Kúpa bytu na prenájom
Popisem nasu situaciu, otazka je ci by ste za danych okolnosti isli do toho a kupili byt na prenajom :
- byvame vo vlastnom, bez hypoteky
- manzel zamestnany, ja na materskej
- zvazujeme kupit maly byt na prenajom, dostavany bude cca o 2 roky
- financovanie by bolo cez hypo pricom ja by som musela nastupit do prace (aspon na 3/4 uvazok, mozno by stacil 1/2) skor ako mi skonci rodicak, iba z manzeloveho platu by nam to nevyslo (dieta bude mat cca 2,5 roka)
- z prenajmu by sme hradili hypo + poplatky na byt - mesacne by sme z toho nemali ziaden zisk, islo by len o dlhodobu inevsticiu kedy by nam vpodstate niekto cudzi (najomnik) splatil (kupil) byt
- kym bude dostavany jeho cena este vzrastie (na zaklade situacie na trhu s realitami, ceny proste rastu) ale mi ho kupime za sucastnu cenu, ak chceme mozeme ho hned potom predat a mame zarobenych par tisic € (samozrejme budeme musiet zaplatit dan zo zisku)
- byt bude treba zariadit takze minieme aj nieco z nasich uspor
- ked nastupim do prace tak splacanie hypo (v pripade ze nebude hned prenajaty, nenajdme hned najomnika atd) by bolo ltt, ak by vobec vyslo, ratam so sukromnou skolkou kedze s umiestnenim malych deti je problem
Isli by ste za danych okolnosti do toho?
Stručné zhrnutie
- Rezervácia bytu v novostavbe je bežný postup; developeri často požadujú rezervačný poplatok (v diskusii spomínané cca 2 %) a zvyšok sa doplatí po kolaudácii, pričom hypotéku je možné čerpať až po dokončení stavby.
- Banky sa pri posudzovaní hypotéky líšia v zaúčtovaní príjmov z materskej/rodičovského; niektoré banky rodičovský príspevok započítajú ako príjem, iné ho nepočítajú, preto sa odporúča predschválenie úveru.
- Hlavné riziká sú potreba predčasného návratu do práce kvôli schváleniu úveru, riziko meškania alebo problémov s kolaudáciou, variabilita obsadenosti nájomníkom a daňové zaťaženie pri predaji do 5 rokov (v diskusii uvádzané 20 %).
Najčastejšie otázky
Q: Ako funguje rezervácia bytu v novostavbe a kedy sa platí hypotéka?
A: V praxi developeri často požadujú rezervačný poplatok (v diskusii uvádzané cca 2 %; inak sa spomínala aj prax so zálohou 10–20 %), podpíše sa zmluva o budúcej zmluve a zvyšok sa doplatí po kolaudácii; hypotéku je možné čerpať až po dokončení a prevode.
Q: Koľko vlastných prostriedkov treba mať pri kúpe novostavby?
A: Bežné požiadavky sú 20 % ako vlastné zdroje, ale v niektorých prípadoch stačí iba rezervačný poplatok (cca 2 %) a doplatenie pri kolaudácii; podmienky sa líšia podľa developera a zmluvy.
Q: Počíta banka materskú alebo rodičovský príspevok do príjmu pri žiadosti o hypotéku?
A: Banky sa líšia: v diskusii bolo uvedené, že niektoré banky materskú nepočítajú, iné počítajú rodičovský príspevok ako príjem, preto treba overiť pravidlá konkrétnej banky a žiadať predschválenie.
Q: Aké dane musím očakávať pri predaji bytu do 5 rokov?
A: V diskusii medzi účastníkmi sa uvádzala daň z predaja do 5 rokov 20 % zo zisku; jedna pripomienka spomínala celkové zaťaženie 34 % (uvádza sa ako 20 % daň + približne 14 % zdravotné odvody), tento údaj je potrebné overiť u daňového poradcu.
Q: Pokryje nájom splátku hypotéky?
A: Záleží na lokalite a výške nájmu; v diskusii jedna účastníčka uviedla príklad novostavby s nákladmi 100 € a nájmom 500 € (zisk 400 €), ale viacero príspevkov varovalo, že obvykle jedno nájomné nemusí pokryť všetky náklady a treba mať rezervu.
Q: Aké výhody má riešiť hypotéku už pri rezervácii bytu?
A: Výhody sú predschválenie úveru, možnosť zafixovať aktuálne nízku úrokovú sadzbu a posúdenie podľa súčasného veku žiadateľov, čo môže umožniť výhodnejšie podmienky a dlhšiu dobu splácania.
