Máme úver na byt, chceme dom. Dá sa to?
Ahojte, prosím poraďte - máme s manželom úver na bývanie, klasika 30 rokov, sprácame tretí rok, o dva roky nám končí fixná úroková sadzba. Chceli by sme dom - akým spôsobom sa toto dá riešiť - predať byt, na ktorý je ťarcha sa nedá - dá sa postúpiť úver niekomu inému? Alebo kúpiť dom a ťarcha sa prenesie na dom? Alebo súčasne predať byt a kupovať dom? Dá sa dohodnúť s bankou? Máme slsp. Komplikované, ale chceme to riešiť čím skôr, zarábame dobre, iné úvery nemáme. VĎAKA.
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu zaťaženého hypotékou je možný, pretože z predajnej ceny sa hypotéka vyplatí a po vyplatení banka zruší ťarchu v katastri.
- Banky umožňujú zmenu predmetu zabezpečenia (prenesenie ťarchy na inú nehnuteľnosť), ak nová nehnuteľnosť banka akceptuje a je potvrdená znaleckým posudkom.
- Predčasné splatenie hypotekárneho úveru prináša poplatky; SLSP uvádza poplatok 5 % zo zostatku istiny a pri úvere „pre mladých“ môže vzniknúť povinnosť vrátiť štátny príspevok podľa podmienok programu.
Najčastejšie otázky
Q: Dá sa predať byt, na ktorý je vedená hypotéka?
A: Áno, z predajnej ceny sa hypotéka vyplatí; kupujúci môže peniaze previesť priamo na úverový účet a banka po vyplatení zruší ťarchu v katastri.
Q: Môžem preniesť ťarchu z bytu na kúpu domu?
A: Áno, ide o zmenu predmetu zabezpečenia, ktorú banka môže schváliť, ale nová nehnuteľnosť musí byť právne a technicky akceptovateľná a bude potrebný znalecký posudok.
Q: Musím čakať na koniec fixácie alebo na koniec štátneho príspevku, aby som mohol(by) predať byt?
A: Na koniec fixácie čakať netreba, ale predčasné vyplatenie môže znamenať poplatky (napr. SLSP 5 % zo zostatku istiny); pri „hypotéke pre mladých“ môže predaj v skrátenom období vyžadovať vrátenie štátneho príspevku, pričom v diskusii bolo uvedené, že prefinancovanie po 4 rokoch môže zabrániť vráteniu príspevku.
Q: Môže kupujúci prevziať moju existujúcu hypotéku?
A: Prevzatie dlhu je možné, ale banka bude kupujúceho posudzovať ako nového žiadateľa; v praxi je to zriedkavé a kupujúci často vybaví vlastnú hypotéku s aktuálnymi podmienkami.
Q: Ako sa počíta poplatok za predčasné splatenie úveru?
A: Poplatok sa počíta zo zostatku istiny úveru (napr. ak bolo požičaných 30 000 € a zostáva 28 000 €, 5 % sa počíta z 28 000 €), takto vysvetlil odborný prístup uvedený v diskusii.
Q: Má zmysel počkať s predajom, ak mám fixáciu na 5 rokov?
A: Podľa skúseností z diskusie môže byť nevýhodné vyplatiť hypotéku počas dlhšej fixácie kvôli sankciám a prípadnému vráteniu štátneho príspevku; rozhodnutie závisí na konkrétnych sumách, poplatkoch a bonite novej nehnuteľnosti.
Závery z diskusie
Zhoda
- Predaj zaťaženého bytu je bežný postup; z predajnej sumy sa hypotéka vyplatí a ťarcha sa následne zruší v katastri.
- Banky požadujú znalecký posudok a posúdenie novej nehnuteľnosti pri presune ťarchy alebo pri refinancovaní.
- Predčasné splatenie úveru je spojené s poplatkami; konkrétne SLSP spomínali poplatok 5 % zo zostatku istiny.
