Ako zabezpečiť zápis do listu vlastníctva?

Stručné zhrnutie

• Ak osoba nie je zapísaná v liste vlastníctva (LV), právne nie je vlastníkom nehnuteľnosti, aj keď je zapísaná ako spoludlžník v hypotekárnej zmluve.
• Nehnuteľnosť postavená počas manželstva môže patriť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), pričom pozemok nadobudnutý darovacou zmluvou pred manželstvom môže zostať vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov.
• Riešenia zahŕňajú darovaciu zmluvu na prevod podielu, dopísanie stavebníka pred kolaudáciou, súhlas banky kvôli založnému právu a konzultáciu s notárom alebo právnikom.

Najčastejšie otázky

Q: Ako sa dá dostať zapísané do listu vlastníctva (LV), ak je nehnuteľnosť na mene manžela?
A: Manžel môže darovacou zmluvou darovať polovicu nehnuteľnosti alebo notárnymi úkonmi upraviť vlastníctvo; pri zmene zápisu je potrebný súhlas banky, ak je na nehnuteľnosti zriadené záložné právo.

Q: Znamená byť spoludlžníkom hypotéky automaticky spoluvlastníctvo nehnuteľnosti?
A: Nie; spoludlžník na hypotekárnej zmluve nie je automaticky zápísaný ako vlastník na LV a spoludlžníctvo nezakladá vlastnícke právo.

Q: Páda stavba začatá počas manželstva do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)?
A: Podľa viacerých príspevkov v diskusii nehnuteľnosť postavená počas manželstva spravidla spadá do BSM, avšak v prípade vecí nadobudnutých darom alebo dedičstvom môže platiť výnimka.

Q: Čo treba doložiť, aby ste preukázali investície do stavby pri spore o vlastníctvo?
A: Odporúčanými dokladmi sú pokladničné bločky a faktúry za stavebný materiál, bankové platby na hypotéku a iné doklady o úhradách spojených so stavbou.

Q: Môže byť v stavebnom povolení uvedený len jeden stavebník a napriek tomu mať dom v BSM?
A: Áno, stavebník uvedený len na seba nemusí znemožniť zaradenie stavby do BSM; dopísanie stavebníka pred kolaudáciou sa v diskusii spomína ako jedno z riešení.

Q: Je potrebné súhlasiť s prepisom vlastníctva banka, ktorá drží hypotéku?
A: Áno, pri zmene zápisu LV ide často o bankové záložné právo, preto zmena vlastníctva alebo zápis podielu obyčajne vyžaduje súhlas banky.

Závery z diskusie

Zhoda

• Ak osoba nie je zapísaná v LV, nie je považovaná za vlastníka danej nehnuteľnosti podľa katastra.
• V prípade právnych nejasností je konzultácia s právnikom alebo notárom odporúčaná a často potrebná.
• Pri zmene vlastníctva treba počítať s nutnosťou súhlasu banky vzhľadom na založené právo.

Sporné názory

• Možnosť 1: Nehnuteľnosť postavená počas manželstva jednoznačne spadá do BSM a manželka má nárok na polovicu.
• Možnosť 2: Ak bol pozemok darovaný jednému z manželov pred manželstvom, tento pozemok a niekedy aj niektoré súvisiace práva môžu zostať vo výlučnom vlastníctve toho manžela; zápis na LV je pritom rozhodujúci pre vlastnícke práva podľa katastra.

Otvorené otázky

• Kto je formálne uvedený ako stavebník v stavebnom povolení a aký vplyv to bude mať pri kolaudácii?
• Súhlasí banka s akýmkoľvek navrhovaným zápisom alebo darovaním podielu vzhľadom na svoje záložné právo?
• Bude vykonaný zápis do LV po kolaudácii ako nový LV pre stavbu oddelene od listu vlastníctva pozemku?

Spomenuté značky a firmy

Katastrálny úrad, notár, Modrý koník, mkreality.sk, AKMV (akmv.sk), skupina "Právne poradenstvo", banka

Spomenuté produkty a metódy

List vlastníctva (LV), bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), darovacia zmluva, hypotéka, hypotekárna úverová zmluva, spoludlžník, stavebné povolenie, stavebník, kolaudácia, založné právo (zástavné právo banky), zápis do LV, darovanie polovice, vecné bremeno, odhad nehnuteľnosti, pokladničné bločky a faktúry ako dôkaz platieb, právna konzultácia u notára alebo advokáta, § 143 OZ (uvádzaný v diskusii)

Miesta a osoby

žiadne