomu inému? Alebo kúpiť dom a ťarcha sa prenesie na dom? Alebo súčasne predať byt a kupovať dom? Dá sa dohodnúť s bankou? Máme slsp. Komplikované, ale chceme to riešiť čím skôr, zarábame dobre, iné úvery nemáme. VĎAKA.
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu zaťaženého hypotékou je možný, pretože z predajnej ceny sa hypotéka vyplatí a po vyplatení banka zruší ťarchu v katastri.
- Banky umožňujú zmenu predmetu zabezpečenia (prenesenie ťarchy na inú nehnuteľnosť), ak nová nehnuteľnosť banka akceptuje a je potvrdená znaleckým posudkom.
- Predčasné splatenie hypotekárneho úveru prináša poplatky; SLSP uvádza poplatok 5 % zo zostatku istiny a pri úvere „pre mladých“ môže vzniknúť povinnosť vrátiť štátny príspevok podľa podmienok programu.
Najčastejšie otázky
Q: Dá sa predať byt, na ktorý je vedená hypotéka?
A: Áno, z predajnej ceny sa hypotéka vyplatí; kupujúci môže peniaze previesť priamo na úverový účet a banka po vyplatení zruší ťarchu v katastri.
Q: Môžem preniesť ťarchu z bytu na kúpu domu?
A: Áno, ide o zmenu predmetu zabezpečenia, ktorú banka môže schváliť, ale nová nehnuteľnosť musí byť právne a technicky akceptovateľná a bude potrebný znalecký posudok.
Q: Musím čakať na koniec fixácie alebo na koniec štátneho príspevku, aby som mohol(by) predať byt?
A: Na koniec fixácie čakať netreba, ale predčasné vyplatenie môže znamenať poplatky (napr. SLSP 5 % zo zostatku istiny); pri „hypotéke pre mladých“ môže predaj v skrátenom období vyžadovať vrátenie štátneho príspevku, pričom v diskusii bolo uvedené, že prefinancovanie po 4 rokoch môže zabrániť vráteniu príspevku.
Q: Môže kupujúci prevziať moju existujúcu hypotéku?
A: Prevzatie dlhu je možné, ale banka bude kupujúceho posudzovať ako nového žiadateľa; v praxi je to zriedkavé a kupujúci často vybaví vlastnú hypotéku s aktuálnymi podmienkami.
Q: Ako sa počíta poplatok za predčasné splatenie úveru?
A: Poplatok sa počíta zo zostatku istiny úveru (napr. ak bolo požičaných 30 000 € a zostáva 28 000 €, 5 % sa počíta z 28 000 €), takto vysvetlil odborný prístup uvedený v diskusii.
Q: Má zmysel počkať s predajom, ak mám fixáciu na 5 rokov?
A: Podľa skúseností z diskusie môže byť nevýhodné vyplatiť hypotéku počas dlhšej fixácie kvôli sankciám a prípadnému vráteniu štátneho príspevku; rozhodnutie závisí na konkrétnych sumách, poplatkoch a bonite novej nehnuteľnosti.
Závery z diskusie
Zhoda
- Predaj zaťaženého bytu je bežný postup; z predajnej sumy sa hypotéka vyplatí a ťarcha sa následne zruší v katastri.
- Banky požadujú znalecký posudok a posúdenie novej nehnuteľnosti pri presune ťarchy alebo pri refinancovaní.
- Predčasné splatenie úveru je spojené s poplatkami; konkrétne SLSP spomínali poplatok 5 % zo zostatku istiny.
Sporné názory
- Možnosť predfinancovať alebo predčasne vyplatiť úver bez vrátenia štátneho príspevku: jedna verzia tvrdí, že pri predaji pred uplynutím viazanosti treba vrátiť štátny príspevok, druhá verzia uvádza, že „úver pre mladých“ je možné prefinancovať po 4 rokoch bez vrátenia príspevku.
- Prevzatie hypotekárneho dlhu kupujúcim: niektorí hovoria, že prevzatie dlhu je realizovateľné, iní upozorňujú, že je to zriedkavé a kupujúci býva posudzovaný ako nový žiadateľ, preto si často vybaví vlastnú hypotéku.
Otvorené otázky
- Pri akej fáze rozostavanej stavby (kolaudácia alebo percento dokončenia) banka akceptuje presun záložného práva ako zabezpečenie?
- Aké konkrétne poplatky a podmienky okrem 5 % uplatňuje každá banka pri prenose ťarchy a pri predčasnom splatení?
- Do akej miery je prakticky uskutočniteľné a atraktívne pre kupujúceho prevzatie existujúcej hypotéky v aktuálnom úrokovom prostredí?
