Kúpa bytu na prenájom
Popisem nasu situaciu, otazka je ci by ste za danych okolnosti isli do toho a kupili byt na prenajom :
- byvame vo vlastnom, bez hypoteky
- manzel zamestnany, ja na materskej
- zvazujeme kupit maly byt na prenajom, dostavany bude cca o 2 roky
- financovanie by bolo cez hypo pricom ja by som musela nastupit do prace (aspon na 3/4 uvazok, mozno by stacil 1/2) skor ako mi skonci rodicak, iba z manzeloveho platu by nam to nevyslo (dieta bude mat cca 2,5 roka)
- z prenajmu by sme hradili hypo + poplatky na byt - mesacne by sme z toho nemali ziaden zisk, islo by len o dlhodobu inevsticiu kedy by nam vpodstate niekto cudzi (najomnik) splatil (kupil) byt
- kym bude dostavany jeho cena este vzrastie (na zaklade situacie na trhu s realitami, ceny proste rastu) ale mi ho kupime za sucastnu cenu, ak chceme mozeme ho hned potom predat a mame zarobenych par tisic € (samozrejme budeme musiet zaplatit dan zo zisku)
- byt bude treba zariadit takze minieme aj nieco z nasich uspor
- ked nastupim do prace tak splacanie hypo (v pripade ze nebude hned prenajaty, nenajdme hned najomnika atd) by bolo ltt, ak by vobec vyslo, ratam so sukromnou skolkou kedze s umiestnenim malych deti je problem
Isli by ste za danych okolnosti do toho?
Stručné zhrnutie
- Rezervácia bytu v novostavbe je bežný postup; developeri často požadujú rezervačný poplatok (v diskusii spomínané cca 2 %) a zvyšok sa doplatí po kolaudácii, pričom hypotéku je možné čerpať až po dokončení stavby.
- Banky sa pri posudzovaní hypotéky líšia v zaúčtovaní príjmov z materskej/rodičovského; niektoré banky rodičovský príspevok započítajú ako príjem, iné ho nepočítajú, preto sa odporúča predschválenie úveru.
- Hlavné riziká sú potreba predčasného návratu do práce kvôli schváleniu úveru, riziko meškania alebo problémov s kolaudáciou, variabilita obsadenosti nájomníkom a daňové zaťaženie pri predaji do 5 rokov (v diskusii uvádzané 20 %).
Najčastejšie otázky
Q: Ako funguje rezervácia bytu v novostavbe a kedy sa platí hypotéka?
A: V praxi developeri často požadujú rezervačný poplatok (v diskusii uvádzané cca 2 %; inak sa spomínala aj prax so zálohou 10–20 %), podpíše sa zmluva o budúcej zmluve a zvyšok sa doplatí po kolaudácii; hypotéku je možné čerpať až po dokončení a prevode.
Q: Koľko vlastných prostriedkov treba mať pri kúpe novostavby?
A: Bežné požiadavky sú 20 % ako vlastné zdroje, ale v niektorých prípadoch stačí iba rezervačný poplatok (cca 2 %) a doplatenie pri kolaudácii; podmienky sa líšia podľa developera a zmluvy.
Q: Počíta banka materskú alebo rodičovský príspevok do príjmu pri žiadosti o hypotéku?
A: Banky sa líšia: v diskusii bolo uvedené, že niektoré banky materskú nepočítajú, iné počítajú rodičovský príspevok ako príjem, preto treba overiť pravidlá konkrétnej banky a žiadať predschválenie.
Q: Aké dane musím očakávať pri predaji bytu do 5 rokov?
A: V diskusii medzi účastníkmi sa uvádzala daň z predaja do 5 rokov 20 % zo zisku; jedna pripomienka spomínala celkové zaťaženie 34 % (uvádza sa ako 20 % daň + približne 14 % zdravotné odvody), tento údaj je potrebné overiť u daňového poradcu.
Q: Pokryje nájom splátku hypotéky?
A: Záleží na lokalite a výške nájmu; v diskusii jedna účastníčka uviedla príklad novostavby s nákladmi 100 € a nájmom 500 € (zisk 400 €), ale viacero príspevkov varovalo, že obvykle jedno nájomné nemusí pokryť všetky náklady a treba mať rezervu.
Q: Aké výhody má riešiť hypotéku už pri rezervácii bytu?
A: Výhody sú predschválenie úveru, možnosť zafixovať aktuálne nízku úrokovú sadzbu a posúdenie podľa súčasného veku žiadateľov, čo môže umožniť výhodnejšie podmienky a dlhšiu dobu splácania.
Závery z diskusie
Zhoda
- Dopyt po nájmoch a lokalita sú kľúčové faktory pri rozhodovaní o kúpe bytu na prenájom; pred kúpou treba zistiť miestny dopyt po nájmoch.
- Odporúča sa mať finančnú rezervu na najmenej 3–6 mesiacov prevádzkových nákladov pre prípad, že byt nebude obsadený ihneď.
