Je možné predať byt a kúpiť nový, hoci mame úver?
Ahojte, vopred sa ospravedlňujem, ak sem táto téma nepatrí, nevedela som, kde to napísať. Mate niekto skúsenosť s predajom bytu, hoci ste mali hypotéku? Ide o to, že sme pred 4 rokmi kúpili byt a nie sme spokojní. Narodilo sa nám babo, čiže sa trochu požiadavky na bývanie zmenili. Chceli by sme ale v tom istom meste kúpiť iný byt, ale ceny išli medzičasom dosť hore. Potrebujeme však so splátkami zostať na tom istom, keďže som na materskej. Príklad. Kúpili sme byť za cca 72000,teraz by mal hodnotu 95000 a nasli by sme v tejto sume byť, kt. By nám vyhovoval. Niečo sa už s platilo za tie 4 roky. Je možné zostať na tých istých splátkach, keby sme rozdiel doplatili z toho, čo sa navýšil cena bytu? Ci ako to funguje? Ďakujem.
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu, na ktorý je viazaná hypotéka, je bežný postup; z kúpnej ceny sa vyplatí zostávajúci zostatok hypotéky a kupujúci môže hypotéku vyplatiť priamo z ceny nehnuteľnosti.
- Hypoteku je možné preniesť na inú nehnuteľnosť, ak to banka schváli, alebo kúpiť druhý byt a mať dočasne dve hypotéky; banky dnes často neposkytujú 100 % financovanie a bežne vyžadujú financovanie do 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Predaj do 5 rokov od kúpy môže podliehať dani z príjmov; v príklade zo diskusie bola kúpna cena 72 000 € a odhadovaná predajná cena 95 000 €, pričom zo zvyšku by sa vyplatila hypotéka a zostávajúca suma by sa použila na nový byt alebo ako vlastné zdroje.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem predať byt, ak na ňom je hypotéka?
A: Áno; z predajnej ceny sa vyplatí zostávajúci zostatok hypotéky a kupujúci môže hypotéku vyplatiť priamo kupnou cenou.
Q: Ako sa financuje nový byt po predaji zaťaženého bytu?
A: Z predaja sa vyplatí pôvodná hypotéka a zo zvyšku možno uhradiť časť kúpy nového bytu alebo ho financovať novou hypotékou; v príklade bol uvedený zostatok ~35 000 € po vyplatení starej hypotéky pri predajnej cene 95 000 €.
Q: Dá sa preniesť hypotéka na novú nehnuteľnosť?
A: Áno, hypotéku možno preniesť, ak to banka schváli; prenesenie môže vyžadovať, aby ste boli vlastníkom oboch nehnuteľností súčasne alebo súhlas vlastníka, ktorého byt chcete založiť.
Q: Dávajú banky dnes 100 % hypotéky?
A: Podľa diskusie banky už zvyčajne neposkytujú 100 % financovanie a bežne financujú do približne 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Q: Ako ovplyvní materská dovolenka schválenie novej hypotéky?
A: Banky prísnejšie posudzujú príjmy, a ak je žiadateľ na materskej/rodičovskej, môže byť schválenie a výška hypotéky obmedzená; diskutovaná hranica zadlženosti bola uvedená ako osemnásobok čistého ročného príjmu.
Q: Platí sa daň pri predaji bytu do 5 rokov od kúpy?
A: Áno, v diskusii bolo uvedené, že predaj do 5 rokov môže podliehať dani štátu; uviedla sa tiež možnosť preukázať zvýšenie hodnoty dokladmi o rekonštrukcii (bločky) na zníženie daňovej povinnosti.
Q: Čo si treba v praxi overiť pred predajom?
A: Overiť v banke sumu predčasného splatenia vrátane poplatkov, zistiť znalecké ocenenie nehnuteľnosti a poradiť sa s finančným poradcom alebo bankou o možnostiach ďalšieho financovania.
Závery z diskusie
Zhoda
- Predaj bytu s existujúcou hypotékou je bežný postup; z kúpnej ceny sa vyplatí zostávajúci úver a zo zvyšku možno financovať nový byt alebo zobrať novú hypotéku.
- Banka bude posudzovať žiadosť o novú hypotéku nanovo, pričom aktuálne pravidlá financovania sú prísnejšie než pred štyrmi rokmi (menší rozsah 100% financovania, prísnejšie posudzovanie príjmov).
Sporné názory
- Možnosť predaja zaťaženého bytu: jedna možnosť — byt sa môže predať a kupujúci vyplatí hypotéku z kupnej ceny; druhá možnosť (menej zastávaná) — tvrdenie, že byt so záložným právom sa nedá predať bez dodatočných krokov.
- Výška splatenia istiny za prvé roky hypotéky: jedna možnosť — za 4 roky môže byť splatených relatívne málo z istiny kvôli úrokom; druhá možnosť — pri zrýchlenom splácaní alebo mimoriadnych vkladoch môže byť splatená podstatná časť istiny.
Otvorené otázky
- Ako presne banka posúdi žiadosť o novú hypotéku, keď je jeden z partnerov na materskej/rodičovskej (konkrétne limity a podmienky)?
- Aké budú presné poplatky a sankcie za predčasné splatenie v konkrétnej banke a koľko presne ostáva na zostatku hypotéky v konkrétnom prípade?