Spomenuté značky a firmy
SLSP, Poštová banka, Katastrálny úrad
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, hypotéka pre mladých, predčasné splatenie (poplatok 5 % SLSP), prevzatie dlhu, zmena predmetu zabezpečenia (prenesenie ťarchy), refinancovanie, znalecký posudok, kolaudácia
Miesta a osoby
žiadne
@lubka661986 Da sa. Je to zmena zmluvnych podmienok- zmena predmetu zabezpecenia. Moze to byt s poplatkom. Nova nehnutelnost musi byt akceptovatelna bankou - co do pravnej a technickej vhodnosti a samozrejme musi postacovat ohodnotenie podla znaleckeho (do vysky minimalne zostatkovej hodnoty uveru).
@lubka661986 Pri zmene zabezpečenia banka neskúma príjem, takže materská je ok. Treba požiadať o zmenu zabezpečenia, najskôr sa však musí založiť nová nehnuteľnosť a až potom uvolní banka pôvodný byt. Takže treba naplánovať kúpu a predaj naraz alebo po sebe, aby ste s predávajúcim domu dohodli podmienky kúpy tak, že si najskôr prenesiete hypotéku na dom a až z vyplatených peňazí za predaný byt mu zaplatíte kúpnu cenu. Alebo Vám musia kupujúci najskôr musia vyplatiť peniaze za byt a súhlasiť s tým, že až po vyplatení kúpy domu im uvoľníte nehnuteľnosť.
@saaa ?? 🙂 dom už máme postavený, túto tému som zakladala teda riadne dávno 🙂
@herdinka Dobrý viem že to už bolo dávno čo ste sem pisali len sa chcem opýtať či sa tomu ešte venujete ?😊 chcela by som radu od odborníka 🙂 S manželom sme si tiež kúpili byt pred troma rokmi no už sa nám odvtedy narodilo babo takže som na materskej momentalne až od septembra pôjde do škôlky takže plánujem hneď aj do roboty..Chceli by sme rodinný domček no zatial ešte nič konkrétne najprv sa informujem 😊 Máme úver pre mladých s štátnym prispevkom na 5rokov no už tri roky to splácame.Neviem že akú máme šancu predať byt či musíme počkať ešte dva roky kým sa nám skončí štátny príspevok ? Chceme starší rodinný dom ktorý si chceme prerobiť takže by sme potrebovali aj nejaké financie navyše...je lepšie ak počkáme kým sa aj ja vrátim do roboty? Neviem akú máme šancu preto sa obracism na vás 🙂 Ďakujem ak na mňa budete reagovať 😊
@nikolp Nie som síce odborník ale akurát sme predali byt a kúpili dom 🙂 Čo treba zvážiť sú poplatky - pokiaľ ste kúpili byt len pred 3 rokmi, ak by ste ho teraz predali, tak musíte zaplatiť celý štátny príspevok späť, a zároveň ak by ste byt predali za vyššiu sumu ako ste ho kúpili, tak aj daň plus zdravotné poistenie (nejakých 34% zo zisku). My sme (aj) kvôli tomu čakali takmer 2 roky, aby sme nemuseli aspoň vracať príspevok, a teda keby nechceme platiť aj tých 34% tak by sme museli čakať ešte ďalší rok, čo sa nám nechcelo už.
@nikolp ahoj ano pravdaze sa tomu este venujem. Momemtalne popri materskej. Lepsie bude ak mi napises spravu ... ale tak vseobecne uver pre mladych sa da po 4 rokoch prefinancovat bez toho aby sa vracal prispevok naspat statu. A radsej by som teda pouvazovala na tym ako sa na to predpripravit aby sa vela nepreplatilo lebo samozrejme sa to da. Lebo kupa domu je na zavazok na 30 rokov tak uz necely rok nie je taka dlha doba pockat.
Dobrý deň. Chcem predať byt a preniesť hypotéka z bytu na rozostavaný dom. Nakoľko percent musí byť tento dom dokončený, alebo musí byť riadne skolavdovaný. Ďakujem.
bab yak ste neokto s trnavy a okolia a potrebujete pomoct s hypotekou alebo pozickou aj refinancovanie stami napsiat spravu poradim budete urcite spokojny odporucim vam velmi dobru finacnu ja som mala uver v postovej banke 20000 eur som na materskej iba mnazel pracujem aj napriek uveru v postovej sme dostali hypoteku 100000 a kupili domcek ak niekto potrebujem urcite poradim
dobrý den chcem sa spytať ci niekto viete alebo máte skusenosť s prenesím hypo na inú nehnutelnost ak som na materskej, respektíve poberam rodičovský príspevok, chceli by sme totiž predať byt na ktorý mame hypo a preniesť si ju na rodičovský dom, dá sa???? dakujem