Ako výhodnejšie kúpiť nehnuteľnosť, pred svadbou alebo po svadbe?
Ahojte, so snubencom plánujeme v budúcom roku svadbu aj kúpu bytu.
Keby sme ho kúpili pred svadbou bol by 50:50. Ak po svadbe bude tam BSM.
Základ - tých 20% zaplatíme zo zisku keď predáme náš starý byt.
Je v tom rozdiel keď je nehnuteľnost 50:50 a 1:1 ?
Stručné zhrnutie
- Nehnuteľnosť kúpená pred sobášom môže byť v podielovom vlastníctve (napr. 1/2 + 1/2), nehnuteľnosť kúpená po sobáši spravidla spadá do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).
- Spoluvlastnícky podiel je možné predať, ale predaj musí najprv ponúknuť spoluvlastníkom (predkupné právo) a cena predaja cudziemu nesmie byť nižšia než cena, za ktorú bola ponúknutá spoluvlastníkovi.
- Pri rozvode sa BSM ruší a majetok sa mení na podielové vlastníctvo; vyporiadanie môže nariadiť súd a podľa diskusie sa BSM automaticky zmení na podielové po 3 rokoch, ak nie je vyporiadané skôr.
Najčastejšie otázky
Q: Aký je právny rozdiel medzi vlastníctvom 50:50 pred svadbou a vlastníctvom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)?
A: Nehnuteľnosť kúpená pred svadbou môže byť vedená ako podielové vlastníctvo 1/2 + 1/2, kým nehnuteľnosť kúpená počas manželstva spravidla patrí do BSM, ktoré predstavuje spoločný majetok manželov.
Q: Môže spoluvlastník predať svoju polovicu bez súhlasu druhého spoluvlastníka?
A: Spoluvlastník musí najprv ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom (predkupné právo); až potom môže predať tretej osobe, pričom cena nesmie byť nižšia než tá, za ktorú bol podiel ponúknutý spoluvlastníkom.
Q: Ako sa rieši rozvod v prípade, že je nehnuteľnosť v BSM?
A: Rozvodom sa BSM ruší a majetok sa mení na podielové vlastníctvo; vyporiadanie môže rozhodnúť súd alebo podľa diskusie prebehne automaticky zo zákona po 3 rokoch, ak nie je dohodnuté skôr.
Q: Chráni kúpa nehnuteľnosti pred svadbou podiel pred dlžobami budúceho manžela?
A: Ak je nehnuteľnosť pred svadbou v osobnom podiele (napr. 1/2), príslušný podiel nespadá do BSM a môže byť čiastočne chránený pred dlhmi druhého manžela; ak je majetok v BSM, dlhy jedného manžela môžu zasiahnuť spoločný majetok.
Q: Čo znamenali v diskusii „20%“ a „5 rokov“ pri kúpe/predaji nehnuteľnosti?
A: V diskusii sa spomínalo, že „20%“ a „5 rokov“ súvisia s otázkami predaja a časového obmedzenia, ale v diskusii nebol tento bod konzistentne vysvetlený; pre presné pravidlá treba overiť daňové zákony alebo poradiť sa s odborníkom.
Q: Ako sa dnes bežne financuje kúpa nehnuteľnosti podľa diskusie?
A: V diskusii účastníci uviedli, že banky už bežne neposkytujú 100% hypotéky a plánuje sa financovanie približne 80 % hypotékou a zvyšok vlastnými prostriedkami.
Závery z diskusie
Zhoda
- Väčšina diskutujúcich potvrdila právny rozdiel medzi kúpou pred svadbou (možné podielové vlastníctvo) a kúpou počas manželstva (BSM).
- V diskusii panovala zhoda, že pri predaji podielu existuje predkupné právo spoluvlastníkov a predaj cudziemu sa rieši až po jeho uplatnení.
Sporné názory
- Niektorí účastníci tvrdili, že v konkrétnych prípadoch je to „v podstate jedno“, zatiaľ čo iní zdôrazňovali významné praktické následky pri rozvode, exekúcii a pri rozdelení nákladov.
- Jeden názor tvrdil, že predaj polovice umožní kupcovi užívať celý byt prakticky bez obmedzení; opačný názor poukazoval na právne predkupné právo a súdne možnosti vyporiadania.
Otvorené otázky
- Presné vysvetlenie spomínaného „20%“ a právne/daňové dôsledky sú v diskusii nezodpovedané.
- Vplyv konkrétneho spôsobu financovania (napr. 80 % hypotéka + 20 % vlastné zdroje) na optimálne rozhodnutie pred/po svadbe zostal v diskusii nejasný.