Závery z diskusie
Zhoda
- Dopyt po nájmoch a lokalita sú kľúčové faktory pri rozhodovaní o kúpe bytu na prenájom; pred kúpou treba zistiť miestny dopyt po nájmoch.
- Odporúča sa mať finančnú rezervu na najmenej 3–6 mesiacov prevádzkových nákladov pre prípad, že byt nebude obsadený ihneď.
Sporné názory
- Kupovať papierový (predkolaudovaný) byt vs. hotový byt: niektorí odporúčajú rezervovať vopred kvôli rastu cien, iní varujú pred rizikami meškania, problémami s kolaudáciou a povinnosťou dozerať na stavebné práce.
- Povinnosť mať predschválenú hypotéku pri rezervácii: niektorí tvrdia, že banka vyžaduje predschválenie, iní uvádzajú, že stačí len rezervačný poplatok a hypotéka sa rieši až pri doplatku po kolaudácii.
- Trend cien a nájmov: časť diskutujúcich verí v ďalší rast cien a nájmov, iní varujú pred možným poklesom v budúcnosti.
Otvorené otázky
- Ako sa v konkrétnom prípade vyvinie proces kolaudácie a či dôjde k oneskoreniu alebo doplatkovým doložkám od developera.
- Ako presne bude vyzerať daňové a odvodové zaťaženie pri prípadnom predaji do 5 rokov v konkrétnej situácii (nutné overiť u daňového poradcu).
- Získajú žiadatelia požadovanú výšku hypotéky o dva roky neskôr za rovnakých podmienok, ak sa zmenia kreditné pravidlá alebo rodinná situácia.
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, rezervačný poplatok (cca 2 %), záloha (spomínané aj 15–20 %), zmluva o budúcej zmluve, kolaudácia, predschválenie hypotéky, fixácia úrokovej sadzby, daň z predaja do 5 rokov (20 %), zdravotné odvody (v diskusii uvedené ako ~14 % pri celkovom 34 %), prenájom, nájomné
Miesta a osoby
Bratislava
Ja som mala kúpený byt na prenájom, po rokoch som to nechala a predala so ziskom. Rozdiel bol v tom, že som to kupovala pred rodinou a práve pri malom dieťati som sa to rozhodla zabaliť. Čo sa týka vašej situácie, zdá sa mi to dosť náročné, ovplyvní to chod rodiny, minimálne to sa mi nepozdáva, že budeš musieť kvôli tomu skôr do práce od dieťaťa. Ono vízia je to pekná, ale má to samozrejme ďalšie aspekty, vyššie nespomínané, napr. aké máte s mužom povahy na tento typ biznisu, či máte nejaké skúsenosti, je to tak trochu práca s ľuďmi, či máte zvážené prípadné riziká, ktoré môžu po ceste vyskočiť. Nie je to len o tom kúpiť, prenajímať a zarobiť, je to zložitejšie. Ale v každom prípade je to na vás dvoch.
Nešla by som do toho. Priveľa rizík a veľa premenných. Neviem síce v ktorom meste to plánujete, ale ceny prenájmov klesajú. A časom budú ešte klesať. A budú klesať aj ceny nehnuteľností..... Ceny sa dlhodobo nebudú držať takto vysoko, lebo platy sa nezvyšujú a náklady stúpajú. Banky stále sťažujú branie úverov.....
A ešte čo mi na tom vyslovene nesedí, je ten fakt, že muž robí pre developera a je to byt, ktorý sa postaví o 2 roky...
@guiseppinka ze sa tam budu miesat pracovne vztahy s biznisom a ze za 2 roky sa moze vselico stat ..ked chcem kupit byt na prenajom, nemusim ho kupovat od sefa za 2 roky, ale hned
@tanapeta asi to maju vsade inak, my sme tiez rezervovali a platili len zalohu, nebolo mat treba hypo schvalenu , tu sme riesili cca po roku od podpisu rezervacnej zmluvy este v predstihu min rok ked sme dostali super podmienky a byty maju dostavat koncom tohto roku
a autorke ak ho budete predavat skor tak to nebude len 20% zo zisku ale momentalne 34% - 14% este aj zdravotku treba zaplatit
mne na materskej ratali prijem vo vyske vyssieho rodicovskeho prispevku, kedze pokial mam schvalenu matersku, tak ho budem poberat az do 3 rokov dietata. Neviem, ci to plati v kazdej banke, ale spytat sa spytaj 🙂
@tanapeta ani moj svagor si nebral hypo hned. Zalohu mal v hotovosti a hypo riesil po kolaudacii. A bolo to celkom huste, lebo meskal s platbou, on je taky, ze ma cas na vsetko, baba z banky bola ako slimak pomala, tak uz vsetci mali byty odovzdane a on este neschvalenu hypo a termin na platbu o mesiac presvihnuty. Ale nakoniec to dobre dopadlo, Takze nie je pravda, ze musi byt hypoteka pri rezervacii...