Sporné názory
- Možnosť predfinancovať alebo predčasne vyplatiť úver bez vrátenia štátneho príspevku: jedna verzia tvrdí, že pri predaji pred uplynutím viazanosti treba vrátiť štátny príspevok, druhá verzia uvádza, že „úver pre mladých“ je možné prefinancovať po 4 rokoch bez vrátenia príspevku.
- Prevzatie hypotekárneho dlhu kupujúcim: niektorí hovoria, že prevzatie dlhu je realizovateľné, iní upozorňujú, že je to zriedkavé a kupujúci býva posudzovaný ako nový žiadateľ, preto si často vybaví vlastnú hypotéku.
Otvorené otázky
- Pri akej fáze rozostavanej stavby (kolaudácia alebo percento dokončenia) banka akceptuje presun záložného práva ako zabezpečenie?
- Aké konkrétne poplatky a podmienky okrem 5 % uplatňuje každá banka pri prenose ťarchy a pri predčasnom splatení?
- Do akej miery je prakticky uskutočniteľné a atraktívne pre kupujúceho prevzatie existujúcej hypotéky v aktuálnom úrokovom prostredí?
Spomenuté značky a firmy
SLSP, Poštová banka, Katastrálny úrad
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, hypotéka pre mladých, predčasné splatenie (poplatok 5 % SLSP), prevzatie dlhu, zmena predmetu zabezpečenia (prenesenie ťarchy), refinancovanie, znalecký posudok, kolaudácia
Miesta a osoby
žiadne
@lenka110611 v spolupraci s bankou vies predat aj byt s hypo, pripadne ak sa dohodnes mozes zabezbeku z hypo prehodit na inu nehnutelnost a nasledne na dom a byt cisty predat... alebo ako ti radila lubikan -
@lenka110611 ak chcete kupovať už skolaudovaný dom, tak bez problémov, horšie by bolo, ak chcete stavať, tam by to bolo zložitejšie, ťarcha sa jednoducho prenesie na inú nehnuteľnosť a byt predáte.
a nemusím čakať kým mi skončí fix či musím? lebo to je až o dva roky...
@natalienka12 ale musíme to urobiť súčasne - naraz aj kúpiť dom aj predať byt - lebo ten dom musíme z niečoho vyplatiť.. či?
@lenka110611 nemusíš čakať na koniec fixácie, ale všetko je to o peniazoch a ešte raz o peniazoch, za všetko si banka účtuje poplatky a v prípade prenesenia ťarchy na iný záložný objekt ten poplatok určite platiť budete. Či sa zmení fixácia to posúdiť neviem, záleží ako vyhodnotí banka situáciu, pretože nová nehnuteľnosť môže, ale nemusí byť pre banku lukratívnejšia a v tom prípade banka neschváli prenesie ťarchy, treba sa na to opýtať v banke. A už máte na byt aj kupujúceho a máte vyhliadnutý dom, ktorý idete kúpiť? Tento dom bude treba znalecky oceniť a podľa toho banka posúdi bonitu nehnuteľnosti.
My práve riešime to isté - byt sme predali, sumu vyplatili banke, ona zrušila ťarchu, prepísali na katastri na nového majiteľa a kúpili dom znova na hypotéku... je to zložité a trvá to dlho, ale stojí to za to 😎
@lenka110611 my sme riesili toto iste...ak predas byt a v ten isty rok kupis za tie peniaze inu nehnutelnost, neplatis dane statu z predaja...inak by si platila...
@nikayla a mali ste skončený fix alebo nie? aby tam neboli nejaké poplatky alebo čo..
@lenka110611 Dá sa predať aj nehnuteľnosť s ťarchou - z predajnej ceny sa totiž hypotéka vyplatí a tým sa uvoľní ťarcha, takže toto Ťa nijako v predaji bytu neobmedzuje.
Na koniec fixácie netreba čakať, byt je možné predať aj teraz a hypotéku vyplatiť, ibaže budete musieť zaplatiť poplatok za predčasné splatenie hypotéky, čo má SLSP vo výške 5% zostatku istiny úveru, takže by bolo dobré si do ceny za predaj bytu zarátať aj tieto poplatky - napr. pri hypo 50tis. eur urobí ten poplatok navyše 2500 eur.
