Vyúčtovanie - nedoplatok v podnájme
Milé maminky, chcela by som sa opýtať na váš názor. Sme trojčlenná rodina v podnájme, teraz prišlo vyúčtovanie, kde vychádza neskutočne vysoký nedoplatok ☹ . Avšak sme prišli podľa vyúčtovania na to, že prenajímateľ má na bytovom nahlásenú len jednu osobu 😕 . Má podľa vás prenajímateľ právo od nás žiadať zaplatenie nedoplatku? V nájomnej zmluve máme uvedené, že v prenajímateľov byt budú užívať 3 osoby...ďakujem za názory...pekný MDD prajem 🙂
Stručné zhrnutie
- Nájomná zmluva podľa §686 Občianskeho zákonníka musí obsahovať výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, inak nájomca nemá jasný prehľad o tom, koľko ide na energie a koľko je zisk prenajímateľa.
- Ak nájomník platí prenajímateľovi súhrnnú sumu bez rozpísania (príklad z diskusie: 350 EUR mesačne) a prenajímateľ platí správcovi nižšie zálohy (príklad z diskusie: ~110 EUR/mesiac), môže po ročnom vyúčtovaní vzniknúť nedoplatok (v diskusii boli uvedené ročné spotreby 1 646 EUR a príklad výpočtu nedoplatku 326 EUR).
- Praktické riešenia sú: žiadať od prenajímateľa kópiu vyúčtovania a rozpisu zálohových platieb, porovnať čísla so správcom bytového domu alebo poschodoch.sk, dohodnúť splátky nedoplatku alebo upraviť zmluvu tak, aby nájomné a réžia boli uvedené samostatne.
Najčastejšie otázky
Q: Aké náležitosti musí obsahovať nájomná zmluva podľa zákona?
A: Podľa §686 Občianskeho zákonníka musí zmluva obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu; táto povinnosť bola v diskusii opakovane citovaná.
Q: Má prenajímateľ právo žiadať zaplatenie nedoplatku, ak má na byte nahlásenú menej osôb?
A: Právo žiadať zaplatenie závisí od zmluvy a vyúčtovania; ak zmluva stanovuje, že nájomníci uhradia nedoplatky, prenajímateľ môže požadovať úhradu, ale nájomníci majú právo požiadať o predloženie vyúčtovania a rozpisu záloh od prenajímateľa alebo správcu.
Q: Ako zistiť, či boli zálohové platby správne nastavené podľa počtu osôb?
A: Požiadajte správcu bytového domu o rozpis vyúčtovania na byt alebo použite systém poschodoch.sk, ak ho správca používa; v diskusii bolo uvedené, že poschodoch.sk môže obsahovať prístupový kód na vyúčtovanie alebo zálohový predpis.
Q: Čo robiť, ak prenajímateľ odmieta ukázať vyúčtovanie?
A: Neposielať dobrovoľne ďalšie platby navyše bez predloženého vyúčtovania, pýtať si písomnú kópiu vyúčtovania, kontaktovať správcu bytového domu alebo vyhľadať bezplatnú právnu poradu; viacerí diskutujúci odporúčali vyžadovať dokumenty pred zaplatením nedoplatku.
Q: Ako nastaviť zmluvu, aby sa predišlo podobným sporom v budúcnosti?
A: Do zmluvy uviesť samostatne "výšku nájomného" (zisk prenajímateľa) a "výšku úhrad za plnenia" alebo konkrétne sumy či objemy pre každé médium; v diskusii právnik odporúčal uvádzanie objemov a možnosť navýšenia záloh pri prekročení stanovených objemov.
Q: Kedy musí bytový podnik odoslať ročné vyúčtovanie nájomcom/majiteľom?