Aj naši rozmýšľajú nad kupov bytu a chaty... ale maju 2 stale príjmi a to sa boja čo sa stane neviem no odraca ma že si na materskej...aj ked byty pojdu stale hore...
@draik odkazani v akom zmysle? My z najmu nebudeme minat na nasu beznu spotrebu, najomne bude sluzit len na financovanie tej hypo a poplatkov na byt
@mabenn uz sme byt prenajimali tak v tomto akusenosti mame. Ake dalsie rizika? Ak nebude dlhsie najomnik tak to poriahneme z uspor a byt mozeme stale predat. Kdeze ide o maly byt a tie sa predavaju naozaj rychlo a dobre z tohoto obavy nemame. Jedinu nevyhodu vidim v tom skorsom nastupe do prace - ak teda bude nutne koli hypo.
@mabenn 😂 robia to tak bezne, zamestnanci si rezervovali uz 20 bytov, niektory aj aj 2 prave na prenajom. Pri predchadzajucom vacsom projekte bolo zamestnancami kupenych az 50 bytov ... a nejdem ti hovorit ze si vyberaju tie najlepsie - teda podla moznosti si vyberaju poschodie, orientaciu, parkovacie miesto pri vchode pripadne garaz pri vyrahoch, atd tieto byty sa pri spusteni predaja ani nedostanu fo ponuky pre zaujemcov
@lubka73 jj ok, na zdravotku som zabudla ale stale ak sa zvysi cena len o 15 000 tak obratom pri pridaji hned po kupe zarobim 10 tisic
Vsetko viete, skusenosti mate, tak co ti da tema na MK kde vacsina prispievajucich nema vlastnu skusenost? Vies do coho ides, tak smelo do toho. Dieta ma pol roka? No snad o 2 roky zapadne vsetko do planu....
@sasanka605 a dovod? Ako bolo spominane v BA sa tak byty bezne kupuju, ked prides uz na postavenu bytovku tak nemas z coho vyberat lebo byty su davno predane + ideme zaplatit len rezervacny poplatok (cca 2% z celkovej sumy) a realna kupa bude az po kolaudacii
Autorke jasne beriem, aj u nás tak stúpla cena, dokonca už teraz tie iste byty predávajú o 40 tis. drahšie , čiže ak Vám to vychádza určite by som do toho isla
Ano kupuju, to viem. Kamarátov brat s celou rodinou sa uz 2 roky nevie dostat do svojho papieroveho, uz dokonceneho, bytu. Nie je skolaudovany, hold smola, developer sa neponahla. On byva u kamarata. Dalej ceny stavebneho materialu isli hore o dost, plus ceny bytov nadalej stupaju. Aby sa vam nestalo ze za dva roku zrazu dostanete dolozku o inflacii a podobne k zmluve a zaplatite o dost viac. Ale to je otazka ci mas nejakeho dobreho pravnika, aby ste sa vyhli takym veciam. Posledna vec su problemy s kolaudaciou a materiálmi ktore sa pouzivaju. Aby si si to vedela dozorovat, co a ako tam robia, v tvojom buducom byte. Pre mna to znamena viac starosti ako uzitku v konecnom dosledku. Pri starsom byte zaplatis firme aby obhliadla byt a dozvies sa nedostatky.
A ďalšie dieťa neplánujete?
Myšlienka je to dobrá, že investovať, ale človek mieni a nakoniec je všetko inak.
@sasanka605 ano viem to dozorovat, ak sk necitala vyssie - manzel je zamestanec firmy takze uz pocas vystavby bude chodit na stavbu pracovne takze si bude vediet presne pozriet co a ako sa robi konkretne v tom “nasom” byte. My byt vyplatime az po kolaudacii takze ak by aj nastali nejake problemy tak dojdeme len o zalohu ktora je doslova par tisic (2% z kupnej ceny) a platime ju z uspor
Este stale to je rizikove?
@lusyc nie, 2 nam stacia 😂
Vsak preto sa pytam tu - aby som pripadne dosla na to v com by mohol nastat problem. Zatial jedinu nevyhodu vidim v mojom pripadnom skorsom nastupe do prace co ale tiez nie je uplne zle kedze dieta uz bude mat cca 2,5 roka a ja sa asi budem vediet dohodnut na slratenom uvazku.
Ak budete odkázaní na príjem z nájmu, tak idete do toho po funuse (už teraz je neskoro, aj skrz poklesu dopytu kvôli covidu).