Rada ohľadom hypotéky
Ahojte. Potreboval by som poradit ohladom hypoteky, kedze banka mi da max 80%. Niekti mi radil ak chcem dostat 100% sumu od banky mam si dat urobit zmluvu na vyssiu cenu. Len nechapem ako potom pridem k mojim peniazom, ktore budu naviac, kedze v banke mi povedali ze hypo posiela banka rovno predavajucemu. To mam akoze verit predavajucemu, ze potom tie peniaze naviac mi zasle na ucet alebo nejako vyplati? Na toto by som sa nerad spoliehal. Alebo si radsej zobrat normal hypo a doplatit cenu spotrebakom? Vyhodnejsie je hypo na celu sumu ale ci tonieje riskantne.
Stručné zhrnutie
- Banky štandardne poskytujú hypotekárny úver maximálne do 80% hodnoty založenej nehnuteľnosti a najviac do výšky kúpnej ceny.
- Do-financovanie nad 80% sa rieši založením dvoch nehnuteľností, kombináciou hypotéky so spotrebným úverom alebo hľadaním znaleckého posudku vyššej hodnoty, pričom banky vykonávajú supervíziu a môžu hodnotu znížiť.
- Spotrebné úvery majú podľa diskusie výrazne vyššie úroky ako hypotéky, často kratšiu maximálnu dobu splácania (uvedené 8 rokov), a predčasné splatenie spotrebného úveru býva často bez poplatku, zatiaľ čo refinancovanie hypotekárneho úveru môže niesť zmluvnú pokutu okolo 1% zostatkovej sumy.
Najčastejšie otázky
Q: Aké percento hodnoty mi banka obvykle poskytne pri hypotéke?
A: Banky štandardne poskytujú hypotekárny úver do 80% hodnoty založenej nehnuteľnosti a najviac do výšky kúpnej ceny; niektoré banky môžu dať menej (príklad v diskusii: banka dala iba 110 000 z predloženého posudku 185 000).
Q: Ako legálne získať financovanie 100% kúpnej ceny?
A: Možnosti uvedené v diskusii sú: založiť dve nehnuteľnosti (napr. rodičovský dom/byt) alebo kombinovať hypotekárny úver so spotrebným úverom; pri kúpe od rodinného príslušníka banka môže akceptovať znalecký posudok bez ohľadu na nízku kúpnu cenu.
Q: Môžem použiť znalecký posudok na navýšenie sumy hypotéky?
A: Banky prijímajú znalecké posudky, ale každý posudok často prejde internou supervíziou alebo kontrolou banky a môže byť znížený; nie je zaručené, že nadhodnotený posudok zvýši poskytnutú sumu.
Q: Ako funguje kombinácia hypotéky a spotrebného úveru pri dofinancovaní?
A: Diskusia uvádza, že je bežné vziať napr. 90% hypotéku a zvyšok 10% ako spotrebný úver, pričom po 1 roku je možné spojiť oba úvery do jedného hypotékneho úveru podľa aktuálnej ponuky banky.
Q: Aké sú typické podmienky spotrebného úveru pri dofinancovaní?
A: Spotrebné úvery majú podľa diskusie vyšší úrok (v jednom komentári až "3‑násobne vyšší" v porovnaní s hypotékou) a maximálnu dobu splácania uvádzanú v diskusii na 8 rokov; predčasné splatenie spotrebného úveru bolo v diskusii označené ako často bez poplatku, ale treba overiť podmienky v konkrétnej banke.
Q: Aké poplatky môžu byť pri refinancovaní a predčasnom splatení?
A: Podľa diskusie predčasné splatenie spotrebného úveru môže byť bez poplatku, ale pri hypotekárnom úvere môže platiť zmluvná pokuta okolo 1% zostatkovej sumy mimo dobu fixácie; konkrétne podmienky treba overiť v úverovej zmluve.
Q: Ako banky preverujú hodnotu nehnuteľnosti a znalecké posudky?
