Ako riešiť zmluvu o budúcej zmluve?
Dobrý deň , rada by som sa informovala ohľadom tejto témy a ak má s tým niekto skúsenosti . Začnem že pred mesiacom sme si našli dom s manželom a začali ho riešiť cez realitnú kanceláriu cez môjho svokra ktorý zarába v Nemecku má zmluvu na neurčito a plat 2 500 v čistom nemá žiadne dlhy len jeden úver ktorý spláca už 6 rokov čestne presne na čas , 50 ročný, no dom aj tak neschválili kvôli tomu že je spojený s iným domom, dom sa predáva za pomerne dosť lacno starší domček samozrejme potrebná rekonštrukcia no aj tak jedna banka odmietla kvôli tomu dôvodu , s majiteľkou sme sa dohodli že by sme ho chceli riešiť niekedy v lete cez manžela kým bude mať dostatočne odrobene takže o také 3 mesiace by sme mohli žiadať o hypotéku my dvaja s manželom ide o to že predávajúca požaduje zálohu a zmluvu o budúcej zmluve čo by bolo v poriadku ale nevieme ako sa rozhodnúť keďže ona chce dosť veľkú zálohu a obávame sa či nám banky takýto dom schvália keďže u svokra ktorý splnil všetky kritériá a plat a zmluva boli na takýto lacný dom priam nad kritériá, manžel pracuje na Slovenskú takže plat bude podstatne nižší máme aj 2 deti ja som na rodičovskej dovolenke momentálne s dieťaťom. Predávajúca spomenula že pri neschváleni hypotéky si chce ponechať nejakú časť so zálohy keďže nám ho podrží no obávame sa ake budú odpovede z bánk. Prosím Vás poraďte ako reagovať a čo robiť v takejto situácii a máte reálne skúsenosti aj s takouto zmluvou ktorá nás zaväzuje podpísať budúcu zmluvu o kúpe domu v určitom termíne .Ďakujem vopred
Stručné zhrnutie
- Banky často zamietajú hypotéku, ak je nehnuteľnosť „spojená“ s iným domom alebo má veľmi malý pozemok, pretože takáto zástava je pre banku ťažšie predateľná.
- Zmluva o budúcej zmluve môže podľa bežnej praxe umožniť predávajúcej ponechať si časť alebo celú zálohu, ak kúpa neprebehne do dohodnutého termínu.
- Odporúčané riešenia sú: overenie dôvodu zamietnutia priamo v banke, vyhotovenie zmluvy právnikom, uloženie zálohy do notárskej úschovy a zváženie úverového poradenstva alebo SFRB pre mladších žiadateľov.
Najčastejšie otázky
Q: Čo znamená zmluva o budúcej zmluve a aké riziká prináša záloha?
A: Zmluva o budúcej zmluve zaväzuje kupujúceho podpísať kúpnu zmluvu v dohodnutom termíne a v praxi môže obsahovať ustanovenie, že ak kúpa neprebehne, predávajúci si ponechá časť alebo celú zálohu.
Q: Ako najbezpečnejšie chrániť zálohu pri kúpe domu?
A: V diskusii sa odporúčalo uložiť zálohu do notárskej úschovy alebo mať jasne sformulovanú zmluvu vyhotovenú právnikom; v jednej skúsenosti realitka zúčtovala poplatok 3 000 € a pri probléme vrátila väčšinu peňazí, kupujúci prišiel len o ~100 €.
Q: Prečo môže banka zamietnuť žiadosť o hypotéku na starší dom?
A: Banky môžu zamietnuť úver, ak je dom „nalepený“ na inom dome, má veľmi malý pozemok alebo ak je ťažko predajný; v diskusii tiež zaznelo, že existujú obavy pri zahraničnom príjme a pri už existujúcom úvere.
Q: Čo je SFRB a kto má naň nárok?
A: SFRB (Štátny fond rozvoja bývania) je spomenutý ako možnosť financovania; v diskusii sa uviedlo, že štandardné podmienky zahŕňajú vek do 35 rokov pre manželov a možnosť mať dieťa do 3 rokov alebo ZŤP výnimku, pričom iný účastník diskusie tvrdil, že sú obmedzenia do 25 rokov a bezdetnosť — ide o spornú informáciu, preto odporúčané je overiť oficiálne podmienky SFRB.
Q: Je bezpečné riešiť kúpu cez príbuzného, ktorý má hypotéku v zahraničí?
A: Diskusia upozorňuje na riziká: banky niekedy ťažšie akceptujú príjem zo zahraničia a existujú riziká pri viazaní nehnuteľnosti na rodinného príslušníka; odporúča sa nespoliehať sa výlučne na tretie osoby a radšej riešiť vlastné krytie.