- Do akej miery možno úspešne preukázať náklady na rekonštrukciu (bločky) na oslobodenie od dane pri predaji do 5 rokov?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, prenesenie hypotéky, predčasné splatenie hypotéky, refinancovanie, 100% hypotéka, 80% LTV (financovanie do 80 % hodnoty nehnuteľnosti), daň z predaja nehnuteľnosti, preukázanie výdavkov na rekonštrukciu (bločky), znalecké ocenenie, finančné poradenstvo, podnájom, mimoriadny vklad
Miesta a osoby
žiadne
@jaja23 nie som špecialista, ale môj názor
Ak už niečo máte splatené, tak počítajme cca 60tis
Nájdete nových kupcov, oni si napríklad vezmú hypo a vyplatia banke tú vašu + vám ešte zostane 35tis (v prípade, že ho predáte za 95).
Keď nájdete nový byt budete žiadať o novú hypotéku, môžte už na začiatok dať tých 35, pomôže vám to, keďže budete zase posudzovaní odznova. Príjmy a ty si na materskej.
Keď vezmete hypotéku cca 60tis tak to bude koľko, 200€/mes? Strieľam. My sme mali 86 za necelých 300€
Predas byt, z predaja sa vyplati povodna hypo a na kupu budete brat novy. Pozor na prijem, aby vam to vyslo
@jaja23 pokiaľ nemáte peniaze navyše, ktoré môžete vložiť do bývania (aspoň 10000-20000€) tak si väčší byt ako máte teraz nekúpite. Iba ak zmeníte lokalitu za menej obľúbenú, alebo si vyberiete byt v horšom stave. Zároveň treba dávať pozor na príjem, ste na MD/RD určite máte nižší príjem ako keď ste pred 4 rokmi brali hypotéku.
@sapetka
Samozrejme, že môžeš reagovať na každý vtip... máš právo...
Ale čo bolo vtipné na splatení hypo 12000 za 4 roky, hoci to @nika3136 uviedla ako príklad?
To uviedla priveľa či primálo?
4 roky je presne 48 mesiacov.
48 mes. spláca po 250 eur mesačne, splatí presne 12000 eur.
Moja sestra platí hypo takmer 400 eur mesačne.
Môžu mať aj nižšie splátky, nie každý zarába toľko, že môže splácať vysoké splátky.
Smutné je, že takmer v každej diskusii, nech je o čomkoľvek, sa nájde niekto, kto si potrebuje rypnúť.
Prepáčte, nedalo mi nezareagovať.
@miriam439 Zrejme hypotéku nemáte, lebo by ste tu taký výpočet nedali. Je veľký rozdiel medzi výškou splátky (anuita) a tým koľko reálne ubudne z celkovej výšky hypotéky (istiny) každou splátkou. V prvých rokoch hypotéky sa splácajú hlavne úroky a z istiny sa splatí veľmi málo.
@zltalienka
Aha, preto som akože dostala ten výsmech?
Nakoľko mi to absolútne nepríde adekvátne a od dospelého človeka priam až hlúpe. Riešili sme vyčíslenie a refinancovanie minulý mesiac, splatili sme skutočne 3tis za prvý rok.
Mimo iného som uviedla príklad, v prvej vete (asi mala byť s veľkými písmenami a výkričníkmi) je napísané, že nie som odborník.
Posledná vec je tá, že každý priemerne inteligentný človek si vie veľmi dobre v hlave pospájať informácie a ja skutočne nevidím zostatok ich hypotéky.
Už len detail .... Vy vidíte, či napríklad nedali mimoriadny vklad? Čo ak už majú splatených nie 12, ale 25 tis?
Pani sa spýtala na princíp, vždy je však niekto nadpriemerne inteligentný, kto polemizuje nad detailami PODOTÝKAM čisto hlúpeho príkladu.
@zltalienka Áno, hypotéku našťastie nemám, ale viem o tom, čo ste písali o tých úrokoch a istine.
Ale to na veci nič nemení. Ak sa niekto snaží vysvetliť na príklade princíp fungovania niečoho (a zrejme ten princíp uviedla správne), tak sa nemusí iný niekto do nej navažať kvôli sume, ktorá bola uvedená ako príklad. A pritom sám nevedie správny a reálny "príklad".
Fakt mi je smutno, keď takmer v každej diskusii, čo otvorím nájdem múdre, múdrejšie a najmúdrejšie, ktoré prispejú iba tým, že si rypnú.
Viem, nemusím čítať, ale kopec dobrých vecí som sa tu už dozvedela, ale s tým, že MK zatváram s pocitom horkosti... 😢
@zltalienka presne tak som to myslela ako ste napisali👍Dakujem za vysvetlenie(preto je tych 12000 sciense fiction)
@nika3136 to nebol vysmech len smiech nad tym ake nerealne priklady priam pritiahnute za vlasy sa tu dokazu davat..
@miriam439 uviedla nerealne vela
Samozrejme,ze sa da predat,my to ideme teraz tiez riesit,byvame v byte rok a chceme ist do domu.Planujeme iba tarchu tejto nasej hyporeky preniest na dom(ak sa ho podari kupit)a este o cosi navysit.
Zobrali ste pred 4rokmi sice uver napr 70t ale realne ste vzali viiac, lebo uroky nan. Za 4r si podla mna nesplatila z istiny nic, len urok nejaky. Treba zistit kolko by vas vyslo predcasne splatenia (aj s pokutami) a podla toho zistis, ci sa to vobec oplati riesit.
@jaja23 najskor ta chcem upozornit, ze pokial predas byt do 5 rokov od kupy tak platis dan statu. My sme predavali byt este s nevyplatenou hypotekou a kupovali novy. Z predaja bytu si vyplatis dlznu sumu na hypoteke a zo zvysku kupis druhy byt prip. pokryjes niaku cast znova hypotekou