A: Diskusia uvádza, že banky majú vlastných odhadcov alebo interných znalcov, ktorí robia supervíziu nad externými znaleckými posudkami a môžu ich hodnotu upraviť alebo znížiť.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky štandardne poskytujú hypotekárny úver do približne 80% hodnoty založenej nehnuteľnosti a najviac do výšky kúpnej ceny.
- Ak chýba vlastné financovanie, bežné riešenia sú založenie ďalšej nehnuteľnosti ako zábezpeky alebo kombinovanie hypotéky so spotrebným úverom.
- Banky posudzujú znalecké posudky prostredníctvom interných kontrol alebo supervízie a môžu posudok znížiť.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že je možné získať vyššie financovanie pomocou nadhodnoteného znaleckého posudku a dohody s predávajúcim; iní tvrdia, že banka takýto postup odhalí, skresí posudok a takýto postup môže znamenať úverový podvod.
Otvorené otázky
- Ako reálne banky v konkrétnych prípadoch uplatnia supervíziu znaleckých posudkov a s akým častým znižovaním hodnoty?
- Koľko a aké poplatky konkrétne banky účtujú pri predčasnom splatení hypotekárneho úveru mimo dobu fixácie?
- Aké sú konkrétne rozdiely úrokových sadzieb medzi hypotekárnym úverom a spotrebným úverom v praxi pre daného žiadateľa?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spotrebný úver, založenie dvoch nehnuteľností, znalecký posudok, interný znalec / supervízia banky, kúpnopredajná zmluva, darovacia zmluva, refinancovanie, predčasné splatenie, zmluvná pokuta 1%, spojenie úverov, úverový podvod, hypotekárny poradca / finančný poradca
Miesta a osoby
Košice
Ako nepomoze? Ani ked znalecky posudok bude vyssi o 20%? Ako myslis nemali osetrene?
@kitycat presne to ze ma... A v banke tiež niesu sprostý... Ja som mala svojho znalca a v banke mi presne povedali mena znalcov od ktorých posudky idú na preverenie.... Su to presne ti, ktorí urobia za pár € posudok v astronomickej výške... Akurát ma potom človek neskutočne tahacky kedy to treba prehodnocovať na novo a tam už sú tie posudky práveže ešte horšie
@lucann ak chces vyššiu hypo musíš založiť dve nehnuteľnosti(napr. Rodičovský dom/byt) v banke nie sú padnutí na hlavu a v znaleckom posudku sa uvádzajú aj ostatné byty/domy k predaju v podobnej lokalite a rozlohe. Takisto vacsina znalcov čo takto umelo navyšujú ceny sú na čiernej listine v bankách. Takže keď potrebuješ 100% že nemáš zvyšok našetrené,sú len dve možnosti: 1)založiť spomínané dve nehnuteľnosti,
2) zvyšných 20% doriešiť spotrebným úverom (tam už ale je otázne či ti to finančne bude vychádzať nakoľko spotrebaky majú aj 3nasobne vyššie úroky ako hypo,a maximalna doba splácania je 8rokov,čiže splátky sú veľmi vysoké)
Ešte dodám že hypo dávajú Max 80% zo sumy ktorá je nižšia..čiže ak máš na znaleckom sumu pr. 80tis a na kupnopredajnej zmluve 60tis. Dajú ti maximálnu výšku hypo 80% z 60tis.
Jedine v prípade že kupuješ nehnuteľnosť od rodinného príslušníka sa banka riadi znalecký posudkom. Čiže keby má hodnotu 80tis a napr. Brat by ti dom strelil za 20tis dostal by si 80% z 80tis. Ako je uvedené na znaleckom. Ale toto asi nebude tvoj prípad
Je jedno, či bude púosudok na vyššiu sumu, lebo predkladáš aj kúpnopredajnú zmluvu a banka vychádza z tej nižšej sumy a poskytne 80-90%, 100% prefinancovanie je možné kombináciou viacerých úverov
Obvykle pri žiadosti o hypo, pokiaľ splňaš dostatočnú bonitu Ti banka ponúkne spotrebák na dofinancovanie, ale určite 100% hypo nepokryješ. A neviem, ako sa chceš dohodnúť aj so znalcom na vyššej hodnote znaleckého, ktorý aj tak potom supervízuje ešte banka, takže pri nereálnej sume to skreše a ešte sa dohodnúť aj s predávajúcim.