Q: Koľko môže žiadať predávajúci ako zálohu a čo je bežná prax?
A: V príkladoch v diskusii sa spomínali zálohy 5 000 € až 10 000 €; bežná prax je, že kaucia sa platí, ale ak neprebehne podpis kúpy z viny kupujúceho, kauciu stratí.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky majú menší záujem akceptovať ako zástavu domy spojené s iným domom alebo s malým pozemkom.
- Zálohu je možné právne chrániť zmluvou, notárskou úschovou alebo dojednaním garancií v zmluve.
Sporné názory
- Niektorí účastníci tvrdili, že SFRB je dostupný pre manželov do 35 rokov a dieťa do 3 rokov nie je prekážkou; iní tvrdili, že SFRB je len do 25 rokov a pre bezdetných.
- Niektorí tvrdia, že banky bežne akceptujú príjem zo zahraničia pri pracovnej zmluve a príjme na účet; iní uviedli, že banky príjem zo zahraničia málokedy akceptujú.
Otvorené otázky
- Koľko presne a akým spôsobom môže predávajúci podľa konkrétnej zmluvy ponechať zo zálohy pri neschválení hypotéky?
- Akým špecifickým parametrom nehnuteľnosti (konkrétna poloha, veľkosť pozemku, typ spojenia) sa banky v konkrétnych prípadoch riadia pri zamietaní?
Spomenuté značky a firmy
SFRB
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o budúcej zmluve, rezervačná zmluva, notárska úschova, znalecký posudok, hypotekárny úver, kupná zmluva, SFRB
Miesta a osoby
Nemecko, Slovensko
@slecnanikola to uz neviem musela by sa spytat ale je tam viacero moznosti. Urcite by som to nezavrhovala. Sice su tam troska sprisnene podmienky ale za pokus nic nedas ale urcite by som ten dom kupovala fakt s dobrou realitkou pretoze ta Vam vie zjednat vyhodnejsie podmienky. Nasej sa podarilo zjednat aj cenu. Dom sme kupovali ze ozaj za vysoke peniaze a nakoniec nam usetrila este aj 3000 eur co bolo super
Ak môzem poradit,radsej pockajte a skuste najst druhy domcek.Je tam dost komplikacii a zvazte ci Vam to stoji za to.Hovori sa,ze niekedy je menej viac.To co sa Vam teraz zda, ako dobra ponuka,nemusi byt po kupe pravda.My sme hladali nas dom tiez velmi dlho.Jeden sa nam pacil,bol to dvojdom,spolocna strecha a fasada.Cena velmi zaujimava.Realitak trochu zahmlieval, pri otazkach ohladne veku stavby a el.rozvodov.Nechal som spravit reviziu elektro instalacie (na nase naklady) a vsetko na vymenu,odhadovana cena 30 000 Fr.
Predavalo sa to 2 roky,my sme to nastastie nekupili.Takze nie vzdy plati pravidlo,ze co je lacne je aj dobre.Pozrite viac domov,aby ste sa dostali do obrazu a mali prehlad.Kupa auta alebo nehnutelnosti pod casovym tlakom,je ta najhorsia kombinacia...Drzim palce a prajem pokojne sviatky jari.
@tundra dobrý večer ďakujem pekne za podrobnejšie informácie...máte pravdu je to kúpa veľmi riskantna aj napriek nízkej cene ..sme trošku pod nátlakom ale ja som opatrnejšia manžel je ten skôr čo sa nahli ale sama sa v Tom nevyznám neriešila som také niečo tak preto sa radšej pýtam skúsenejších lebo nechcem stratiť zbytočne peniaze samozrejme...ešteraz ďakujem a krásne sviatky aj Vám 👍
@modrykolibrik v poriadku najmúdrejšie vaše blahorodie. Prepáč ja sa ospravedlňujem zabudla som že TY vieš všetko všade si bola len psovi v zadku ešte nie. Prepáč naozaj zabudla som. TY že všetko vieš že si všade bola.
@slecnanikola dala by som zalohu ale do notárskej úschovy. S tym, ze je jasne, ze cast zálohy pojde predávajúcej aj ked sa nepodpíše riadna zmluva. Do notárskej preto aby predávajúca tie peniaze neminula a potom sa bude vyhovárať, ze kedy ich vrati alebo medzitym zomrie. Pravnik vam povie k tomu viac
@alickapusinka prepac ale ked jej pises veci ktorym sa nerozumies tak ta musim upozornit.
@modrykolibrik a nebude vadiť ak máme 2 deti , jedno z nich bude mať 6 v novembri a druhé má 9 mesiacov