Dá sa vrátiť kúpená nehnuteľnost?

Stručné zhrnutie

• Kupujúci pri skrytej vade nehnuteľnosti môže podľa § 597 Občianskeho zákonníka požadovať primeranú zľavu alebo odstúpiť od kúpnej zmluvy, pričom odstúpením sa zmluva ruší od počiatku a strany si musia vzájomne vrátiť plnenia.
• Ako dôkazy sa v praxi často používajú znalecký posudok a termovízne meranie; právne riešenie odporúča konzultovať s advokátom a informovať banku o otázkach spojených s hypotekárnym úverom a prípadným záložným právom.
• Reálne riziká sporu sú vysoké: súdne konanie môže byť dlhé a nákladné, existuje riziko, že predávajúci nebude mať peniaze na vyplatenie vysúdenej sumy, preto niektorí kupujúci volia cenovo náročnú opravu alebo následný predaj nehnuteľnosti.

Najčastejšie otázky

Q: Ako odstúpiť od kúpnej zmluvy pri zistení skrytých vád?
A: Podľa § 597 Občianskeho zákonníka má kupujúci právo na primeranú zľavu alebo odstúpiť od zmluvy, ak vada robí vec neupotrebiteľnou alebo ak predávajúci nepravdivo ubezpečil o stave veci; odstúpením sa zmluva zrušuje od počiatku a strany si musia vzájomne vrátiť plnenia.

Q: Aké doklady a odborné posudky potrebujem pri spore o skryté vady?
A: V diskusii sa odporúčalo získať znalecký posudok (znalec), termovízne meranie na zistenie tepelných mostov a vlhkosti a preberací protokol z odovzdania nehnuteľnosti ako dôkazné materiály.

Q: Aká je právna zodpovednosť predávajúceho a realitnej kancelárie?
A: Predávajúci zodpovedá za skryté vady podľa občianskeho zákonníka; realitná kancelária bola v diskusii spomínaná ako možný subjekt reklamácie a v niektorých prípadoch bola údajne žalovaná o vrátenie provízie, avšak konkrétne právne výsledky závisia od zmluvy a dôkazov.

Q: Ako riešiť vrátenie hypotekárneho úveru pri odstúpení od zmluvy?
A: Odporúča sa kontaktovať banku kvôli informáciám o vrátení hypotekárneho úveru a zohľadniť, že na nehnuteľnosti môže byť zriadené záložné právo; v diskusii niekto uviedol, že právny zástupca môže byť poistený a dočasne vyplatiť sumu (napr. prostredníctvom hypotéky), ktorú následne vymáha od protistrany.

Q: Aké sú praktické riziká vedenia súdneho sporu o nehnuteľnosť?
A: Diskutujúci upozorňovali na dlhú dobu konania (roky), vysoké náklady na právnika a riziko, že predávajúci nemá majetok na uspokojenie nároku, čo môže viesť k dlhému vymáhaniu cez exekúciu alebo veľmi nízkym splátkam od dlžníka.

Q: Kedy má zmysel súdiť sa namiesto opravy nehnuteľnosti?
A: Podľa skúseností v diskusii má súd zmysel, ak sú silné dôkazy (znalecké posudky, svedectvá, protokoly) a predávajúci má majetok na uspokojenie nároku; inak niektorí kupujúci uprednostnili opravu alebo následný predaj „pod cenu“ ako menej rizikovú možnosť.

Závery z diskusie

Zhoda

• Nutnosť odborného podkladu: väčšina odporúča vyhotovenie znaleckého posudku a termovízie pred súdnym konaním.
• Právne kroky: väčšina súhlasí, že pri skrytých vadách treba konzultovať s advokátom a uplatniť práva podľa § 597 Občianskeho zákonníka.
• Praktické varovanie: súdny spor je často dlhý a nákladný a nemusí viesť k reálnemu vymoženiu peňazí, ak predávajúci nemá majetok.

Sporné názory

• Realitná kancelária: niektorí tvrdia, že je možné žiadať vrátenie provízie od realitky, iní zdôrazňujú, že RK je len sprostredkovateľ a jej zodpovednosť závisí od konkrétnej zmluvy.
• Riešiť súdom vs. oprava: jedna možnosť je súdne vymáhanie náhrady alebo odstúpenie od zmluvy, druhá možnosť je oprava nehnuteľnosti alebo jej následný predaj s priznanými vadami.
• Viditeľnosť plesní: niektorí tvrdia, že plesne a vlhkosť sa dajú v lete a pri prekrytí zakryť (maskovať), iní argumentujú, že určité vady sú pri odbornom pohľade zjavné pri obhliadke.

Otvorené otázky

• Je bežné v reálnych prípadoch úspešne vrátiť kúpenú nehnuteľnosť predávajúcemu a získať späť kúpnu cenu?
• Ako presne banky riešia vrátenie hypotekárneho úveru pri odstúpení od zmluvy a aké sú podmienky zrušenia záložného práva?
• Aká je presná premlčacia doba a lehoty relevantné pre uplatnenie nárokov pri skrytých vadách v konkrétnych prípadoch?

Spomenuté značky a firmy

žiadne

Spomenuté produkty a metódy

§ 597 Občianskeho zákonníka, znalecký posudok, termovízia, preberací protokol, hypotekárny úver, záložné právo, exekúcia, odvlhčovač, sanácia, záruka (3 roky pri firme, 2 roky pri súkromnej osobe)

Miesta a osoby

Nitra, Slovensko (SVK)