Ako výhodnejšie kúpiť nehnuteľnosť, pred svadbou alebo po svadbe?
Ahojte, so snubencom plánujeme v budúcom roku svadbu aj kúpu bytu.
Keby sme ho kúpili pred svadbou bol by 50:50. Ak po svadbe bude tam BSM.
Základ - tých 20% zaplatíme zo zisku keď predáme náš starý byt.
Je v tom rozdiel keď je nehnuteľnost 50:50 a 1:1 ?
Stručné zhrnutie
- Nehnuteľnosť kúpená pred sobášom môže byť v podielovom vlastníctve (napr. 1/2 + 1/2), nehnuteľnosť kúpená po sobáši spravidla spadá do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).
- Spoluvlastnícky podiel je možné predať, ale predaj musí najprv ponúknuť spoluvlastníkom (predkupné právo) a cena predaja cudziemu nesmie byť nižšia než cena, za ktorú bola ponúknutá spoluvlastníkovi.
- Pri rozvode sa BSM ruší a majetok sa mení na podielové vlastníctvo; vyporiadanie môže nariadiť súd a podľa diskusie sa BSM automaticky zmení na podielové po 3 rokoch, ak nie je vyporiadané skôr.
Najčastejšie otázky
Q: Aký je právny rozdiel medzi vlastníctvom 50:50 pred svadbou a vlastníctvom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)?
A: Nehnuteľnosť kúpená pred svadbou môže byť vedená ako podielové vlastníctvo 1/2 + 1/2, kým nehnuteľnosť kúpená počas manželstva spravidla patrí do BSM, ktoré predstavuje spoločný majetok manželov.
Q: Môže spoluvlastník predať svoju polovicu bez súhlasu druhého spoluvlastníka?
A: Spoluvlastník musí najprv ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom (predkupné právo); až potom môže predať tretej osobe, pričom cena nesmie byť nižšia než tá, za ktorú bol podiel ponúknutý spoluvlastníkom.
Q: Ako sa rieši rozvod v prípade, že je nehnuteľnosť v BSM?
A: Rozvodom sa BSM ruší a majetok sa mení na podielové vlastníctvo; vyporiadanie môže rozhodnúť súd alebo podľa diskusie prebehne automaticky zo zákona po 3 rokoch, ak nie je dohodnuté skôr.
Q: Chráni kúpa nehnuteľnosti pred svadbou podiel pred dlžobami budúceho manžela?
A: Ak je nehnuteľnosť pred svadbou v osobnom podiele (napr. 1/2), príslušný podiel nespadá do BSM a môže byť čiastočne chránený pred dlhmi druhého manžela; ak je majetok v BSM, dlhy jedného manžela môžu zasiahnuť spoločný majetok.
Q: Čo znamenali v diskusii „20%“ a „5 rokov“ pri kúpe/predaji nehnuteľnosti?
A: V diskusii sa spomínalo, že „20%“ a „5 rokov“ súvisia s otázkami predaja a časového obmedzenia, ale v diskusii nebol tento bod konzistentne vysvetlený; pre presné pravidlá treba overiť daňové zákony alebo poradiť sa s odborníkom.
Q: Ako sa dnes bežne financuje kúpa nehnuteľnosti podľa diskusie?
A: V diskusii účastníci uviedli, že banky už bežne neposkytujú 100% hypotéky a plánuje sa financovanie približne 80 % hypotékou a zvyšok vlastnými prostriedkami.
Závery z diskusie
Zhoda
- Väčšina diskutujúcich potvrdila právny rozdiel medzi kúpou pred svadbou (možné podielové vlastníctvo) a kúpou počas manželstva (BSM).
- V diskusii panovala zhoda, že pri predaji podielu existuje predkupné právo spoluvlastníkov a predaj cudziemu sa rieši až po jeho uplatnení.
Sporné názory
- Niektorí účastníci tvrdili, že v konkrétnych prípadoch je to „v podstate jedno“, zatiaľ čo iní zdôrazňovali významné praktické následky pri rozvode, exekúcii a pri rozdelení nákladov.
- Jeden názor tvrdil, že predaj polovice umožní kupcovi užívať celý byt prakticky bez obmedzení; opačný názor poukazoval na právne predkupné právo a súdne možnosti vyporiadania.
Otvorené otázky
- Presné vysvetlenie spomínaného „20%“ a právne/daňové dôsledky sú v diskusii nezodpovedané.
- Vplyv konkrétneho spôsobu financovania (napr. 80 % hypotéka + 20 % vlastné zdroje) na optimálne rozhodnutie pred/po svadbe zostal v diskusii nejasný.
- Detailný postup a náklady pri súdnom vyporiadaní (vrátane uplatnenia 3% súdnych poplatkov, ak sa použije) ostávajú prakticky nešpecifikované.
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), podielové vlastníctvo 1/2, predkupné právo, vyporiadanie spoluvlastníctva, rozvod, exekúcia, hypotéka, dedičstvo, darovanie, súdne poplatky 3%, automatická zmena BSM na podielové po 3 rokoch, 5‑ročné pravidlo (spomínané), "20%" (spomínané)
Miesta a osoby
žiadne
Z pohladu rozvodu je to vo vasom pripade jedno. Ak by pocas manzelstva jeden z manzelov urobil dlhy, tak ak bola nehnutelnost kupena pred svadbou, tak by ta jedna polovica bola chranena, lebo nespada do bsm.
@h2 Keď bude spadať do BSM automaticky aj všetky náklady idú z BSM. Keď bude v podielovom, všetky nákladu budú minimálne čiastočne z BSM a naozaj poznám ľudí, ktorí pri rozvode si vykrikovali doslova každú žiarovku kto-komu kúpil a ako prispieval k financovaniu podielu, ktorý mu právne ani nepatril. Takže v tomto ohľade by bolo aj pre vyporiadanie jednoduchšie BSM. Samozrejme, toto sa dá vykrikovať aj pri BSM ale tam je to právne jednoduchšie spoločný majetok a spoločné peniaze. Ale nájdu sa svetlé výnimky, ktoré aj počas rozvodu vedia medzi sebou normálne komunikovať a v tom prípade by to bolo viac-menej jedno. A tak isto v prípade exekúcie, budúceho vybavovania hypotéky/úveru je rozdiel, či je to BSM alebo podielové vlastníctvo.
@beata_k napriklad v tom, ze mozes svoju cast nehnutelnosti len tak predat - nemozes....mozes ju darovat blizkej osobe tak maximalne 😂 ale inak spoluvlastnici maju predkupne pravo ...a ak nekupia/nevyplatia ta, tak sa vies domahat na sude aby sa nehnutelnost predala cela a kazdy dostal svoj podiel
@fairyy Hmm takze ked ju darujes blizkej osobe tak si s nou co urobila? Ano, co chces.
Predkupne pravo? Ano, maju. Ale kto ti len tak da 50 000- 150000 aby to od teba odkupil? Iba malo ludi. Ak ju nekupia, mozed ju predat komu chces.
Ja sa tu nebavim a teorii. Ja sa tu bavim o nepeknych praktikach, ktore su ludia schopni urobit ak ti chcu ublizit. A ze teda pri rozvode lietaju triesky.
@soldi Predať svoju polovicu môžeš až potom, čo ju ponúkneš spoluvlastníkovi, či spoluvlastníkom. A cena, za ktorú ju predáš cudziemu, nemôže byť nižšia, než za akú to bolo ponúknuté spoluvlastníkom.