A: V diskusii bolo uvedené, že bytový podnik má povinnosť odoslať ročné vyúčtovanie do 31.5.; vyúčtovanie je zvyčajne doručované majiteľovi bytu doporučenou poštou, nie priamo nájomcom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Nájomná zmluva by mala byť jasne rozpísaná tak, aby samostatne uvádzala výšku nájomného (zisk prenajímateľa) a výšku alebo spôsob výpočtu úhrad za médiá, aby sa predišlo nedoplatkom.
Sporné názory
- Možnosť 1: Nájomník musí zaplatiť nedoplatok, pretože spotrebu za dané obdobie skutočne spôsobil nájomník.
- Možnosť 2: Ak zmluva neobsahuje rozpis a prenajímateľ znížil zálohy nahlásením nižšieho počtu osôb, je to chyba prenajímateľa a nájomníci môžu žiadať korekciu alebo odmietnuť zaplatiť bez predloženého vyúčtovania; táto právna interpretácia bola v diskusii predmetom sporu.
Otvorené otázky
- Nejasné zostáva, aký presný výsledok by priniesol súd pri spore o nedoplatok, ak zmluva obsahuje len súhrnnú platbu; v diskusii boli rôzne právne názory, ale žiadne jednotné rozhodnutie súdu.
Spomenuté značky a firmy
poschodoch.sk, Orange, bytový podnik, bytové družstvo, SIPO
Spomenuté produkty a metódy
nájomná zmluva, vyúčtovanie, zálohové platby, nedoplatok, preplatok, osobomesiace, fond opráv, SIPO, notár (overenie podpisu), §686 Občianskeho zákonníka, §3 ods.3 písm. c) Zákona o krátkodobom nájme
Miesta a osoby
Bratislava
@verushkokav a co ak je najomca pravny subjekt? uz tu zase moces nieco uplne ine
@verushkokav nájomná zmluva nemusí byť overená u notára. Okrem toho, notár overuje len podpis, nevyjadruje sa k obsahu zmluvy. Tá môže byť aj v mandarinskej čínštine. Notár len overuje, že autogram Jožka Mrkvičku načmáral skutočne Jožko Mrkvička. To, čo JM podpísal, má notár u zadnej časti tela.
@verushkokav Občan hlási ohlasovni v mieste prechodného pobytu do 10 dní od ubytovania začiatok, miesto a predpokladanú dobu prechodného pobytu. Ustanovenia hlásenia prechodného pobytu sú rovnaké ako pri hlásení trvalého pobytu. nie je to povinnosst prenajimatela, ale najomncu nahlasit sa na prechodny pobyt, pokial dolozi doklady, ze plati za komunalny odpad v mieste trvaleho bydliska, nemusi platit aj v meiste prechodneho pobytu. Problem vznikne, ked ho nechce prenajimatel na prechodny pobyt nahlasit, pretoze on sa nahlasit nemoze sam,musi mat suhlas prenajimatela a ten nie je povinny dat nikomu prechodny pobyt, ak nechce.
@liebling98 ano presne si to napísala - najväčšia podstata veci je - citujem ťa - notár overuje len podpis , a šup ho - ak by chceli ísť na súd , argumnet ako delo .......zmluva podpísaná oboma stranami u notára , ja som nepísala o predmete zmluvy , ale jedna mamina tu písala o súde ..... a povedzme si narovinu , kolko je dnes odrbávačov ......ty by si si neošetrila zmluvu o prenájme bytu takýmto sposobom ? ako inak - ?
@majusqa77 ako mám nejaké skusenosti , ja ti tvoje názory nebudem brať .........ani moje nikomu vnucovať , toto je forum , nech si porieši autorka príspevku vážnosť situácie po svojom ......end
@verushkokav podla obcianskeho zákonníka najomna zmluva na byt nemusi byt uzatvorena pisomne. takze ci je, alebo nieje podpis u notara overene, je uplne jedno. s peciatkou notara nieje o nic platnejsia, ako bez nej
@verushkokav ale ved na sude uspeju aj zmluvy s neoverenym popisom. Ved podpis, ak ho niekto poprie, ze jeho nie je, sa da grafologicky preverit. Ked podpisujes zmluvu s Orange, alebo hocijaku kupno predajnu zmluvu ides k notarovi? a pred sudom uspeju potom, ked od teba vyzaduju neplnenie si zavazku.