Čo sa týka kúpy domu, na ten si môžete vybaviť novú hypotéku aj teraz, keď už jednu hypotéku máte na ten byt - musia vám na jej splátky postačovať vaše terajšie príjmy. Alebo môžete najskôr predať byt, zo sumy za predaj splatiť existujúcu hypo a až potom žiadať o novú hypo na dom - záleží ale, či máte kde bývať po dobu, kým bude byt predaný a kým sa kúpy dom, alebo sa dohodnúť s novými majiteľmi bytu na cca 1-2 mesačnom nájme, kým vyriešite dom.
Je možné aj presun hypotéky na inú osobu, napr. na kupujúceho vášho bytu, ale tento bude posudzovaný štandardne ako nový žiadateľ o hypotéku, tzn. všetko bude musieť doložiť akoby si žiadal o novú hypo - správne je to definované ako prevzatie dlhu - štandardne sa to ale robí len pri napr. vysporiadaní BSM, dedičské konanie a pod. Nestretla som sa ešte s prípadom na prevzatie dlhu úplne cudzou osobou a pravdupovediac, pre kupujúceho by to isto bolo i nevýhodné, pretože dnes sú nižšie úroky na hypotékach, ako boli pred troma rokmi, takže si myslím, že by dostal lepšie podmienky ak si vybaví hypo sám na seba a z tej hypo vám vyplatí kúpnu cenu a z tej sa vám vyplatí hypotéka.
a dajte si este pozor,na to,aby nove byvanie nebolo drahsie ako to terajsie,resp. aby ste byt nepredali za menej,nez mate dlzobu...to by ste museli dosplacat,ak by ste chceli novy uver na dom...to je strasne zlozite vsetko
ahoj, ak mozem aj odbornejsie poradit je viacero moznosti ako sa to da riesit podla roznych faktorov ako napriklad vyska ceny bytu a cena domu, ci uz mate vybraty konkretny dom alebo nie, to zalezi potom pri jednani v banke a podobne. su moznosti refinancovania uverov s navysenim a plno inych, tiez zalezi ci budete este rekonstruovat novy odm alebo uz ide kupit prerobeny. Ak by ste mali zaujem vediet o tom viac mozte ma nakontaktovat., ak sa naozaj chcete nejak zabezpečiť poprípade si dať odborne a zadarmo poradiť, pracujem ako nezávislý inančný agent, a ako správneho a dôveryhodného pracovníka ma zastrešuje spoločnosť. Viem odpovedať na otázky, dokonca aj priamo vyriešiť každú konkrétnu situáciu a ponúknuť viaceré riešenia, ktoré si mozte podla uvazenia vybrat. S pozdravom
ps neriadila by som sa ponuknutymi konkretnymi rieseniami lebo v kazdom pripade to je inak a zohladnuje sa vela veci k tomu, takze co moze vyst jednemu nemusi byt u druheho efektivne a bude to v jeho nepropech.
@lenka110611 no v prvom rade musis najst kupcu na byt a vyhliadnut si dom. Pochybujem, ze prehodis zalozne pravo na dom, ktory este nie je tvoj a majitel by s tym suhlasil a zatial by nedostal peniaze. Osobne by som nasla kupcu, ktory bude vyplacat existujuci uver a nasla financujuci domcek, ktory chces kupit. NEchala schvalit hypoteku novu na kupu rodinneho domu a ked ho budes mat schvaleny, podpisala kupnu zmluvu na byt a doriesila prevod penazi a vyplatenie hypo v SLSP a nasledne nacerpala uver v novej banke.... da sa to, aj ked to chce trosku koordinacie a idealne, aby to robila jedna realitka aj predaj aj kupu a jeden financny poradca 🙂 ... ak by si potrebovala pomoct, staci dat vediet 🙂 .. riesila som take veci a aj teraz aktualne jeden riesim 🙂
@lenka110611 ahoj, to, ze mate zalozne pravo na byte Ta nijako neobmedzuje v jeho predaji, pri rieseni Tvojej otazky zalezi na viacerych faktoroch, ak by si mala zaujem, napis mi do ip, rada Ti poradim a vyberieme nyjvyhodnejsiu variantu pre Teba, 🙂
Ak mate hocijake otazky ohhladom tohto či inej fin.situacie,napište my spravu rada poradima pomôžem 🙂
Dobrý deň, mám otázku , radi by sme vymenily byt s hypotek za dom , nasly sme dom ktory chcu vymenit bez doplatku za byt ,ale mi mame hypoteku na byt ako mam postupovat? poziadat o prenos hypoteky na dom? da sa to?
