Je možné predať byt a kúpiť nový, hoci mame úver?
Ahojte, vopred sa ospravedlňujem, ak sem táto téma nepatrí, nevedela som, kde to napísať. Mate niekto skúsenosť s predajom bytu, hoci ste mali hypotéku? Ide o to, že sme pred 4 rokmi kúpili byt a nie sme spokojní. Narodilo sa nám babo, čiže sa trochu požiadavky na bývanie zmenili. Chceli by sme ale v tom istom meste kúpiť iný byt, ale ceny išli medzičasom dosť hore. Potrebujeme však so splátkami zostať na tom istom, keďže som na materskej. Príklad. Kúpili sme byť za cca 72000,teraz by mal hodnotu 95000 a nasli by sme v tejto sume byť, kt. By nám vyhovoval. Niečo sa už s platilo za tie 4 roky. Je možné zostať na tých istých splátkach, keby sme rozdiel doplatili z toho, čo sa navýšil cena bytu? Ci ako to funguje? Ďakujem.
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu, na ktorý je viazaná hypotéka, je bežný postup; z kúpnej ceny sa vyplatí zostávajúci zostatok hypotéky a kupujúci môže hypotéku vyplatiť priamo z ceny nehnuteľnosti.
- Hypoteku je možné preniesť na inú nehnuteľnosť, ak to banka schváli, alebo kúpiť druhý byt a mať dočasne dve hypotéky; banky dnes často neposkytujú 100 % financovanie a bežne vyžadujú financovanie do 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Predaj do 5 rokov od kúpy môže podliehať dani z príjmov; v príklade zo diskusie bola kúpna cena 72 000 € a odhadovaná predajná cena 95 000 €, pričom zo zvyšku by sa vyplatila hypotéka a zostávajúca suma by sa použila na nový byt alebo ako vlastné zdroje.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem predať byt, ak na ňom je hypotéka?
A: Áno; z predajnej ceny sa vyplatí zostávajúci zostatok hypotéky a kupujúci môže hypotéku vyplatiť priamo kupnou cenou.
Q: Ako sa financuje nový byt po predaji zaťaženého bytu?
A: Z predaja sa vyplatí pôvodná hypotéka a zo zvyšku možno uhradiť časť kúpy nového bytu alebo ho financovať novou hypotékou; v príklade bol uvedený zostatok ~35 000 € po vyplatení starej hypotéky pri predajnej cene 95 000 €.
Q: Dá sa preniesť hypotéka na novú nehnuteľnosť?
A: Áno, hypotéku možno preniesť, ak to banka schváli; prenesenie môže vyžadovať, aby ste boli vlastníkom oboch nehnuteľností súčasne alebo súhlas vlastníka, ktorého byt chcete založiť.
Q: Dávajú banky dnes 100 % hypotéky?
A: Podľa diskusie banky už zvyčajne neposkytujú 100 % financovanie a bežne financujú do približne 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Q: Ako ovplyvní materská dovolenka schválenie novej hypotéky?
A: Banky prísnejšie posudzujú príjmy, a ak je žiadateľ na materskej/rodičovskej, môže byť schválenie a výška hypotéky obmedzená; diskutovaná hranica zadlženosti bola uvedená ako osemnásobok čistého ročného príjmu.
Q: Platí sa daň pri predaji bytu do 5 rokov od kúpy?
A: Áno, v diskusii bolo uvedené, že predaj do 5 rokov môže podliehať dani štátu; uviedla sa tiež možnosť preukázať zvýšenie hodnoty dokladmi o rekonštrukcii (bločky) na zníženie daňovej povinnosti.
Q: Čo si treba v praxi overiť pred predajom?
A: Overiť v banke sumu predčasného splatenia vrátane poplatkov, zistiť znalecké ocenenie nehnuteľnosti a poradiť sa s finančným poradcom alebo bankou o možnostiach ďalšieho financovania.
Závery z diskusie
Zhoda
- Predaj bytu s existujúcou hypotékou je bežný postup; z kúpnej ceny sa vyplatí zostávajúci úver a zo zvyšku možno financovať nový byt alebo zobrať novú hypotéku.
- Banka bude posudzovať žiadosť o novú hypotéku nanovo, pričom aktuálne pravidlá financovania sú prísnejšie než pred štyrmi rokmi (menší rozsah 100% financovania, prísnejšie posudzovanie príjmov).
Sporné názory
- Možnosť predaja zaťaženého bytu: jedna možnosť — byt sa môže predať a kupujúci vyplatí hypotéku z kupnej ceny; druhá možnosť (menej zastávaná) — tvrdenie, že byt so záložným právom sa nedá predať bez dodatočných krokov.
- Výška splatenia istiny za prvé roky hypotéky: jedna možnosť — za 4 roky môže byť splatených relatívne málo z istiny kvôli úrokom; druhá možnosť — pri zrýchlenom splácaní alebo mimoriadnych vkladoch môže byť splatená podstatná časť istiny.
Otvorené otázky
- Ako presne banka posúdi žiadosť o novú hypotéku, keď je jeden z partnerov na materskej/rodičovskej (konkrétne limity a podmienky)?
- Aké budú presné poplatky a sankcie za predčasné splatenie v konkrétnej banke a koľko presne ostáva na zostatku hypotéky v konkrétnom prípade?