Orange je právny subjekt , a ty s OP a tvojím podpisom a foto na OP tiež , ano nemusí to byť tvoj podpis ak ti niekto ukradne identitu .....
@majusqa77
@majusqa77
@mamulka211
baby , hoďte pokec s nejakým právnikom v bezplatnej právnej poradni ........ a máte hotovo , ja som sa len vyjadrila ku kočke, kt. podpísala papier , skutočnosti si vopred neoverila , a bude zato platiť - bohužial zbytočne ...prajem pekný zvyšok dňa
@verushkokav platiti zato bude len v pripade, ak podpisala nieco, co si predty dobre neprecitala, skoda, ze sme tu zmluvu nevideli, aby sme sa mohli vyjadrit k ten vyske najmu, ako to ma podchytene a ci spravne.
@mamulka211 podla toho,co napisala,tak uzavreli nevyhodnu zmluvu,nie su definovane platby za byt..konkretnych 110 eur sa dozvedela asi na bytovej sprave...
Ak by to mala dafinovane v zmluve,tak by hned vedela,kolko platia cisto za byt,a ze mozu mat nedoplatok.
Mne teraz klesne byt na 75 eur..parada,ale!!!nakolko uz som doma(chodila som na tyzdnovky,takze spotreba mala),budem platit aspon 110. Elektriku dam tiez zvysit aspon na 20,na plyn prdim🙂
A o tom to je! Platby prisposobim realite. Ci uz sebe,alebo podnajomnikom. Ak by sme tu boli 2,tak opat prehodnotim..
@anatalia77 ano, presne tak, prenajimate bytu si ma sam upravit platby za byt podla realneho poctu ludi zijucich a uzivajucich byt. bytove druzstvo ma predpisy minimalnych platieb podla poctu osob a na zaklade toho urci priemernu vysku poplatkov. Tak sa ludia vyhnu vysokym nedoplatkom. ak si toto prenajimatel neosetri, a neupravi so dobre zmluvu, neuvedie konkretne veci, nema sancu uspiet na sude, samozrejme ma pravo najomnikov vyhodit, resp.im nepredlzit najomnu zmluvu.
A ze teda im to prisposobi,zdvihne o 50 eur preddavky a tym padom nsjom o 50 eur??
Ano,moze to navrhnut. Ale je na podnajomnikoch,ci na to pristupia.
Otazka dopytu a ponuky.
@anatalia77 rozhodne nie je fer neupovedomit najomnikov, ze za byt bude platit len nejake udrzivace poplatky, alebo poplatky, co realne pokryju naklady len jednej osoby, ked su oni v byte traja. toto nie je fer jednanie. Oni by jej mohli platit aj 1000 eur, co z toho, ked on by za nich platil stale len to minimum a viac by slo jemu do vrecka.
@katarinam85 Keďže máte v zmluve uvedené že byt budú užívať 3 osoby, mozete skúsiť s majitelom hodit rec o zálohových platbách pre 3 osoby, ze to jednoducho mal takto nastavit aby to bolo ošetrené aj z Vasej strany a aj z jeho. Z jeho strany je to nekorektné, kedze nenahlásil 3 osoby.Ale tu by sa nájom zvýšil mozno o 30 až 50 eur mesacne. Takze tým pádom by nebol nedoplatok.... a on by mal nižší zisk.
Ale zase na druhej strane máte v zmluve, že všetky nedoplatky musíte uhradit- takže je to o "cestnosti " majitela bytu a Vasej argumentácii k tomu, aby ste sa ho opýtali, kiolko osob je nahlásených . Nejak si to treba vykonzultovat a potom sa rozhodnut, či pre Vás nie je vhodnejšie uzavriet inú zmluvu alebo hľadať podnájom inde.