Ďakujem za radu , ale majitelia domu nechcu pres realitu urobit vymenu , budeme musiet obehat vsetko sami 😖 😖
Keby vám to robí realitka, naúčtuje si za predaj 20% hodnoty domu. Realitky majú veľmi vysoké marže za sprostredkovanie obchodu.
Problém by nemal nastať. Stačí v banke požiadať o prevod bremena. Musí to byť uvedene v kúpnej zmluve že s tým súhlasí majiteľ ktorý dom nadobúda. V banke by vám mali povedať presne ako postupovať.
@tanapeta otázku som zakladala pred rokom... už je to vyriešené aj tak vdaka... nakoniec staviame 🙂
ak mate fix na 5 rokov je hlupost predavat byt a vyplatit hypoteku...tipujen ze fix mate kvoli hypoteke pre mladych a tam nastava problem pretoze ak by ste hypoteku vyplatili skor ako po fixnom obdobi musite preplatit statu to co doteraz platil a to sa neoplati ....radsej pockat este rok rok a pol dat inťerat na byt vyplatit hypoteku a zobrat novu s tym ze byt by som predala o nieco drahsie ako je dlh v banke na hypoteke aby ste mali peniazky na poplatky co jest kolky,zmmuvy,vypis z katastra a kolaudacia domu 😉 dufam ze som poradila tiez som riesila tuto moznost ale je to nevyhodne
@andreah25 , prosim ta, ked teda chce niekto predcasne splatit uver, tak plati 5 percent z pozicanej urokovej ceny, napr. hypoteka je 30000 eur, ale kedze sa berie na cca 10 rokov, tak banke clovek musi splatit dajme tomu 36000 eur, cize tych 5 percent pri predcasne splatenom uvere sa pocita z akej sumy, z 30000, alebo 36000 ?
@andreah25 takto sa chcem spytat, aby si ma chapala, ked mam napriklad uver 30000 eur, vratit mam 36000, ale po roku, od zacatia cerpania hypoteky som sa rozhodla, ze chcem kupit inu nehnutelnost a tejto starej sa zbavit, najdem si teda kupcu na byt. Kolko eur vlastne potom budem musiet vratit banke? Len tych 30000 plus 5 percent z predcasneho splatenia, alebo 36000 plus este tych 5 percent?
@mamulka211 poplatok za predčasné splatenie sa počíta zo zostatku istiny hypotéky - tzn. ak bolo braných napr. 30tis. eur, po roku splácanie je zostatok tresnem 28tis. eur - tak poplatok za predčasné splatenie sa počíta z tých 28tis.
(tá suma uvádzaná ako 36tis. - sú zobrazené približné náklady dlžníka ak bude hypo splácať počas celej doby splatnosti dohodnutej v zmluve, za nezmenený úrok a bez započítania mimoriadnych splátok, alebo naopak bez započítania sankčných úrokov v prípade meškania - tento údaj v zmluve je teda pre klienta iba informačný, aby vedel, čo ho cca úver celkovo bude stáť).
@danka2304 dobry den docitala so. Sa ze viete poradit ohlaxom hyp.a uveroch je to este aktualne dakujem..
@lenka110611
da sa predat byt...a peniaze pouzijes na vyplatenie uveru,resp. novy kupujuci peniaze prevedie na uverovy ucet a potom si vybavis novy uver na dom....A da sa aj vymenit....len to urob za pomoci bud realitky,alebo pravnika...a samozrejme behacky po katastroch koli zapisom do listu vlastnictva