- Do akej miery možno úspešne preukázať náklady na rekonštrukciu (bločky) na oslobodenie od dane pri predaji do 5 rokov?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, prenesenie hypotéky, predčasné splatenie hypotéky, refinancovanie, 100% hypotéka, 80% LTV (financovanie do 80 % hodnoty nehnuteľnosti), daň z predaja nehnuteľnosti, preukázanie výdavkov na rekonštrukciu (bločky), znalecké ocenenie, finančné poradenstvo, podnájom, mimoriadny vklad
Miesta a osoby
žiadne
@jaja23 samozrejme byt môžete predať. Počkala by som ale až kým budete vlastnikmi tých 5r. Aby ste nemuseli zdaňovať predaj.
@nika3136 nikomu som sa tu nevysmievala
@miriam439 áno samozrejme že za určitých podmienok môže mať splatenych aj 12000€, ale nie takto ako ste uviedli.
@jaja23 preniesť hypotéku na inú nehnuteľnosť samozrejme môžte, ale musíte byť buď majiteľom oboch nehnuteľností naraz, alebo dostať súhlas od súčasného majiteľa bytu, ktorý budete chcieť kúpiť, že JEHO byt zaťažite hypotékou (odo mňa by taký súhlas nedostal nikto)
@simca06022011 ja som tu nešpekulovala a ani nebudem skúšať, koľko mohli/nemohli splatiť za 4 roky. Veď nemáme žiadny údaj o ich hypotéke, neznamená že keď byt kúpili za 72000€ že toľko majú aj hypotéku. Výška úroku? Dĺžka splácania?
@jaja23 O koľko € ste splatili súčasnú hypotéku + koľko € môžte navyše vložiť do bývania = o toľko "lepší" byt si kúpite.
My sme to riešili tak, že sme si kúpili druhý byt na druhú hypotéku a ten prvý byt (menší) dali do podnájmu. Áno chvíľu sme mali 2 hypotéky, aj to sa dá
Ja sa ospravedlňujem že som nečítala všetko takže možno to tu už odznelo....ak ste kúpili byt za 75 000 a máte úver, tak si zisti celkovú sumu za byt s hypotékou, pretože s hypotékou sa suma za byt predraží🙂Takže ideálne ísť do banky dať si vyrátať informatívnu sumu za predčasné splatenie hypotéky(za zostatok) a odvíjaš sa od tejto sumy....čiže ideálne aby ti nová kupca uhradil minimálne zbytok hypotéky , z tejto sumy vyplatíš hypotéku a zoberieš si hypo na nový byt.....Samozrejme čím viac ti nový kupca vyplatí tým budeš potrebovať nižšiu hypo na nový byt.....Záreveň počítaj s tým že banky už teraz nedávajú hypo na 100%ceny butu
@jaja23 Ak by ste riešili predaj bytu teraz, z rozdielu medzi PC a NC budete platiť daň, t.j. z tých predpokladaných 23 000, čo by ste predajom získali. Hypotéka sa dá preniesť na novú nehnuteľnosť, ale tá musí byť pre banku akceptovateľná. Ten proces je ale celkovo komplikovanejší, lebo vy musíte mať kupujúcich na svoj byt a oni musia akceptovať to, že vy si budete hľadať nehnuteľnosť a prenášať hypo, čo dlhšie trvá a navyše s neistým výsledkom. Môžete tiež predať byt a splatiť súčasnú hypotéku a nový byt kupovať s novou hypotékou, len treba počítať s tým, že podmienky na poskytnutie hypo sa zmenili, sú prísnejšie ako boli pred štyrmi rokmi (nedostaneš 100% hypo a tiež prísnejšie sa posudzuje príjem a budúca zadlženosť žiadateľa) a tu vyvstáva otázka, predtým ste asi obaja zarábali, keď ste brali hypo, teraz si ty na materskej/rodičovskej a tým pádom by sa bral do úvahy iba jeden príjem, samozrejme, neviem ako na tom ste, možno tvoj partner medzitým zarába omnoho viac ako predtým a stále by vám to vychádzalo, to ti ťažko takto niekto poradí keď nevieme detaily. Choď do banky sa spýtať kde máte hypo, aké máte možnosti, aký poplatok by ste platili v prípade predčasného splatenia atď., atď., to ti nikto tu neporadí. (Tiež veľmi nerozumiem tomu, že byt ste kupovali za 72 000 a teraz má hodnotu 95 000, ok, ceny šli hore, ale to znamená, že za sumu 95 000 si dnes vieš znova kúpiť iba porovnateľný byt ako máš, nič lepšie, väčšie a kvalitnejšie za to zrejme nedostaneš, či?) Treba si to riadne premyslieť, obzvlášť ak nemáte peňazí nazvyš, aby ste sa zbytočne neprerátali a hlavne ísť sa poradiť do banky...
Ďakujem Vám, pôjdeme sa teda poradiť do banky a riešili sme to pred rokmi s finančnou poradkynou, ktorá nám dosť pomohla, skúsime ísť aj za ňou, hoci má malé babo, hádam si čas nájde. Ďakujem.
@jaja23 určite sa poradte s finančným poradcom, predídete akýmkoľvek chybám 😊👍🏼
@zltalienka to je síce pravda ale nie je to pravidlo... Stačí hocijaka zvýšená splátka a istina kolesne veľmi rýchlo...
@nika3136 súhlasím, zase zbytočne naťahovanie sa za príklad. Hypo nikto nesplatí rovnako... A pri dnešných 1% úrokoch nie je tá výška taká katastrofálna. Ja mám za sebou 4 roky a splatenu necelú polovicu istiny... Stacilo mi na to zrýchlené splácanie prvé dva roky...