Možnosti financovania bývania pre mladých

Stručné zhrnutie

• Pre žiadateľa s čistým príjmom cca 1 700 € a bez úspor sú bežné riešenia 90 % hypotéky doplnené spotrebným úverom alebo kombinácia stavebného sporenia so stavebným úverom po splnení podmienky viazaného sporenia.
• Banky často limitujú maximálnu výšku úveru na približne 8‑násobok ročného príjmu (pri 1 700 € mesačne to je cca 163 000 €) a mesačné splátky nesmú presiahnuť približne 40 % čistého platu (pri 1 700 € to je cca 680 €).
• Ručiteľ alebo spoludlžník zvyšuje bonitu a šancu získať vyššie krytie; možné je aj 100 % financovanie pri zabezpečení ďalšou nehnuteľnosťou a následné refinancovanie môže vyplatiť dofinancovací spotrebný úver.

Najčastejšie otázky

Q: Aké mám možnosti financovania bývania pri čistom príjme cca 1 700 € a bez úspor?
A: Možnosti zahŕňajú 90 % hypotéku a dofinancovanie zvyšku spotrebným úverom, stavebné sporenie s následným stavebným úverom (možno žiadať po ~3 rokoch), alebo pokus o 100 % hypotéku pri pridanej nehnuteľnosti ako zabezpečení.

Q: Kedy môžem žiadať stavebný úver zo stavebného sporenia a aké sú jeho výhody?
A: Stavebné sporenie umožňuje podľa diskusie požiadať o stavebný úver spravidla po 3 rokoch; v diskusii sa uvádza, že stavebný úver môže ponúkať výhodnejší úrok a dlhšiu splatnosť, pričom toto nie je jednotne garantované všetkými bankami.

Q: Ako banky posudzujú príjem pri žiadosti o hypotéku?
A: VÚB priemeruje príjem za posledných 6 mesiacov, väčšina ostatných bánk posudzuje príjem za 12 mesiacov; ak má niekto kratší pracovný pomer, banky priemerný príjem často prepočítajú pomerom súčtu výplat k 12 mesiacom.

Q: Je spotrebný úver (spotrebák) vhodný na dofinancovanie hypotéky a aká je jeho maximálna doba splatnosti?
A: Spotrebný úver sa v diskusii uvádza ako bežné dofinancovanie zvyšku (do cca 10 % kupnej ceny), maximálna doba splatnosti spotrebného úveru podľa diskusie býva do 8 rokov; následne sa odporúča refinancovanie hypotékou.

Q: Pomôže mi ručiteľ alebo spoludlžník získať väčšiu hypotéku?
A: Áno; ručiteľ alebo spoludlžník pripojením svojho príjmu zvyšuje bonitu žiadateľa a môže umožniť vyššiu výšku úveru, pričom v diskusii sa odporúčalo po zlepšení situácie ručiteľa/vyplatení časti dlhu spoludlžníka z hypotéky následne vyňať.

Q: Je lepšie kúpiť menší byt teraz (garzónku) alebo najprv šetriť na väčší byt?
A: V diskusii niektorí odporúčali kúpu hneď (argument: rast cien nehnuteľností, príklady cien garzónok od ~110 000 € a 2‑izbových od ~125 000 €), zatiaľ čo iní odporúčali najprv natrénovať šetrenie a mať vlastné úspory; ide o spornú strategickú voľbu závislú na lokálnej cenovej hladine a možnosti financovania.

Závery z diskusie

Zhoda

• Reálne stratégie sú 90 % hypotéka doplnená spotrebným úverom alebo stavebné sporenie so stavebným úverom.
• Ručiteľ alebo spoludlžník zlepšuje bonitu a zvyšuje šancu na vyššie krytie úveru.
• Počiatočné dofinancovanie spotrebným úverom je často refinancované do hypotéky neskôr.

Sporné názory

• Niektorí odporúčajú kúpiť čo najskôr (aj garzónku) kvôli rastu cien; iní odporúčajú najprv šetriť vlastný vankúš a mať hotovosť.
• Niektorí tvrdia, že stavebný úver má nižší úrok a dlhšiu splatnosť než hypotéka; iní upozorňujú, že to nie je univerzálne pravidlo a závisí od konkrétnej banky.

Otvorené otázky

• O koľko konkrétne stúpnu ceny nehnuteľností za 2–3 roky v konkrétnej lokalite zostáva nevyriešené.
• Ktorá konkrétna banka ponúkne v danom kvartáli 90 % krytie žiadateľovi s príjmom 1 700 € a bez úspor nie je jednoznačné.
• Presné porovnanie celkových nákladov (úroky + poplatky) medzi 90 % hypotékou so spotrebným úverom a riešením cez stavebné sporenie závisí od individuálnych ponúk bánk.

Spomenuté značky a firmy

VÚB, kataster

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka 90%, hypotéka 100% (pri dodatočnej nehnuteľnosti ako zabezpečení), stavebné sporenie, stavebný úver, spotrebný úver (spotrebák), ručiteľ, spoludlžník, refinancovanie hypotéky, fixácia úroku na 1 rok, priemerné posudzovanie platu (VÚB 6 mesiacov, ostatné banky 12 mesiacov), maximálny dlh 8‑násobok ročného príjmu, splátky max 40% platu

Miesta a osoby

žiadne