Sporné názory
- Kupovať papierový (predkolaudovaný) byt vs. hotový byt: niektorí odporúčajú rezervovať vopred kvôli rastu cien, iní varujú pred rizikami meškania, problémami s kolaudáciou a povinnosťou dozerať na stavebné práce.
- Povinnosť mať predschválenú hypotéku pri rezervácii: niektorí tvrdia, že banka vyžaduje predschválenie, iní uvádzajú, že stačí len rezervačný poplatok a hypotéka sa rieši až pri doplatku po kolaudácii.
- Trend cien a nájmov: časť diskutujúcich verí v ďalší rast cien a nájmov, iní varujú pred možným poklesom v budúcnosti.
Otvorené otázky
- Ako sa v konkrétnom prípade vyvinie proces kolaudácie a či dôjde k oneskoreniu alebo doplatkovým doložkám od developera.
- Ako presne bude vyzerať daňové a odvodové zaťaženie pri prípadnom predaji do 5 rokov v konkrétnej situácii (nutné overiť u daňového poradcu).
- Získajú žiadatelia požadovanú výšku hypotéky o dva roky neskôr za rovnakých podmienok, ak sa zmenia kreditné pravidlá alebo rodinná situácia.
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, rezervačný poplatok (cca 2 %), záloha (spomínané aj 15–20 %), zmluva o budúcej zmluve, kolaudácia, predschválenie hypotéky, fixácia úrokovej sadzby, daň z predaja do 5 rokov (20 %), zdravotné odvody (v diskusii uvedené ako ~14 % pri celkovom 34 %), prenájom, nájomné
Miesta a osoby
Bratislava
Napísala som svoj názor, vyplývajúci z osobných skúseností. Pýtali ste sa .....
Citala som, podla toho ale neviem ze co tam robi, ci si to vie odkontrolovat. Aj strata zalohy mi pride dost, ale to je na vas. Ak ste zmiereni s tym, ze o dva roky to moze vypalit aj tak ze prídete o zalohu a z bytu nebude nic, tak do toho.
@tanapeta aj my sme kupovali byt v novostavbe najprv sme dali zálohu a 15% a o dva roky keď sa skolaudovala bytovka sme doplatili zvyšok, mali sme peniaze v hotovosti a nikto sa pred tými dvoma rokmi nestaral že z kade budeme mať peniaze či budeme brať hypotéku alebo máme v hotovosti. Prečo by už teraz mali mať schválenú hypotéku? Čo keď má niekto peniaze v hotovosti alebo dovtedy niečo predá a bude mať peniaze?
@martina1201 ceny prenájmov určite neklesajú, dlhodobo to sledujem z dôvodu že aj my prenajimame a ceny stúpajú a nie klesajú a prenajímať byt v novostavbe je najlepšie lebo sú nízke náklady a prenajíma sa za veľa v novostavbe napr. pri nás susedia (novostavba) dvojizbový byt náklady komplet 100e a prenajímajú za 500 zisk 400- zaplatená hypotéka
A možno ani nebudeš musieť ísť do práce skôr keď sa stavba pretiahne a bude meškať , naša meškala rok....je to veľmi dobrý nápad a myslím že najlepšia investícia do budúcna
@nika523 možno ako kde. Tam kde je trh presýtený tam je viac voľných bytov prípadne znižujú ceny. Však uvidí sa čo bude do budúcna. Trh sa mení.
@martina1201 a to kde je presýtený trh? Dlhodobo to sledujem a ceny idú len hore a dopyt po bytoch je veľký
Nooo asi tak nejak. Ono to ide ruka v ruke. Keďže je veľký dopyt, predávajúci a prenajímajúci to chcú využiť a proste ceny dvíhajú nahor. Niekedy sa cena prenájmu dorovná aj sume splátky na hypotéku
@tanapeta
@nika523 nemam 20% na zalohu lebo ziadnu zalohu platit nebudeme, len rezervacny poplatok co je asi 2% z ceny bytu a zvysok doplatime az po kolaudacii a naozaj nikoho nezaujima ci na to mame uz teraz alebo z coho to budeme platit, hlavne ze zaplatime nacas. My vsak ideme riesit hypo uz teraz, budeme ju mat predschvalenu ale splacat zacneme az po vyplateni bytu t.j. az ked bude postaveny a skolaudovany za tie cca 2 roky
Este doplnim ze dovod preco riesime hypo uz teraz je ze budeme mat zafixovanu momentalnu urokovu sadzbu ktora je nizka, takisto nam vedia dat hypo o 2 roky dlhsiu lebo posudzuju nas momentalny vek + v july sa bude zvysovat zivotne minimum co bude zase zmena k horsiemu pre nas
Hihi, to sme si aj my vraveli a aha, tretie na ceste s diagnózou: sterilita 😉
Kúpiť investičný byt je dobrá vec, len sa nesmie nič pokaziť. Držím palce.