S predavajucim sa da dohodnut, znalec - je velky predpoklad ze ohodnoti mozno aj o 30% vyssie bez nejakej manipulacie kedze kupujem za dobru cenu a na dobrom mieste. Znalec ma dobre meno a urcite si ho nepokazi koli mne. Pretoneviem ako mam reagovat aby som sa nedostal do problemov.
@lucann nijak..záleží či predávajúci bude ochotný, čo je malá pravdepodobnosť a ak by ti ich aj nedal a chcel si to vymôcť inak,tak ťa ešte môže udať za úverový podvod..nerob si zbytočne problémy..a myslí na to,že banka ti vždy pozícia len toľko koľko ona uzná za vhodné,čiže ti nemusí požičiate ani tých 80%(čo je maximum) ale len napr. 60% a si tam kde si bol..im sa viac oplatí ľudí tlačiť do spotrebakov...
Dakujem vsetkym za rady. Dve nehnutelnosti zakladat by som nechcel. Zatial mi prijem v poho postacuje aj na spotrebak, len som chcel vediet ci by sa dalo nieco usetrit, ale vidim ze asi to nema vyznam. Takze uvidim kolko da banka hypo a potom pojdem do spotrebaku. Este raz dik.
ak vravite ze nehnutelnost ma vyssiu sumu. tak je mozne vziat hypo + spotrebak a potom urobit nasledne refinancovanie a spojit pod novy uver a spotrebak a povodny uver dokopy.
@lucann predcasne splatenie spotrebaku je bez poplatku ale vzdy si je lepsie to v danej banke prezistit ci si nejako neupravili podmienky.
problematickejsi je ale klasicky hypotekarny uver. pretoze tam zo zakona je tusim zmluvna pokuta 1% zostatkovej sumy ak refinancovanie je mimo dobu fixacie. ale tiez je dobre si to uverit pri podpisovani uverovej zmluvy lebo uz som sa stretla s tym ze banka mi chcela poskytnut vyhodny urok pri 5 rocnej fixacii ale ze plati tento urok len ak u nich zotrvam 5 rokov, ak by som odisla skor dany urok neplati a bude sa ratat s o 2% vyssim urokom co pre mna bola neakceptovatelna ponuka.
Záleží na banke... kľudne napriek tomu že máš posudok na 80... ti dá hodnotu 75
@miskooo1987 už som zažila, že sme predkladali znalecký na 185tis, kúpnopredajnú na 180tis, klient mal zdokladovaný príjem skoro 3tisíc a dali mu 110tis, takže je to individuálne
@aduskatt ale to sa vždy dá ísť do inej banky... 😂 lebo keby mne toto banka ponúkla, tak jej asi poviem, že ďakujem neprosím...
@miskooo1987 nie vždy sa dá.........samozrejme, dá sa potom refinancovať🙂))) to sa stalo
@lucann znalecký a kúpnopredajná sa zhodli. Klient si najskor našiel dom a potom si dal spraviť znalecký.......70tisíc rozdiel na novom velkom dome, modernom, kompletne zariadenom 5 km od Košíc - hodnota isto nebola 110tis🙂 ale tu išlo o poukázanie na to, že nie je pravidlo, že 80% hodnoty dostať musíš
@lucann vieš dostať aj 90% hypo a na 10% zobrať spotrebák (ten sa neráta ani do toho max limitu 8 rokov atď.). po 1 roku vieš spojiť obidva úvery na hypotékový úrok aktuálny v tom čase
A takto mozes dostat aj viac ako 100 % len zalezi za kolko kupis nehnutelnost a aku ma skutocnu hodnotu. Vsetko cez 100% su peniaze navyse.
Jednak to nepomôže , jednak by ste to nemali ošetrené. Štandardne úver do 80% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, nanajvýš do výšky kúpnej ceny. 100% hypo (počítané z hodnoty založenej nehnuteľnosti) už nejaký čas možné nie sú.