- Detailný postup a náklady pri súdnom vyporiadaní (vrátane uplatnenia 3% súdnych poplatkov, ak sa použije) ostávajú prakticky nešpecifikované.
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), podielové vlastníctvo 1/2, predkupné právo, vyporiadanie spoluvlastníctva, rozvod, exekúcia, hypotéka, dedičstvo, darovanie, súdne poplatky 3%, automatická zmena BSM na podielové po 3 rokoch, 5‑ročné pravidlo (spomínané), "20%" (spomínané)
Miesta a osoby
žiadne
@h2
@belllinka
Nie je to úplne jedno. Pred svadbou to ide 50:50, alebo teda jeden 1/2 a druhý 1/2. Po svadbe žiadne 50:50 neexistuje, ale majetok sa kupuje len do BSM (bezpodieloveho spoluvlastníctva manželov). Mimo BMS môžu mať manželia nehnuteľnosť (nielen byt, ale aj dom, pozemok, maštal, garaž) len vtedy, ak ho jeden z nich zdedi, alebo dostane darom.
Čiže je v tom rozdiel.
Autorka, 20% výpalné platíš len ak nehnuteľnosť vlastníš kratšie ako 5 rokov, a ak nie je zdedená. Dedičstvo môžeš predať hneď bez výpalného a ostatok 5 rokov po kúpe
@thirstymonk ona 20% asi nemysli dan, ale zaklad na kupu novej nehnutelnosti.. 🙂))
@thirstymonk nechápem rozdiel. Byt kúpený na polovicu 50:50 bez svadby a byt kúpený po svadbe, BSM, je tiež na polovicu, aj pri rozvode.
@simca06022011 áno, presne tak. Hypotéky sa už 100% nedávajú takže rátame s 80%. Dan neriešim.
@thirstymonk V ich prípade je to jedno.
To, čo píšeš o tých 20%, je úplne mimo, ale to už ti vysvetlili iní, takže sa nejdem opakovať.
Podľa mňa je to jedno, nevidím praktický rozdiel. Poznám veľa ľudí, ktorí to tak majú.
my sme kupovali byt pred svadbou- teraz už manžel kúpil byt, ja som dala na rekonštrukciu. Keďže sme už mali spoločné peniaze, časť, čo bola hypotéka sme platili zo spoločného. Zobrali sme sa a po 10 rokoch bývania v byte sme byt predali a postavili dom, ktorý už je BSM. Ani nás nenapadlo riešiť, že čo bude. Ja som vedela, že byt je jeho a to, že ja som dala na rekonštrukciu bola len malá čiastka, takže mne by šlo 33% z predaja bytu, keby sme sa boli rozviedli. Ale my sme sa hneď bavili na rovinu. Lenže ja nie som z tých, že vyžmýkať čo najviac. Sme rozumní ľudia, ktorí sa vedia dohodnúť.
Takže z môjho pohľadu je to jedno, či pred alebo po svadbe.
A plus. Pri 50:50 moze predat svoju polovicu bez tvojho suhlasu. Uz boli take pripady, ze to predali kade komu. A kedze nie je urcene, ktora polovica je tvoja tak mozu uzivat cely byt.
@beata_k Každý vlastní polovicu jedného bytu. Ten byt nemá dve časti, že "odtiaľ potiaľ je to moje a zvyšok je tvoj". Preto sa to vysporiadava súdnou cestou. Ak niečo vlastnia viacerí, tak jeden to nemôže predať len tak, komu si zmyslí. Lebo ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo.
@h2 toto:
Rozvodom sa BSM ruší, rozvedení manželia nadobúdajú nehnuteľnosť, ktorú mali doteraz v bezpodielovom vlastníctve, do podielového vlastníctva 50:50.
nie je uplne pravda. bezpodielove sa meni na podielove vyporiadanim zo zakona automaticky 3 roky po rozvode, pokial to dovtedy nie je vyporiadane inak.
autorka, ano, je to rozdiel, ci mate podielove a bezpodielove, ale pre pripad rozvodu je to takmer jedno, lebo pokial sa nebudete vyplacat navzajom, tak sa bezpodielove zmeni na podielove bud sudom (do troch rokov po rozvode), alebo automaticky zo zakona (tri roky po rozvode). akurat pokial to bude riesit sud, tak budete platit sudne poplatky (3% kazdy z hodnoty majetku).
a plati, aj co bolo pisane vyssie, pokial je to 1/2, tak mozes predat svoju polovicu, v pripade 1/1 to mozne nie je.
Je to úplne jedno, či pred svadbou alebo po, ak budete 50:50