Co sa týka ceny za nájom, tam sa skor menia variabilné položky- čiže teplo, voda, kúrenie....
@lucinkax aj keby mal nahlasenee 3 osoby na zalohovych platbach by sa nic nezmenilo, kym si ich neda sam upravit.
@verushkokav podpis na najomnej zmluve nemusi byt overeny - zakon to uklada iba pri prevode vlastnictva a aj to iba predavajuceho (darcu). Aj bez overenia podpisu je zmluva samozrejme platna. Pokial splna riadne naleziosti zmluvy- nieje to ziaden zdrap papiera.
@katarinam85 Vychádzam z predpokladu že nájomná zmluva je uzatvorená v zmysle Občianskeho zákonníka. Tak ako tu už bolo uvedené ustanovenie § 686 ods.1 OZ
Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.
To znamená, že v zmluve MUSÍ byt uvedená výška úhrady za plnenia spojene s užívaním bytu t.j. voda, plyn, elektrika, alebo spôsob výpočtu takýchto úrad.
Pokiaľ máte v zmluve uvedenú iba celkovú sumu ktorú máte platiť prenajímateľovi je v tejto časti podľa môjho názoru zmluva neplatná.
Pri takomto spôsobe nieje možné z Vašej strany odkontrolovať aká suma je určená na preddavkové platby za spotrebované médiá.
Pri vyúčtovaní NEDOPLATKU Vám prenajímateľ musí predložiť vyúčtovanie za spotrebované energie a médiá. . Podľa môjho názoru mu nemusíte platiť NIČ - v prípade ak Vám predloží vyúčtovanie za všetky médiá ktoré používate a celková suma bude menšia (A TO URČITE BUDE) ako je súčet všetkých vami zaplatených mesačných platieb dohodnutých v nájomnej zmluve za toto obdobie. Pretože v nájomnej zmluve nie sú rozpísané sumy za média a suma na "nájom - ako zisk prenajímateľa" považoval by som celkovú zaplatenú sumu (aj zisk ktorý mal mat prenajímateľ) ako východiskovú sumu na úhradu všetkých záväzkov súvisiacich s nájmom bytu.
Ideálne by bolo keby som videl celu nájomnú zmluvu.
Ak je v zmluve uvedená iba celková suma je to presná ukážka toho ak zmluva nemá vyzerať - ak je to Váš prvý podnájom tak nech je to pre Vás ponaučenie.
maria1989 skus mi povedat ak je v zmluve uvedena iba celkova suma - kolko zadavatelka platila za energie ??? Iba v tom pripade ak je to zname je mozne urcit ci bol nedoplatok alebo preplatok - pretoze druha strana veci je aku sumu platil zalohovu platbu majitel bytu. toto vsetko v zmluve absentuje a preto nieje mozne posudit preplatok - nedoplatok
@maria1989 ano:§ 686
Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
@maria1989 podľa toho, čo napísala, tak nie. Má len sumu 350 €, čo mu platia a v tom je zahrnuté všetko - réžia bytu aj nájom (jeho zisk).
@liebling98 tak to majú zlú zmluvu. nepríjemná situácia. každopádne predpokladám, že keď nedoplatok neuhradia, prenajímateľ sa s nimi rozlúči... a kvôli nemu verím, že si urobí lepšiu zmluvu.
@maria1989 to áno. Veľmi zlú. Ja som jej ešte radila, aby si zistila, koľko by boli zálohové platby za minulý rok na troch ľudí v byte, vynasobila 12 a porovnala s vyúčtovaním. A konfrontovala majiteľa.
Zakladateľka sa už neohlasila, kto vie ako to porieši.
§ 686
Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Cize v kazdej zmluve musi byt uvedene, kolko sa platia energie a kolko ide majitelovi do vacku. Musi to byt zrejme obom stranam, nie len majitelovi.